Aedifica

Premier pas en Allemagne

48,00 EUR – 2B

L’intérêt d’un investissement dans Aedifica (Bourse de NYSE Euronext Bruxelles ; code ISIN : BE0003851681) a été fiscalement affecté l’an dernier. Aedifica est une SICAFI résidentielle largement concentrée sur le secteur du logement pour séniors. Pendant plusieurs années, les SICAFI ont bénéficié de l’exonération du précompte mobilier (PM). Le dividende brut était donc égal au dividende net. Les cours des SICAFI résidentielles ont ensuite été sous pression au début de l’automne, lorsque le ministère des finances a décrété que cette exonération n’était plus applicable. Le PM est passé à 15% au premier janvier 2013. Cela dit, plusieurs éléments positifs sont en faveur de l’action. Comme l’annonce, la semaine dernière, d’un premier investissement dans une maison de repos en dehors de notre pays. Le fait que ce soit l’Allemagne (précisément Nordrhein-Westfalen) n’a rien d’étonnant. Il s’agit d’un vaste pays, confronté à un vieillissement de sa population plus problématique que chez nous (20% de plus de 65 ans et 10% de plus de 75 ans par rapport à respectivement 18% et 9% dans notre pays) et donc à un besoin plus grand de maisons de repos (estimations : 380.000 lits de plus d’ici 2030, contre environ 800.000 lits aujourd’hui). Cela signifie également que les rendements locatifs sont plus élevés que chez nous. Pour une maison de repos de 80 lits à Nordrhein-Westfalen, le rendement locatif brut initial s’élève à 7,25% (en termes nets environ 6,75%). Ce qui est très élevé pour un bâtiment de 2010 d’une durée de location résiduelle de 22 ans. Qui plus est, l’Allemagne est bien entendu le pays le moins risqué de la zone euro. Le prix de la maison de repos a été établi à 8 millions EUR. Ce pas vers l’Allemagne se justifie notamment par les 100 millions EUR de liquidités disponibles, qui ont été levés l’an dernier par le biais d’une augmentation de capital. La capitalisation boursière du groupe atteint ainsi désormais environ 475 millions EUR tandis que son taux d’endettement a baissé à 35%. Le 31 mars, la valeur réelle du portefeuille des placements immobiliers était estimée à 627 millions EUR. A la fin du premier trimestre, le portefeuille d’Aedifica contenait 127 immeubles, pour une surface construite totale de 302.000 m². Le portefeuille d’Aedifica contenait, fin mars, 543 appartements non meublés, 295 appartements meublés, 37 maisons de retraite contenant 3444 lits, 2 bâtiments de service flat comptant 61 appartements et 1 bâtiment destiné au logement permanent de personnes présentant un handicap mental, plus 6 hôtels avec un total de 521 chambres. La répartition en pourcentage est la suivante : 55% de logements pour séniors, 33% d’immeubles résidentiels ou mixtes (23% non meublés, 10% meublés) et 12% d’hôtels et autres bâtiments. Géographiquement, notons que pas moins de 46% des actifs immobiliers sont concentrés à Bruxelles, 37% en Flandre et 17% en Wallonie. La bonne nouvelle concerne le taux d’occupation moyen élevé (hors appartements meublés), à 97,3%. Le taux moyen d’occupation des appartements meublés s’est redressé à 82,7% au cours des 9 premiers mois de l’exercice en cours (contre 82,3% en moyenne sur l’exercice écoulé). Les attentes en termes de dividendes sont inchangées pour l’exercice en cours 2012-2013 à 1,78 EUR brut par action.

Aedifica est concentrée depuis quelque temps déjà sur le segment de croissance des maisons de repos. Fin mars, la valeur de l’actif net pour la valeur réelle des instruments de couverture s’élevait à 41,3 EUR par action (37, 5 EUR en incluant les moins-values non réalisées sur les couvertures). Une valeur de base solide, très défensive, qui mérite de figurer dans tout portefeuille de bon père de famille. Le rendement de dividende brut de 3,7% l’impose comme alternative de qualité aux obligations. Les taux en hausse pèsent en revanche sur l’évolution de cours. Par ailleurs, le cours affiche une prime par rapport à la valeur intrinsèque. C’est pourquoi nous ne pouvons pas aller pour l’heure au-delà d’un conseil d’achat sur repli (rating 2B), malgré les perspectives favorables à plus long terme. Sous 45 EUR, nous entrevoyons une nouvelle opportunité d’achat. Les positions actuelles peuvent être conservées pour le plus long terme.

ACHAT SUR REPLI