Aedifica

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Ces derniers mois, cette SICAFI résidentielle largement concentrée sur le secteur du logement pour séniors (70% du portefeuille total) a connu une évolution largement positive. En décembre, plusieurs annonces ont été faites. Depuis le début du nouvel exercice (1/7/2014), plus de 200 millions EUR de nouveaux projets ont été annoncés, portant la valeur réelle du portefeuille immobilier bien au-delà de 900 millions EUR. Le cap du milliard d’euros devrait donc être atteint cette année. Cette croissance permet également de désigner, avec Laurence Gacoin, un Chief Operating Officer (COO). En outre, en décembre, un placement de plus de 450.000 nouveaux titres a été organisé auprès d’investisseurs institutionnels belges et internationaux. L’évolution la plus notable récemment est cependant qu’Aedifica n’est plus seulement actif en Belgique, mais aussi en Allemagne dans le secteur des maisons de retraite. Un bon choix, dans la mesure où il s’agit d’un vaste pays, confronté à un vieillissement de sa population plus problématique que chez nous (20% de plus de 65 ans et 10% de plus de 75 ans par rapport à respectivement 18% et 9% dans notre pays) et donc à un besoin plus grand de maisons de repos (estimations: 380.000 lits de plus d’ici à 2030, contre environ 800.000 lits aujourd’hui). Cela signifie également que les rendements locatifs sont plus élevés que chez nous (plus de 6,5% en Allemagne, contre 6% chez nous). La valeur réelle du portefeuille de placements immobiliers est estimée à 940 millions EUR. A la mi-décembre, le portefeuille d’Aedifica se composait de 153 immeubles pour une surface totale occupée de 463.000 m² (contre encore 376.000 m² fin juin). Le portefeuille d’Aedifica contenait 864 appartements (meublés et surtout non meublés), 66 maisons de retraite (contre 52 fin juin) avec 6206 lits, et 6 hôtels avec un total de 521 chambres. La répartition en pourcentage est la suivante : 70% de logements pour séniors, 22% d’immeubles résidentiels ou mixtes et 8% d’hôtels et autres bâtiments. Géographiquement, notons que 31% des actifs immobiliers sont concentrés à Bruxelles, 46% en Flandre et 12% en Wallonie mais aussi 11% en Allemagne. La bonne nouvelle concerne le taux moyen d’occupation, élevé (hors appartements meublés), à 97,3% au 30 septembre 2014 ; celui des appartements meublés s’est cependant replié, à 71,3% au 30 septembre (contre encore 78,0% au 30 juin 2014). Le dividende pour l’exercice 2013-2014 s’est élevé à 1,90 EUR brut par action (contre 1,86 EUR par action) et la société offre pour la première fois un dividende optionnel (conversion en actions). Fin septembre, la valeur de l’actif net pour la valeur réelle des instruments de couverture s’élevait à 43,39 EUR par action (39,35 EUR en incluant les moins-values non réalisées sur les couvertures). Le cours actuel tient donc compte d’une prime importante sur la valeur intrinsèque.

Conclusion

Le potentiel d’un investissement dans Aedifica réside dans les revenus croissants à long terme tirés de contrats de location de longue durée et liés à l’inflation (durée résiduelle moyenne de 19 ans). Une variante de qualité aux obligations (d’Etat) qui produit un rendement de dividende net de 2,9%. Compte tenu de la prime importante par rapport à la valeur intrinsèque, nous ne la recommandons pas à l’achat.

Conseil: conserver

Risque: faible

Rating: 2A