Banimmo

Digne d’achat

La société immobilière Banimmo sort d’une période délicate. Elle se positionne comme un acteur capable de construire ou de rénover des actifs immobiliers qui répondent aux exigences et normes les plus strictes des investisseurs institutionnels finaux. Ces projets “built-to-suit” réalisés sur mesure pour les locataires permettent de conclure des baux à plus long terme, ce qui réduit le risque d’inoccupation. Il peut s’agir d’immeubles de bureaux, d’immeubles commerciaux, voire d’hôtels, de maisons de repos… Depuis un temps, Banimmo concentre ses activités sur le repositionnement de biens immobiliers. Soit la réhabilitation technique ou commerciale de biens immobiliers sous-valorisés ou obsolètes, pour ensuite les louer à plus long terme, ou, in fine, réaliser une plus-value à la vente. Banimmo est active en Belgique/Luxembourg (pour trois quarts du portefeuille) et en France (un quart). Le dividende a été supprimé pour l’exercice 2013. Car l’an dernier a été marqué par une perte nette d’un peu moins de 14 millions EUR. Le résultat opérationnel récurrent (REBIT; 2,56 millions EUR) était pourtant positif. La perte nette est imputable à une réduction de valeur de 14,5 millions EUR sur CityMall, un projet acquis à l’époque pour 19,6 millions EUR. Cette participation a été totalement amortie à la mi-2014 et son partenaire L’Immobilière Huon a été racheté début novembre, puis rebaptisé Urbanove Shopping Development, dont Banimmo détient une participation majoritaire (54,4%). L’opération est liée cependant à une charge d’endettement de 35 millions EUR. CityMall comprend un terrain à développer à Charleroi, et deux centres commerciaux à Namur (22.500 m²) et à Verviers (29.700 m²). La vente de ces deux centres commerciaux devrait permettre d’éponger la dette. La “remise à zéro” de CityMall a naturellement affecté la valeur intrinsèque du groupe ces dernières années. La valeur intrinsèque nette s’est contractée de 15,08 EUR par action fin 2012, à 10,52 EUR par action à la mi-2014. Pour maintenir la structure bilantaire à l’équilibre, la participation dans Montea a été réalisée, de même que celle dans la galerie commerciale française Galerie Bagatelle à Suresnes. Qui plus est, avant la fin de l’année, une émission obligataire devrait être réalisée avant la fin de l’année. Pour le reste, les activités commerciales et locatives continuent d’évoluer favorablement. Le tableau n’est pas complètement sombre, autrement dit. Un des projets les plus intéressants est la construction de nouveaux bureaux pour BNP Paribas Fortis à Charleroi (8000 m²), qui doit être terminée pour le 2e semestre de l’an prochain. C’est un exemple de projet “built-to-suit” parmi d’autres, sur lesquels le groupe veut se concentrer au cours des années à venir. Banimmo investit également dans l’achat de terrains de première qualité, afin de disposer d’une réserve pour le développement de tels projets. Pour 2014, Banimmo avait fixé son objectif de ventes à 80 millions EUR. Objectif qu’elle avait déjà atteint après neuf mois.

Conclusion

Alors que la plupart des sociétés immobilières s’échangent moyennant une prime, Banimmo affiche une décote. Le désastre CityMall est progressivement digéré. Un rebond de cours vers la valeur intrinsèque devrait dès lors être possible en 2015.

Conseil: digne d’achat

Risque: moyen

Rating: 1B