Appréciable rendement de l’action Cofinimmo

La sanction subie par les sociétés immobilières n’est pas dépourvue de logique. Le titre Cofinimmo ne méritait toutefois pas de perdre 40% de sa valeur, d’autant que sur le plan purement opérationnel, l’entreprise prête peu le flanc à la critique.

L’action Cofinimmo n’échappe pas à la chute généralisée entamée par les immobilières il y a quelques semaines. Son cours a perdu plus de 40% depuis le début de l’année. De 15% environ auparavant, la prime sur la valeur nette d’inventaire a fait place à une décote de plus de 20%. En cause: l’envolée des taux longs. Le rendement des obligations d’Etat belges flirte avec les 3% depuis la fin septembre, contre 0,3% en début d’année.

Les relèvements de taux pèsent sur les cours des sociétés immobilières de plusieurs façons. D’abord, il redevient possible d’investir dans des produits à revenu fixe. Début janvier, le rendement de l’action Cofinimmo était de 5%; cet écart par rapport aux taux longs (0,3%, donc) justifiait amplement le cours, de 140 euros, alors atteint par le titre. Mais si le taux long est de 3%, il faut un rendement de près de 8% pour obtenir ces mêmes 5% ou presque de prime de risque. Soit, dans le cas de Cofinimmo, un cours de 90 euros environ. La sanction subie par les immobilières n’est donc pas dépourvue de logique. D’autant que la hausse des taux pèse sur la valeur intrinsèque des biens et donc, sur la valeur du portefeuille immobilier. Enfin, elle propulse les frais de financement à la hausse, bien qu’avec un certain retard – dans le cas de Cofinimmo, par exemple, le risque de taux d’intérêt est couvert à 90% jusqu’à la fin de 2025.

Sur le plan purement opérationnel, il n’y a pas grand-chose à redire. Les revenus locatifs ont bondi de 9,6% au premier semestre, grâce notamment à l’indexation des loyers, qui permet à l’entreprise de protéger les investisseurs contre l’inflation. Le résultat net des activités principales a progressé de 6%, pour atteindre 109 millions d’euros; en raison de l’augmentation de capital pratiquée l’an dernier toutefois, et de la dilution qu’elle a entraînée, le bénéfice a légèrement diminué, à 3,43 par action, entre janvier et juin 2022.

La direction confirme ses prévisions pour l’exercice. Elle table sur un bénéfice de 6,9 euros, soit un dividende de 6,2 euros, par action. La stratégie qui consiste à privilégier l’immobilier de santé reste pleinement d’application. Cofinimmo veut avoir investi 600 millions d’euros cette année, principalement dans ce segment, qui représente désormais près de 70% de son portefeuille (6 milliards d’euros au total). L’immobilier de soins offre un rendement locatif légèrement inférieur à celui des bureaux, mais le risque de vacance est bien moins important. Le portefeuille immobilier est loué à 98%, pour une durée moyenne de 13 ans et un rendement locatif de 5,2%. Le bilan supportera le programme d’investissements de 2022, mais le taux d’endettement a atteint 46,2%. Par le passé, les sauts du ratio d’endettement à ce niveau ont souvent été suivis d’une augmentation de capital; aux cours actuels, toutefois, cela serait peu intéressant.

Conclusion

La hausse des taux longs a fait plonger les cours des sociétés immobilières. Celui de Cofinimmo a cédé 40% environ, ce qui est un peu excessif. Au cours actuel, l’action offre un rendement bénéficiaire de 8,7% et un rendement en dividende de 7,8%, plus intéressants que ceux des obligations souveraines. Tout porte à croire que les taux longs vont diminuer ces prochains mois, sur fond de ralentissement de l’économie et de diminution de l’inflation, ce qui donnerait un peu d’oxygène aux cours des actions immobilières. En indexant ses baux, Cofinimmo protège l’investisseur contre la flambée inflationniste. Nous recommandons donc toujours d’acheter.

Conseil: acheter

Risque: moyen

Rating: 1B

Cours: 79 euros

Ticker: COFB BB

Code ISIN: BE0003593044

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 2,54 milliards EUR

C/B 2021: 19

C/B attendu 2022: 12

Perf. cours sur 12 mois: -40%

Perf. cours depuis le 01/01: -44%

Rendement du dividende: 7,8%