Aedifica

Conserver

Grâce à l’ajout de 17 bâtiments à l’exercice écoulé 2014-2015 (clos le 30/6), cette société immobilière réglementée, spécialisée dans l’immobilier résidentiel, a pu fièrement annoncer que la valeur réelle des investissements en immobiliers avait dépassé le cap ” magique ” du milliard d’euros (1,005 milliard EUR). Et ce n’est pas fini. En juin, le groupe a encore levé 152,9 millions EUR dans le cadre d’une augmentation de capital. Le spécialiste du logement pour séniors (plus de 70% de son portefeuille total) enregistre donc toujours une solide croissance, laquelle a également permis à la société de désigner un Chief Operating Officer (COO), Laurence Gacoin. L’évolution la plus notable récemment est cependant qu’Aedifica n’est plus seulement actif en Belgique, mais aussi en Allemagne dans le secteur des maisons de retraite. Un bon choix, dans la mesure où il s’agit d’un vaste pays, confronté à un vieillissement de sa population plus problématique que chez nous (20% ont plus de 65 ans et 10% plus de 75 ans par rapport à respectivement 18% et 9% dans notre pays) et donc à un besoin plus grand de maisons de repos (estimations : 380.000 lits de plus d’ici à 2030, contre environ 800.000 lits aujourd’hui). Cela signifie également que les rendements locatifs sont plus élevés que chez nous (plus de 6,5% en Allemagne, contre 6% chez nous). Fin mars, le portefeuille d’Aedifica se composait de 153 immeubles pour une surface totale occupée de 469.000 m² (contre encore 376.000 m² fin juin). Le portefeuille d’Aedifica contenait 865 appartements (meublés et surtout non meublés), 68 maisons de retraite (contre 52 fin juin) avec 6492 lits et 6 hôtels dotés au total de 521 chambres. La répartition en pourcentage est la suivante : 71% de logements pour séniors, 22% d’immeubles résidentiels ou mixtes et 7% d’hôtels et autres bâtiments. Géographiquement, notons que 30% des actifs immobiliers sont concentrés à Bruxelles, 46% en Flandre et 12% en Wallonie mais aussi 12% en Allemagne. La bonne nouvelle concerne le taux d’occupation moyen élevé (hors appartements meublés), à 97,9% au 30 juin 2015. Le taux moyen d’occupation des appartements meublés s’élevait à 78,3% au 31 mars (contre encore 78% au 30 juin 2014). Le dividende attendu pour l’exercice 2014-2015 (clos le 30/6) atteint 2 EUR brut par action (contre 1,90 EUR par action en 2013-2014). Et pour l’année 2015-2016 (exercice clos le 30/6/16), un dividende de 2,05 EUR brut a déjà été proposé. Fin juin, la valeur de l’actif net pour la valeur réelle des instruments de couverture s’élevait à 45,29 EUR par action (42,59 EUR par action en incluant les moins-values non réalisées sur les couvertures). Le cours actuel tient donc compte d’une prime importante sur la valeur intrinsèque.

Conclusion

Le potentiel d’Aedifica repose sur la croissance des revenus à long terme, grâce à des contrats de location de long terme et couplés à l’inflation (durée résiduelle moyenne de 19 ans). Un substitut de qualité aux obligations (d’Etat) qui produit un rendement de dividende brut de 3,4% (en termes nets : 2,6%). Tenez compte d’une prime importante par rapport à la valeur intrinsèque.

Conseil: conserver

Risque: faible

Rating: 2A