Mauvaise nouvelle pour les locataires d’un bien immobilier : leur loyer risque bien d’augmenter prochainement, suite à la forte inflation.
Pour comprendre le mécanisme, rappelons que l’indexation des loyers se base sur l’indice santé, qui est un dérivé de l’indice des prix à la consommation, lui-même influencé par l’inflation (+5,64% en novembre). L’indice santé sert aussi au calcul de l’indexation des salaires, ou encore, des allocations sociales.
L’indice santé serait de 2,0% en 2021 et 3,7% en 2022, contre 0,99% en 2020 et 1,46% en 2019, selon les dernières prévisions du Bureau du Plan. En novembre, il a augmenté de 1,26 point pour s’établir à 115,20 points, contre 113,94 points en octobre, alors qu’il stagnait autour de 110 points de janvier à mai 2021. Les loyers qui se basent sur cet indice seront dès lors plus élevés dès l’année prochaine.
On pense souvent erronément qu’une indexation automatique des loyers intervient chaque 1er janvier, ce n’est pas le cas. L’indexation d’un loyer au coût de la vie peut seulement se faire à la date anniversaire de la signature du contrat de location. L’indexation n’est pas non plus automatique. Il s’agit d’une augmentation légale, prévue dans le droit du bail. Elle n’est cependant pas obligatoire. “Le choix d’indexer ou non, voire d’indexer ‘partiellement’ le loyer reste propre au bailleur”, peut-on lire dans le texte de loi.
Des règles à respecter
Le propriétaire d’un bien en location ne peut cependant pas augmenter le loyer comme bon lui semble. Il y a certaines règles à respecter. Dans la pratique, pour connaître le montant d’un nouveau loyer, il faut multiplier le loyer de base par le nouvel indice, le tout divisé par l’indice de départ. En principe, il s’agit de l’indice correspondant au mois précédant l’entrée en vigueur du bail. La compétence des loyers est régionale, mais la législation est globalement la même en Flandre, à Bruxelles et en Wallonie. Un simulateur en ligne du SPF facilite le calcul.
Par exemple, un contrat de bail signé en novembre 2020 et entré en vigueur le mois suivant, (décembre 2020), avec un loyer s’élevant à 750 euros peut être indexé en décembre 2021 sur la base de l’indice santé actuel qui s’établit à 115,20, contre 109,91 en novembre 2020. Le montant du loyer serait de 36 euros plus élevés par mois, ce qui représente une hausse de 430 euros sur base annuelle.
Un gel de l’indexation, une fausse bonne idée
Dès le nouveau loyer établi, il convient au propriétaire de le communiquer par écrit à son locataire, qui n’aura pas le choix de le refuser. L’indexation ne peut se faire qu’une fois sur l’année. Les contrats de bail qui mentionneraient une indexation tous les 6 mois ne respectent pas la législation.
Un propriétaire peut aussi décider de ne pas indexer son loyer plusieurs années de suite. Même si ce gel de l’indexation peut soulager les locataires, l’augmentation se fera d’autant plus fortement ressentir les années suivantes. De plus, le propriétaire pourra aussi réclamer des arriérés. Ils sont cependant limités dans le temps, le bailleur ne pourra remonter que 3 mois en arrière à dater du mois de la demande.
