Aedifica: un potentiel de croissance illimité

La SIR désormais exclusivement axée sur l’immobilier de soins peut plus que jamais compter sur des revenus croissants et pérennes.

D’après les résultats de l’exercice 2018-2019 (clos le 30/6) publiés début septembre, la société immobilière réglementée (SIR) poursuit sa progression à marche forcée. La reprise, pour 450 millions de livres sterling, de la filiale britannique de Lone Star Real Estate Fund IV au cours des derniers jours de 2018 (opération qualifiée de Transaction de l’année par Trends-Tendances), n’y est pas pour rien. Elle porte sur 92 maisons de repos réparties sur 90 sites au Royaume-Uni, dont un quart à Londres et dans le sud-est de l’Angleterre; ces établissements accueillent plus de 5.700 résidents. Avec 14 exploitants, le portefeuille britannique est extrêmement diversifié. Son rendement locatif est supérieur à la moyenne (un peu plus de 7%) et sa durée résiduelle pondérée moyenne s’inscrit au-delà de 22 ans. Aedifica, qui se profile chaque jour davantage au titre d’acteur paneuropéen de l’immobilier de soins, dispose donc désormais d’un quatrième marché stratégique – un marché très prometteur, du fait notamment de son éparpillement extrême. La transaction avait propulsé le taux d’endettement à plus de 55,5% au 31 mars. Mais conformément aux attentes, Aedifica a, depuis, considérablement augmenté son capital, en émettant pour 418 millions d’euros d’actions nouvelles (68 euros par titre). Cette levée de fonds, la plus importante jamais réalisée par une SIR belge, avait fait retomber l’endettement à 37,2% dès la fin juin.

La SIR est très active ces derniers un temps. En 2017, grâce à sa troisième augmentation de capital (219 millions d’euros) en cinq ans, elle avait franchi le pas de l’internationalisation. Elle a ces deux dernières années essentiellement étoffé ses portefeuilles immobiliers allemand et néerlandais, mais la transaction britannique éclipse toutes les autres. En termes de ventilation géographique, la Belgique représente, depuis le 30 juin, 45%, le Royaume-Uni, 23%, l’Allemagne, 17% et les Pays-Bas, 15%, du portefeuille d’Aedifica. Lequel comprenait jusqu’ici, en plus de l’immobilier de soins, des immeubles à appartements et des hôtels (6). Les appartements ont, depuis, été versés dans Immobe SA, une nouvelle filiale, dont deux des phases de la cession sont achevées et dont Aedifica ne détient plus que 25%. Les hôtels sont vendus à Atream, ce qui fait de la SIR un acteur désormais exclusivement axé sur l’immobilier de soins.

Au 30 juin, la juste valeur du patrimoine immobilier atteignait 2,3 milliards d’euros, 33% de mieux qu’un an plus tôt. Les revenus locatifs nets avaient bondi de 29%, à 118 millions d’euros, en glissement annuel. L’immobilier de soins s’articulait autour de 261 établissements, accueillant quelque 19.000 résidents. Compte non tenu des appartements meublés, le taux d’occupation atteignait 100 % – un record. L’actif net avant l’effet des variations de la juste valeur des instruments de couverture s’établissait à 60,16 euros par action (58,11, si l’on inclut les moins-values non réalisées sur les transactions de couverture).

Conclusion

Rien n’arrête Aedifica: même l’importante augmentation de capital de cette année n’a eu, cette fois, (quasi) aucune répercussion sur le cours. Nous saluons naturellement l’extension en direction du Royaume-Uni. La SIR peut plus que jamais compter sur des revenus croissants et pérennes, assurés par des baux longs liés à l’inflation. Avec un rendement du dividende escompté de 3% brut, elle remplace avantageusement un investissement en obligations. Le titre s’échange toujours bien au-delà de sa valeur intrinsèque.

Conseil: conserver/attendre

Risque: faible

Rating: 2A

Cours: 104,80 euros

Ticker: AED BB

Code ISIN: BE0003851681

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 2,57 milliards EUR

C/B 2018: 26

C/B attendu 2019: 22,5

Perf. cours sur 12 mois: +45%

Perf. cours depuis le 01/01: +39%

Rendement du dividende: 3%