Aedifica fera à nouveau appel au marché

Aedifica est en passe d’atteindre son but: devenir une société de référence investissant en immobilier de santé en Europe. De plus en plus nombreux, ses baux longs, liés à l’inflation, lui assurent des revenus croissants et pérennes.

Aedifica se spécialise dans l’immobilier de santé. Au 30 juin 2018 (date de clôture de son exercice 2017-2018), le portefeuille de cette société immobilière réglementée (SIR) était composé à 84% de logements destinés aux séniors; les 16% restants s’articulaient autour d’immeubles à appartements et d’hôtels. Aedifica a conclu avec un partenaire stratégique un accord de principe pour la cession du contrôle d’Immobe SA, sa nouvelle filiale, dans laquelle l’activité ” immeubles à appartements ” sera prochainement versée. Grâce au capital ainsi libéré, la SIR pourra investir encore dans la croissance de son activité principale. Mais les dépenses prévues sont telles (459 millions d’euros) qu’elle annonce une nouvelle augmentation de capital pour le premier semestre de l’an prochain. On parle de 300 millions d’euros au bas mot.

Ces deux dernières années, Aedifica a essentiellement étoffé ses portefeuilles immobiliers allemand et néerlandais. Les 219 millions d’euros levés à l’occasion de sa troisième (2012, 2015 et 2017) augmentation de capital en cinq ans étant depuis longtemps investis, elle remettra le couvert. Dans l’intervalle, la juste valeur des immeubles a continué de croître, pour atteindre 1,7 milliard d’euros au 30 juin 2018, soit une hausse de 13% en un an. Les revenus locatifs nets ont bondi de 16%, à 91,7 millions d’euros, en glissement annuel, grâce à la politique d’expansion de la SIR à l’étranger.

Pour l’exercice clos à la fin juin, Aedifica a annoncé la mise en paiement d’un dividende de 2,50 euros brut par action (2,25 euros pour l’exercice précédent, soit une augmentation de 11%), lequel devrait être porté à 2,80 euros (+12%) l’an prochain. Au 30 juin, le portefeuille d’Aedifica comptait 214 biens, pour une superficie bâtie totale de 875.000 m²: 768 appartements (meublés et, surtout, non meublés), 135 établissements de soins (68 à la fin juin 2015 et 110 à la fin juin 2017), qui accueillent quelque 11.400 personnes, et six hôtels, pour un total de 544 chambres. Dix-huit pour cent de l’actif immobilier se situent à Bruxelles, 42%, en Flandre, 10%, en Wallonie, 17%, en Allemagne et 13%, aux Pays-Bas. Hors appartements meublés, le taux d’occupation moyen au 30juin était de 99%, ce qui constitue un nouveau record. En un an, le taux d’occupation moyen des appartements meublés a bondi de 73,5% à 84,1%. Au 30 juin toujours, le taux d’endettement s’établissait à 44,3% et la valeur de l’actif net, à l’exclusion des variations de la juste valeur des instruments de couverture, à 53,68 euros par action (51,74 euros, si l’on inclut les moins-values non réalisées sur les transactions de couverture). Le cours intègre donc toujours une prime considérable, supérieure à la moyenne des autres SIR, par rapport à la valeur intrinsèque du titre.

Conclusion

Aedifica est en passe d’atteindre son but: devenir une société de référence investissant en immobilier de santé en Europe. Ses baux longs (durée résiduelle moyenne: 20 ans), liés à l’inflation, lui assurent des revenus croissants et pérennes. Avec un rendement du dividende brut escompté de 3,1%, Aedifica remplace avantageusement un investissement en obligations. L’action accuse un léger repli depuis l’annonce de la considérable augmentation de capital; un sommet provisoire paraît donc avoir été atteint il y a un certain temps déjà. Retenons de l’expérience de 2015 et de 2017 qu’investir en période d’augmentation de capital semble être une stratégie rentable.

Conseil : conserver/attendre

Risque : faible

Rating : 2A

Cours : 78,2 euros

Ticker : AED BB

Code ISIN : BE0003851681

Marché : Euronext Bruxelles

Capit. boursière : 1,42 milliard EUR

C/B 2017 : 20

C/B attendu 2018 : 19

Perf. cours sur 12 mois : -1 %

Perf. cours depuis le 01/01 : -1 %

Rendement du dividende : 3,1 %