Atenor fait ses premiers pas en Allemagne

Lors de la présentation de ses résultats semestriels aux analystes, Atenor a créé la surprise en dévoilant son premier projet outre-Rhin. Par ailleurs, la direction a confirmé qu’elle tablait pour 2018 sur un résultat proche de celui de l’année dernière.

La société immobilière vient de racheter un terrain de 1.300 m2 au coeur de Düsseldorf, la capitale du land allemand de Rhénanie-du-Nord-Westphalie, à proximité de la frontière belge. Le supermarché REWE s’y trouvant actuellement sera rénové et formera le coeur d’un projet mixte incluant également 33 unités résidentielles. Les travaux devraient débuter au deuxième trimestre de 2019.

Cette expansion à l’Est arrive certes un peu plus tôt que prévu, mais elle constitue une application concrète du plan stratégique d’expansion européenne annoncé pour 2017-2021, qui comporte également des projets en Pologne (deux immeubles de bureaux de 30.500 m2 sur le Warschau University Business Campus) et en France (un site de 7.000 m2 sur les bords de Seine à Bezons, près de Paris, où 34.000 m2 de bureaux sont en cours de construction). Après l’Allemagne, les Pays-Bas (Amsterdam, Rotterdam…) devraient suivre prochainement.

L’expansion géographique devrait faire croître le portefeuille de 600.000 m2 fin 2016 à quelque 900.000 m2 en 2021, sans augmentation de capital ni forte hausse des frais opérationnels. La durée moyenne de présence des projets en portefeuille passera en outre de 6 à 4,5 ans tandis que le résultat annuel moyen devrait doubler, de 40 à 80 millions d’euros, sur la base d’une marge brute stable de 400 euros le mètre carré. Atenor a compris depuis quelque temps déjà que les excellentes perspectives de rendement offertes jusqu’à peu par ses marchés domestiques classiques, la Belgique et le Luxembourg, se sont quelque peu assombries: dans ces deux pays, les prix stagnent et la lourdeur de l’appareil administratif et politique bride le développement.

Dans sa déclaration intermédiaire du troisième trimestre, la direction a confirmé qu’elle tablait pour 2018 sur un résultat proche de celui de l’année dernière (22,18 millions d’euros), ce qui suppose un rattrapage au deuxième semestre, puisque le résultat net du premier semestre n’était que de 5,64 millions d’euros. Depuis, le projet Naos a été vendu au Luxembourg, de même que la filiale propriétaire de la maison de repos City Dox et Buzzcity à Leudelange, au Luxembourg (16.000 m2 de bureaux). Il est important de noter que la majorité des 18 projets en portefeuille (au total environ 800.000 m2) contribueront au résultat. La diversification visée porte donc ses fruits et sera encore renforcée. Outre le site de Bezons, d’autres projets ont été lancés cette année, et notamment un nouveau complexe majeur à Budapest (Arena Business Campus, avec quatre immeubles de bureaux d’une superficie totale de 75.500 m2) ou encore l’@Expo à Bucarest (45.000 m2 de bureaux). Notons aussi qu’après près de 20 ans de présence au capital d’Atenor (dont il détenait 10,5 % par le biais de sa filiale Sofinim), Ackermans & van Haaren se retire du promoteur immobilier et a vendu ses parts aux actionnaires existants au cours de 45 euros.

Conclusion

Atenor a renoué avec la croissance et préfère de plus en plus l’Europe centrale (Budapest, Bucarest et désormais aussi Varsovie) à Bruxelles et au Luxembourg. Le bénéfice devrait s’envoler en 2019. Parallèlement à une (légère) augmentation du dividende, nous voyons ces prochaines années un potentiel de croissance du bénéfice qui n’est pas encore intégré dans le cours. Nous avions relevé notre conseil après les résultats semestriels et maintenons cette recommandation.

Conseil : acheter

Risque : moyen

Rating : 1B

Cours : 52,00 euros

Ticker : ATEB BB

Code ISIN : BE0003837540

Marché : Euronext Bruxelles

Capit. boursière : 293 millions EUR

C/B 2017 : 11,5

C/B attendu 2018 : 11

Perf. cours sur 12 mois : +10 %

Perf. cours depuis le 01/01 : +11 %

Rendement du dividende : 4,0 %