Aedifica poursuit sa stratégie d’expansion

La croissance d’Aedifica dans l’immobilier de soins se poursuit à un rythme soutenu. Le cours tient cependant toujours compte d’une prime importante, supérieure à la moyenne des autres SIR, par rapport à la valeur intrinsèque.

Cette société immobilière réglementée (SIR) spécialisée dans le résidentiel pour seniors annonçait mi-août le plus gros investissement de son histoire: la construction, en Allemagne, de 17 maisons de repos totalisant quelque 1.500 lits dans le segment moyen à supérieur du marché. L’investissement s’élèvera à 200 millions d’euros; les 219 millions d’euros levés en mars 2017 (émission de près de 3,6 millions de titres à 61 euros l’unité), à l’occasion de la 3e augmentation de capital opérée en l’espace de cinq ans (après celles de 2012 et de 2015), auront donc été rapidement exploités.

La croissance, dans l’immobilier de soins, se poursuit à un rythme soutenu, ce que démontrent d’ailleurs les résultats du 1er semestre de l’exercice 2017-2018 (clos le 30/6). Au 31 décembre, près de 83% (contre 74% encore au 30/6/2016) du portefeuille se composaient de logements pour seniors, 12%, d’immeubles résidentiels ou mixtes et 4%, d’hôtels et autres immeubles. La juste valeur des investissements immobiliers n’a cessé de croître depuis, à 1,63 milliard d’euros (+ un demi-milliard exactement en 18 mois, un peu plus de 200 millions d’euros en base annuelle). Les revenus locatifs nets ont augmenté de 19% au premier semestre (de 37,23 à 44,45 millions d’euros) et le résultat net a bondi de 23,4 à 28,3 millions d’euros – grâce, donc, à la vigoureuse expansion externe.

Un dividende de 2,25 euros brut par action a été versé pour l’exercice 2016-2017. Le rapport semestriel confirme son augmentation escomptée, à 2,50 euros brut, pour 2017-2018. Le portefeuille d’Aedifica se composait fin 2017 de 204 immeubles, pour une superficie construite de 844.000 m². Il contient 768 appartements (meublés et surtout, non meublés), 124 maisons de retraite (contre 68 encore fin juin 2015 et 110 fin juin 2017), d’une contenance totale de 11.000 lits approximativement, et six hôtels, de 544 chambres au total.

Géographiquement, 19% de l’immobilier sont concentrés à Bruxelles, 44%, en Flandre, 10%, en Wallonie, 16% en Allemagne et 11% aux Pays-Bas. Le taux d’occupation moyen (hors appartements meublés) est en permanence très élevé, à 98,7% au 31 décembre 2017 (identique au niveau record du 30 juin 2017, le précédent record, à 98,3%, remontant à la fin 2015). Le taux d’occupation moyen des appartements meublés est passé à 77% au 31 décembre, contre 73,5% au 30 juin2017, soit la fin du dernier exercice (et contre 78,6% en 2015-2016). Au 31 décembre 2017, le ratio d’endettement s’élevait à 44,78%, tandis que l’actif net hors variations de la juste valeur des instruments de couverture s’établissait à 51,410 euros par action (49,55 euros, en incluant les moins-values non réalisées sur les couvertures). Le cours tient donc toujours compte d’une prime importante, supérieure à la moyenne des autres sociétés immobilières réglementées, par rapport à la valeur intrinsèque.

Conclusion

Les investissements s’appuient sur des revenus croissants, qu’expliquent des contrats locatifs de longue durée liés à l’évolution de l’inflation (durée résiduelle moyenne de 20ans). Avec un rendement du dividende escompté de 3,2% brut, Aedifica est une solution de rechange intéressante par rapport aux obligations. L’augmentation de capital lui a donné des ailes. Le cours a récemment reculé, mais pas suffisamment pour que nous passions d’un conseil neutre à positif: la prime par rapport à la valeur intrinsèque reste trop élevée pour cela.

Conseil : conserver/attendre

Risque : faible

Rating : 2A

Cours : 75,9 euros

Ticker : AED BB

Code ISIN : BE0003851681

Marché : Euronext Bruxelles

Capit. boursière : 1,36 milliard d’euros

C/B 2017 : 22

C/B attendu 2018 : 23

Perf. cours sur 12 mois : +12 %

Perf. cours depuis le 01/01 : -3,5 %

Rendement du dividende : 3,2 %