Aedifica

A conserver

La situation reste difficile pour Aedifica. Cette SICAFI résidentielle largement concentrée sur le secteur du logement pour séniors sait mieux qu’aucune autre ce qui attend le secteur désormais. D’où la récente annonce d’un accord de principe avec B&R et Oase Woon & Zorg concernant la reprise de 5 nouvelles maisons de retraite en Belgique (Brabant flamand). Ce qui signifie, à terme, 520 lits supplémentaires et 146 logements assistés d’une valeur de 90 millions EUR. L’an dernier, Aedifica s’était surtout démarqué par l’expansion de ses activités en Allemagne. Un bon choix, dans la mesure où il s’agit d’un vaste pays, confronté à un vieillissement de sa population plus problématique que chez nous (20% de plus de 65 ans et 10% de plus de 75 ans par rapport à respectivement 18% et 9% dans notre pays) et donc à un besoin plus grand de maisons de repos (estimations : 380.000 lits de plus d’ici 2030, contre environ 800.000 lits aujourd’hui). Cela signifie également que les rendements locatifs sont plus élevés que chez nous. Pour la première maison de repos Herkenrath, par exemple, de 80 lits à Nordrhein-Westfalen, le rendement locatif brut initial s’élève à 7,25% (en termes nets environ 6,75%). C’est très élevé pour un bâtiment de 2010 avec une durée locative résiduelle de 22 ans. Qui plus est, l’Allemagne est bien entendu le pays le moins risqué de la zone euro. La valeur réelle du portefeuille de placements immobiliers est estimée à 733 millions EUR. Le portefeuille d’Aedifica se composait à la fin de l’an dernier de 137 immeubles pour une surface totale occupée de 365.000 m². Le portefeuille d’Aedifica contenait 864 appartements (meublés et surtout non meublés), 49 maisons de retraite contenant 4702 lits, plus 6 hôtels avec un total de 521 chambres. La répartition en pourcentage est la suivante : 61% de logements pour séniors, 29% d’immeubles résidentiels ou mixtes (20% non meublés, 9% meublés) et 10% d’hôtels et autres bâtiments. Géographiquement, notons que 40% des actifs immobiliers sont concentrés à Bruxelles, 43% en Flandre, 14% en Wallonie, et 3% en Allemagne. La bonne nouvelle concerne le taux d’occupation moyen élevé (hors appartements meublés), à 96,7% au 31 décembre 2013. Le taux moyen d’occupation des appartements meublés s’est cependant encore replié, à 77,8% au 31 décembre (contre 82,6% en moyenne sur l’exercice 2012-2013). Le dividende pour l’exercice 2012-2013 s’est élevé à 1,86 EUR brut par action. L’objectif du groupe est de verser le même dividende au terme de l’exercice 2013-2014. Fin décembre, la valeur de l’actif net pour la valeur réelle des instruments de couverture s’élevait à 41,05 EUR par action (38 EUR en incluant les moins-values non réalisées sur les couvertures). Le cours actuel comporte donc une prime de plus de 20% par rapport à la valeur intrinsèque. Ce n’est pas peu, compte tenu de la fin de l’exonération du précompte immobilier pour les SICAFI résidentielles, qui rend cette catégorie d’actifs moins intéressante. Le PM s’élève à 15% depuis le 1er janvier 2013.

Conclusion

Le potentiel d’un investissement dans Aedifica réside dans les revenus croissants à long terme tirés de contrats de location de longue durée et liés à l’inflation. Le rendement de dividende net de 3,1% l’impose dès lors comme alternative de qualité aux obligations (d’Etat). Compte tenu de la prime de 20% par rapport à la valeur intrinsèque, nous ne la recommandons pas à l’achat.

Conseil: conserver

Risque: faible

Rating: 2A