Aedifica

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Cette SICAFI résidentielle est en train de lever un maximum de 152,9 millions EUR. L’opération, qui a démarré hier et se clôturera le 23 juin, prévoit l’émission de maximum 3,12 millions de nouvelles actions au prix unitaire de 49 EUR. Le spécialiste du secteur du logement pour séniors (70% du portefeuille total) propose un droit préférentiel à ses actionnaires actuels. Pour 7 titres existants, ceux-ci peuvent souscrire à 2 nouvelles actions. Ces derniers mois et années, Aedifica a connu une évolution exemplaire. Avec cette nouvelle injection de capitaux, il franchira rapidement le cap du milliard EUR de valeur réelle du portefeuille immobilier. Cette croissance a également permis à la société de désigner un Chief Operating Officer (COO), en l’occurrence Laurence Gacoin. L’évolution la plus notable récemment est cependant qu’Aedifica n’est plus seulement actif en Belgique, mais aussi en Allemagne dans le secteur des maisons de retraite. Un bon choix, dans la mesure où il s’agit d’un vaste pays, confronté à un vieillissement de sa population plus problématique que chez nous (20% de 65 ans et plus, et 10% de plus de 75 ans par rapport à respectivement 18% et 9% dans notre pays) et donc à un besoin plus grand de maisons de repos (estimations : 380.000 lits de plus d’ici à 2030, contre environ 800.000 lits aujourd’hui). Cela signifie également que les rendements locatifs sont plus élevés que chez nous (plus de 6,5% en Allemagne, contre 6% chez nous. La valeur réelle du portefeuille de placements immobiliers est estimée à plus de 900 millions EUR. Fin mars, le portefeuille d’Aedifica se composait de 153 immeubles pour une surface totale occupée de 469.000 m² (contre encore 376.000 m² fin juin). Le portefeuille d’Aedifica contenait 865 appartements (meublés et surtout non meublés), 66 maisons de retraite contenant (contre 52 fin juin) avec 6365 lits, et 6 hôtels comprenant au total 521 chambres. La répartition en pourcentage est la suivante : 70% de logements pour séniors, 22% d’immeubles résidentiels ou mixtes et 8% d’hôtels et autres bâtiments. Géographiquement, notons que 31% des actifs immobiliers sont concentrés à Bruxelles, 45% en Flandre et 12% en Wallonie mais aussi 12% en Allemagne. La bonne nouvelle concerne le taux d’occupation moyen élevé (hors appartements meublés), à 98% au 31 mars 2015. Le taux moyen d’occupation des appartements meublés s’élevait à 76,8% au 31 mars (contre encore 78% au 30 juin 2014). Le dividende attendu pour l’exercice 2014-2015 (clos le 30/6) atteint 2 EUR brut par action (contre 1,90 EUR par action). Fin mars, la valeur de l’actif net pour la valeur réelle des instruments de couverture s’élevait à 43,58 EUR par action (39,22 EUR en incluant les moins-values non réalisées sur les couvertures). Le cours actuel tient donc compte d’une prime importante sur la valeur intrinsèque.

Conclusion

Les actionnaires actuels peuvent, compte tenu de la décote sur le cours de Bourse, souscrire à l’augmentation de capital. Le potentiel d’Aedifica repose sur la croissance des revenus à long terme, grâce à des contrats de location de long terme et couplés à l’inflation (durée résiduelle moyenne de 19 ans). Voilà un substitut de qualité aux obligations (d’Etat) qui offre un rendement de dividende net de 2,9%. Tenez cependant compte de la prime importante par rapport à la valeur intrinsèque.

Conseil: conserver

Risque: faible

Rating: 2A