Atenor s’échange à la valeur comptable

La hausse des taux fait du tort à toutes les sociétés immobilières, et Atenor n’y fait pas exception. Les résultats sont en recul en glissement annuel, mais l’internationalisation du portefeuille devrait permettre leur redressement, si du moins la crise énergétique et la récession ne viennent pas jouer les trouble-fête.

Atenor n’échappe pas à la déprime qui touche les valeurs immobilières en raison de l’envolée des taux d’intérêt. Certes, le titre stagne depuis le début de la pandémie; le marché continue de douter des perspectives de l’immobilier de bureau et donc, de la rapidité avec laquelle les promoteurs peuvent réaliser leurs projets et, surtout, conclure des contrats lucratifs. Le premier semestre de 2022 est venu confirmer cet attentisme.

Le fait marquant de l’été fut le départ, inattendu, du directeur financier Sydney Bens, après plus d’un quart de siècle de bons et loyaux services. Laurent Jacquemart, jusqu’ici directeur financier d’Extensa, lui succédera et accompagnera la poursuite de l’internationalisation du groupe.

Le promoteur immobilier a généré un résultat semestriel de 9 millions d’euros, en partie grâce à la plus-value réalisée sur la vente de la participation de 50% dans Cloche d’Or Development (Luxembourg) et à la réévaluation de l’immeuble Nysdam. Ce chiffre est conforme à ses attentes, mais bien inférieur aux 29,60 millions d’euros du premier semestre de 2021. Le bénéfice par action a baissé, de 4,40 à 1,34 euro par action (-69,5%). Le bénéfice d’exploitation s’est établi à 18,43 millions d’euros, en net recul par rapport au premier semestre de 2021 (41,87 millions). L’augmentation de la dette moyenne a accru les coûts financiers: en glissement annuel, ils passent de -5,34 à -7,8 millions d’euros.

Au cours du semestre, Atenor a racheté le bâtiment Astro, soit 10.200 mètres carrés (m²) de bureaux et de logements à Saint-Josse-ten-Noode, qu’il va rénover et réaménager.Fin juin, le portefeuille comptait 32 projets (18 en 2016) dans 10 pays.

Le Plan de croissance international pour la période 2022-2026 vise à augmenter le nombre de projets dans les pays où le groupe est présent en s’appuyant sur les équipes locales, pour y devenir un acteur de référence. En s’internationalisant, Atenor a plus que doublé son portefeuille (d’une moyenne de 600.000 m² à 1,3 million de m²), mais s’est éloigné de l’axe historique Bruxelles-Luxembourg pour se concentrer davantage sur les marchés en croissance d’Europe centrale (Budapest, Bucarest et Varsovie), qui représentent désormais près de la moitié du portefeuille total et pourraient encore gagner en importance. Atenor s’est également diversifié dans un certain nombre d’autres pays européens: France (Paris), Allemagne (Düsseldorf), Portugal (Lisbonne), Pays-Bas (La Haye) et, plus récemment, Royaume-Uni (Londres).

Cette expansion devrait contribuer à réduire de six à quatre ans et demi la durée moyenne de présence des projets en portefeuille. Le promoteur pourra ainsi développer non pas 100.000 m2, comme de 2013 à 2016, mais plutôt 400.000 m2, de 2022 à 2026. Si l’objectif de 400 euros de bénéfice brut par mètre carré (dépassé par presque tous les projets) est maintenu, le groupe pourrait réaliser 160 millions d’euros de bénéfice brut sur la période 2022-2026, contre 40 millions d’euros sur une dizaine de projets en 2013-2016. Mais cet ambitieux calendrier pourrait bien être retardé par la crise énergétique et la récession.

Conclusion

Dans le contexte actuel, l’annonce par la direction du maintien de la politique de dividende n’est pas anodine. L’on peut encore espérer que le dividende reste inchangé, à 2,54 euros brut par action, ce qui au cours actuel implique un rendement de dividende (brut) de plus de 6%. La patience est certes de mise, mais ce titre au dividende élevé aujourd’hui peu onéreux est une belle valeur défensive.

Conseil: acheter

Risque: moyen

Rating: 1B

Cours: 42,60 euros

Ticker: ATEB BB

Code ISIN: BE0003837540

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 294,2 millions EUR

C/B 2021: 11

C/B attendu 2022: 9

Perf. cours sur 12 mois: -26%

Perf. cours depuis le 01/01: -25%

Rendement du dividende: 6,1%