Banimmo

Digne d’achat

Banimmo se positionne comme un acteur capable de construire ou de rénover des actifs immobiliers qui répondent aux exigences et normes les plus strictes des investisseurs institutionnels finaux. Ces projets ” built-to-suit “, réalisés sur mesure pour les locataires, permettent de conclure des baux à plus long terme, ce qui réduit le risque d’inoccupation. Il peut s’agir d’immeubles de bureaux, d’immeubles commerciaux, voire d’hôtels, de maisons de repos… Depuis un temps, Banimmo concentre ses activités sur le repositionnement de biens immobiliers: Soit la réhabilitation technique ou commerciale de biens immobiliers sous-valorisés ou obsolètes, pour ensuite les louer à plus long terme ou, in fine, réaliser une plus-value à la vente. Banimmo est active en Belgique/Luxembourg (pour trois quarts du portefeuille) et en France (un quart). Le dividende a été supprimé pour les exercices 2013 et 2014, en raison des pertes nettes d’un peu moins de 14 millions EUR (2013) et 9,3 millions EUR (l’an dernier). Le résultat opérationnel récurrent s’est écrit à nouveau à l’encre noire (REBIT 2013: 2,56 millions EUR et 2014: 1,49 million). La double perte nette est imputable à des dépréciations de valeur sur Urbanove (autrefois CityMall), un projet acquis à l’époque pour 19,6 millions EUR. Cette participation a été totalement amortie en 2 fois et son partenaire L’Immobilière Huon a été racheté début novembre de l’an dernier. La société de gestion a été rebaptisée Urbanove Shopping Development, dans laquelle Banimmo détient une participation majoritaire (54,4%). Cela dit, celle-ci est encore associée à une charge de dette de 35 millions EUR. Urbanove comprend un terrain à développer à Charleroi, et deux centres commerciaux, l’un à Namur (22.500 m²) et l’autre à Verviers (29.700 m²). La vente de ces deux centres commerciaux devrait permettre d’éponger la dette. La ” remise à zéro ” de CityMall a naturellement affecté la valeur intrinsèque du groupe ces dernières années. La valeur intrinsèque nette s’est ainsi contractée de 15,08 EUR par action fin 2012 à 10,66 EUR par action fin 2014 et 10,08 EUR au 30/6. Le 1er semestre a offert une image mitigée. La meilleure nouvelle est tombée fin avril : la société Tetris Offices, développée dans le Tetris Business Park Ghent et louée à Deloitte, a été vendue pour 22,6 millions EUR. En conséquence, le résultat opérationnel (EBIT) s’est hissé de 2,5 à 3,9 millions EUR. Pour renforcer sa structure bilantaire, le groupe a levé 44 millions EUR de capitaux par une émission obligataire sur 5 ans auprès des institutionnels. Les activités commerciales et locatives peuvent encore s’améliorer, mais le tableau n’est pas sombre pour autant. Un des projets les plus intéressants est la construction de nouveaux bureaux pour BNP Paribas Fortis à Charleroi (8000 m²), qui doit être terminée pour la fin de cette année.

Conclusion

Alors que la plupart des sociétés immobilières s’échangent moyennant une prime, Banimmo affiche une décote de 16% malgré la récente hausse de cours. Le désastre Urbanove est peu à peu digéré. Un redressement de cours vers le niveau de sa valeur intrinsèque est progressivement possible, à plus forte raison si les résultats opérationnels s’améliorent. L’action demeure en Sélection.

Conseil: digne d’achat

Risque: moyen

Rating: 1B