Aedifica immunisée contre le Covid-19

Malgré la pandémie, le taux d’occupation d’Aedifica atteignait 100% au 31 décembre 2020. A la même date, la juste valeur des immeubles de placement de la SIR avait encore augmenté, à 3,8 milliards d’euros.

Critiquées pour les contaminations en masse et les nombreux décès qui les ont décimées, les maisons de repos belges ont eu mauvaise presse pendant la première vague de Covid-19. Si à court terme, cette “surmortalité” pourrait menacer l’expansion du secteur, les perspectives restent favorables sur un horizon plus long. Car au sein de l’Union européenne, la population âgée de plus de 80 ans a augmenté de 25% entre 2008 et 2018, à 25 millions d’individus. Ce chiffre gonflera encore de 130% entre 2018 et 2050, pour atteindre 57,5 millions de citoyens. Cette tendance démographique continuera à soutenir la demande d’immobilier de santé.

En 2019, le groupe immobilier belge spécialisé dans le secteur avait racheté le finlandais Hoivatilat, qui lui a offert une tête de pont en Scandinavie. L’expansion en Finlande et en Suède a notamment été financée par l’émission de 207 millions d’euros de nouvelles actions en avril. Depuis, Aedifica a aussi mis un pied (timide) en Irlande, avec un centre à Mallow, confirmant son ambition de devenir un acteur paneuropéen de l’immobilier de santé malgré la crise sanitaire actuelle. Le groupe s’était déjà développé hors de Belgique: en Allemagne, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni (en dépit du Brexit); depuis l’exercice dernier, il est donc aussi présent en Scandinavie (Finlande et, dans une moindre mesure, Suède) et maintenant, en Irlande. Au 31 décembre, la Belgique représentait toujours 32% de l’allocation géographique, l’Allemagne et la Finlande, 18% chacune, le Royaume-Uni 17%, les Pays-Bas 14% et, enfin, la Suède 1%.

La crise sanitaire, pourtant profonde, n’a eu aucun incidence sur les chiffres du groupe au cours des 18 mois de l’exercice 2019/20. L’excellente nouvelle a été le taux d’occupation extrêmement élevé (hors appartements meublés), puisqu’il atteignait 100% le 31 décembre. Tous les établissements de soins résidentiels sont restés entièrement opérationnels et les paiements locatifs stables. Rien n’indique à ce jour que l’éventuelle “surmortalité” pourrait compromettre la capacité de paiement locatif des opérateurs.

Au 31 décembre, la juste valeur des immeubles de placement avait encore augmenté, à 3,8 milliards d’euros – soit 1,494 milliard d’euros de plus qu’au 30 juin 2019 (+64%). Les revenus locatifs nets ont augmenté, à 259,5 millions d’euros. Fin décembre 2020, le portefeuille immobilier d’Aedifica comportait 496 implantations (contre 110 mi-2017), avec quelque 37.000 résidents. L’actif net par action hors variations de juste valeur des instruments de couverture contre la hausse des taux est de 67,17 euros (65,59 euros si l’on tient compte de la moins-value non réalisée sur les couvertures), contre 57,96 euros par action au 30 juin 2019.

Un dividende intermédiaire de 3 euros brut par action (+7%) a été versé au titre des 12 premiers mois de l’exercice et Aedifica versera en sus un dividende final de 1,60 euro brut par action. La direction prévoit un dividende brut de 3,30 euros par action pour l’exercice 2021.

Conclusion

En moins de cinq ans, la SIR locale est devenue un acteur européen, s’imposant même comme la référence du segment sur le Vieux Continent. L’intérêt, pour les investisseurs, réside dans la croissance des revenus à long terme, grâce à des contrats locatifs de longue durée et indexés sur l’inflation. Heureusement, la prime que représente la différence entre la valeur boursière et la valeur intrinsèque est en baisse.

Conseil: conserver/attendre

Risque: faible

Rating: 2A

Cours: 100,20 euros

Ticker: AED BB

Code ISIN: BE0003851681

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 3,31 milliards EUR

C/B 2020: 24,5

C/B attendu 2021: 23,5

Perf. cours sur 12 mois: +12%

Perf. cours depuis le 01/01: +2%

Rendement du dividende: 3,3%