Aedifica n’a pas souffert de la situation sanitaire

La crise sanitaire n’a en effet eu aucune incidence sur les chiffres du groupe sur les 12 premiers mois de l’exercice 2019/2020 (début: 1er juillet 2019), prolongé jusqu’à fin 2020. La SIR est devenue la référence du secteur européen de l’immobilier de santé.

Taux de contagion très élevés, nombreux décès: les maisons de repos belges ont eu mauvaise presse pendant la première vague de Covid-19. Si à court terme, cette “surmortalité” bridera peut-être l’expansion du secteur, les perspectives restent indéniablement favorables sur un horizon plus long. Car au sein de l’Union européenne, la population âgée de plus de 80 ans a augmenté de 25% entre 2008 et 2018, à 25 millions d’individus, lequel chiffre gonflera encore de 130% entre 2018 et 2050, pour atteindre 57,5 millions de citoyens. Cette tendance démographique continuera à étayer la demande d’immobilier de santé.

Pour le groupe immobilier belge spécialisé dans le secteur, l’exercice 2019 avait été placé sous le signe du rachat du finlandais Hoivatilat, qui lui a offert une tête de pont en Scandinavie. Cette expansion en Finlande et en Suède a notamment été financée par l’émission de 207 millions d’euros de nouvelles actions en avril, portant le taux d’endettement à 50,1% fin juin. Aedifica avait l’an dernier déjà levé 418 millions d’euros à l’occasion de la plus importante augmentation de capital jamais réalisée par une société immobilière réglementée (SIR) belge. Ces dernières années, le groupe s’est aussi développé en Allemagne, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni (malgré le Brexit) et, depuis l’exercice courant, également en Scandinavie (en Finlande et, dans une moindre mesure, Suède).

Au 30 juin, la Belgique représentait toujours 33 % de l’allocation sectorielle, le Royaume-Uni, avec 19 %, était le deuxième marché, à égalité avec l’Allemagne, puis suivaient la Finlande (15%), les Pays-Bas (14%) et enfin la Suède, avec moins de 1%. La crise sanitaire n’a eu aucune incidence sur les chiffres du groupe sur les 12 premiers mois de l’exercice 2019/2020 (début: 1er juillet 2019), prolongé jusqu’à fin 2020. L’excellente nouvelle a été le taux d’occupation extrêmement élevé (appartements meublés non compris), puisqu’il atteignait 100% le 30 juin. Tous les établissements de soins résidentiels sont restés entièrement opérationnels et les revenus locatifs, stables — et rien n’indique à ce jour que la “surmortalité” évoquée pourrait compromettre la capacité locative des opérateurs.

Au 30 juin, la juste valeur des immeubles de placement avait encore augmenté, à 3,4 milliards d’euros – soit 1,04 milliard d’euros de plus qu’au 30 juin 2019 (+45%). Les revenus locatifs nets ont progressé de 38% en un an, à 163,4 millions d’euros. Fin juin 2020, le portefeuille immobilier d’Aedifica comportait 454 sites (110, mi-2017). L’actif net par action hors variations de juste valeur des instruments de couverture contre la hausse des taux est de 63,66 euros (61,66 euros, si l’on tient compte de la moins-value non réalisée sur les couvertures), contre 57,96 euros par action au 30 juin 2019. Aedifica versera un dividende intermédiaire de 3 euros brut par action (+7%) pour les 12 premiers mois de l’exercice 2019-2020 et vise un dividende final de 1,60 euro brut par action pour la période de prolongation (de juillet à décembre) de l’exercice.

Conclusion

En moins de cinq ans, la SIR locale est devenue un acteur européen, s’imposant même comme la référence du segment sur le Vieux Continent. L’intérêt, pour les investisseurs, réside dans la croissance des revenus à long terme, grâce à des contrats locatifs de longue durée et indexés sur l’inflation. Heureusement, la prime que représente la différence entre la valeur boursière et la valeur intrinsèque est en baisse.

Conseil: conserver/attendre

Risque: faible

Rating: 2A

Cours: 103 euros

Ticker: AED BB

Code ISIN: BE0003851681

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 2,83 milliards EUR

C/B 2019: 24,5

C/B attendu 2020: 23

Perf. cours sur 12 mois: -1%

Perf. cours depuis le 01/01: -9%

Rendement du dividende: 2,8%