Aedifica

A conserver pour le long terme

Aedifica est une SICAFI résidentielle largement concentrée sur le secteur du logement pour séniors. La première moitié de l’exercice 2013-2014 (date de clôture : 30/6) a été marquée par l’investissement dans neuf bâtiments supplémentaires, dont huit maisons de repos. Rien de neuf sous le soleil, donc, si ce n’est que trois de ces huit maisons de repos sont situées en Allemagne. Aedifica a donc emprunté la voie de l’internationalisation et a choisi l’Allemagne. Un bon choix, dans la mesure où il s’agit d’un vaste pays, confronté à un vieillissement de sa population plus problématique que chez nous (20% de plus de 65 ans et 10% de plus de 75 ans par rapport à respectivement 18% et 9% dans notre pays) et donc à un besoin plus grand de maisons de repos (estimations : 380.000 lits de plus d’ici à 2030, contre environ 800.000 lits aujourd’hui). Cela signifie également que les rendements locatifs sont plus élevés que chez nous. Pour une maison de repos de 80 lits à Nordrhein-Westfalen, le rendement locatif brut initial s’élève à 7,25% (en termes nets, environ 6,75%). Ce qui est très élevé pour un bâtiment de 2010 d’une durée de location résiduelle de 22 ans. Qui plus est, l’Allemagne est bien entendu le pays le moins risqué de la zone euro. A cela s’ajoutent des maisons de repos à Dresden et Kreischa (Saxe), dans l’Est du pays. Considérant tous ces investissements, la valeur réelle du portefeuille de placements immobiliers est estimée au 31 décembre à 728 millions EUR. A la fin de l’an dernier, le portefeuille d’Aedifica contenait 136 immeubles, pour une surface construite totale de 357.000 m². Le portefeuille d’Aedifica contenait 865 appartements (dont beaucoup de non meublés), 48 maisons de retraite contenant 4518 lits, plus 6 hôtels avec un total de 521 chambres. La répartition en pourcentage est la suivante : 60% de logements pour séniors, 30% d’immeubles résidentiels ou mixtes (20% non meublés, 10% meublés) et 10% d’hôtels et autres bâtiments. Géographiquement, notons que 42% des actifs immobiliers sont concentrés à Bruxelles, 40% en Flandre, 15% en Wallonie et 3% en Allemagne. La bonne nouvelle concerne le taux d’occupation moyen (hors appartements meublés) : il était à 96,7% au 31 décembre 2013. Le taux moyen d’occupation des appartements meublés s’est cependant encore replié, à 77,8% au 31 décembre (contre 82,6% en moyenne sur l’exercice 2012-2013). Le dividende pour l’exercice 2012-2013 s’est élevé à 1,86 EUR brut par action. L’objectif du groupe est de verser le même dividende au terme de l’exercice 2013-2014. Fin décembre, la valeur de l’actif net pour la valeur réelle des instruments de couverture s’élevait à 41,05 EUR par action (38 EUR en incluant les moins-values non réalisées sur les couvertures). Le cours actuel comporte donc une prime de plus de 20% par rapport à la valeur intrinsèque. Ce n’est pas peu, compte tenu de la fin de l’exonération du précompte immobilier pour les SICAFI résidentielles, qui rend cette catégorie d’actifs moins intéressante. Le PM s’élève à 15% depuis le 1erjanvier 2013.

Conclusion

Le potentiel d’un investissement dans Aedifica réside dans les revenus croissants à long terme tirés de contrats de location de longue durée et liés à l’inflation. Le rendement de dividende net de 3,2% l’impose dès lors comme variante de qualité aux obligations (d’Etat). Compte tenu de la prime de 20% par rapport à la valeur intrinsèque, nous ne la recommandons pas à l’achat. Les positions actuelles peuvent être conservées pour le long terme.

Conseil: conserver

Risque: faible

Rating: 2A