Aedifica

A conserver pour le long terme

Aedifica est une SICAFI résidentielle largement concentrée sur le secteur du logement pour séniors. L’année dernière a été marquée par le premier investissement dans une maison de repos en dehors de notre pays. Le fait que ce soit l’Allemagne n’a rien d’étonnant. Il s’agit d’un vaste pays, confronté à un vieillissement de sa population plus problématique que chez nous (20% de plus de 65 ans et 10% de plus de 75 ans par rapport à respectivement 18% et 9% dans notre pays) et donc à un besoin plus grand de maisons de repos (estimations : 380.000 lits de plus d’ici à 2030, contre environ 800.000 lits aujourd’hui). Cela signifie également que les rendements locatifs sont plus élevés que chez nous. Pour une maison de repos de 80 lits à Nordrhein-Westfalen, le rendement locatif brut initial s’élève à 7,25% (en termes nets environ 6,75%). Ce qui est très élevé pour un bâtiment de 2010 d’une durée de location résiduelle de 22 ans. Qui plus est, l’Allemagne est bien entendu le pays le moins risqué de la zone euro. En novembre, une maison de repos à Dresden, dans l’Est du pays, est venue s’ajouter à l’ensemble. L’intérêt d’un investissement dans Aedifica a été fiscalement affecté. Pendant plusieurs années, les SICAFI ont bénéficié de l’exonération du précompte mobilier mais celui-ci est ensuite passé à 15% au 1er janvier 2013. Cela dit, plusieurs éléments positifs sont à signaler au niveau des investissements. A la mi-décembre, le groupe a encore annoncé l’acquisition de deux maisons de repos supplémentaires. La valeur réelle de son portefeuille d’investissements immobiliers a ainsi augmenté à quelque 697 millions EUR. A la fin de l’exercice 2013, le portefeuille d’Aedifica contenait 135 immeubles, pour une surface construite totale de 353.000 m². Le portefeuille d’Aedifica contenait 865 appartements, 47 maisons de retraite contenant 4424 lits et 6 hôtels avec un total de 521 chambres. La répartition en pourcentage est la suivante : 60% de logements pour séniors, 30% d’immeubles résidentiels ou mixtes et 10% d’hôtels et autres bâtiments. Géographiquement, notons que pas moins de 42% des actifs immobiliers sont concentrés à Bruxelles, 41% en Flandre et 15% en Wallonie, plus 2% en Allemagne. La bonne nouvelle concerne le taux d’occupation moyen élevé (hors appartements meublés), à 97,2% au 30 septembre 2013.

Le taux moyen d’occupation des appartements meublés avait reculé cependant à 79,2% au 30 septembre (contre 82,3% en moyenne à l’exercice écoulé 2012-2013; date de clôture le 30/6). Le dividende 2012-2013 s’est élevé à 1,86 EUR brut par action. Fin septembre, la valeur d’actifs nets sans considérer la valeur réelle des instruments de couverture s’élevait à 42,3 EUR par action (38,6 EUR par action en considérant les moins-values non réalisées sur les couvertures).

Conclusion :

Le potentiel d’un investissement dans Aedifica réside dans les revenus croissant à long terme tirés de contrats de location de longue durée et liés à l’inflation. L’action constitue dès lors une alternative de qualité à une obligation (d’Etat) avec un rendement de dividende net de 3%. L’abaissement du conseil est une conséquence de la hausse de la prime par rapport à la valeur intrinsèque. Les positions actuelles peuvent être conservées pour le plus long terme.

Conseil: conserver

Risque: faible

Rating: 3B