Achat d’un bien immobilier : en privé ou via une société ?

Est-il fiscalement avantageux d’acheter un bien immobilier à titre privé ou par l’intermédiaire d’une société ? La réponse n’est pas simple. Nicolas Chauvin, Head of Estate Planning Wallonie et Bruxelles chez Degroof Petercam, explique pourquoi il est préférable de ne pas considérer uniquement la future charge fiscale.

Comment prendre une décision en connaissance de cause ?

Nicolas Chauvin : La connaissance de la fiscalité lors de l’achat, de la détention et de la transmission d’un bien immobilier est importante, mais ne suffit pas à répondre à la question de savoir s’il faut acheter à titre privé ou par l’intermédiaire d’une société. Commencez d’abord par identifier vos objectifs d’investissement.

Quel est votre principal conseil ?

En règle générale, si vous avez une résidence principale, une résidence secondaire ou des biens destinés à la location privée, il est préférable de les acheter à titre privé. Les biens à usage professionnel ou nécessitant des travaux importants présentent des avantages à être achetés par l’intermédiaire d’une société. Mais chaque situation est unique. Nous analysons les avantages et les inconvénients, fiscaux et non fiscaux, au moment de l’achat, de la détention et de la transmission.

Quel est l’aspect le plus souvent sous-estimé ?

Nous demandons souvent à nos clients si la génération suivante est également intéressée par l’immobilier. Les enfants voient leurs parents dépenser beaucoup d’énergie, par exemple pour encaisser le loyer ou effectuer les réparations incessantes. Ils n’ont pas nécessairement l’ambition de reprendre cette tâche. S’ils envisagent de vendre rapidement le bien, il est sans doute préférable d’éviter des coûts de transmission potentiellement élevés.

Quelles sont les conséquences fiscales ?

Si vous détenez un bien immobilier à titre privé, vous êtes soumis à l’impôt progressif sur le revenu des personnes physiques (taux pouvant aller jusqu’à 50 %). Les bénéfices des entreprises, en revanche, sont imposés à un taux forfaitaire de 20 ou 25 %. L’assiette de l’impôt est au moins aussi importante que le taux. Bien que les entreprises soient imposées sur leurs revenus réels – en l’occurrence les loyers – de nombreuses dépenses sont déductibles.

Pour faire un bon choix ,vous devez définir vos objectifs d’investissement et prendre en compte toutes les implications.Et cela va bien au-delà de l’aspect fiscal.

Qu’en est-il des droits d’enregistrement ?

L’acheteur doit payer les droits d’enregistrement. La Flandre a opté pour l’application de taux réduits (3 %, voire encore moins en cas de rénovations énergétiques). À Bruxelles et en Wallonie, un abattement est d’application. Si vous apportez un immeuble d’habitation dans une société, vous risquez de devoir payer à nouveau des droits d’enregistrement.

Avez-vous un dernier conseil ?

Les plus-values réalisées lors de la vente d’un immeuble par un particulier sont en principe exonérées de l’impôt sur le revenu des personnes physiques, sauf revente dans un délai court d’un immeuble autre que le logement familial. Les plus-values immobilières sont en revanche toujours imposables dans une société, bien que vous puissiez étaler l’impôt sous certaines conditions.

Découvrez ici notre vidéo sur l’investissement immobilier : en privé ou via une société ?