La valeur de l’usufruit explose: une bonne nouvelle pour votre planification successorale? (infographie)

Au décès de votre conjoint(e), vous avez hérité de l’usufruit de la maison et vos enfants souhaitent désormais vous racheter votre part? Vous pouvez convertir sa valeur en une somme d’argent. Bonne nouvelle: cette année, votre usufruit pourrait valoir plus que ce que vous ne pensez!

Les tables de conversion de l’usufruit pour 2024 – qui permettent de chiffrer l’usufruit sur base d’un pourcentage – ont été publiées dans le Moniteur belge le 1er juillet dernier. Et elles annoncent quelques changements importants, notamment pour les planifications successorales… Et pour cause: cette année, les taux d’intérêt ont augmenté, entraînant la hausse considérable de la valeur de l’usufruit. Une bonne nouvelle? On vous explique ce qui pourrait changer pour vous.

Comment est calculé l’usufruit?

La valeur de l’usufruit est calculée sur la base des tables de conversion, de la valeur vénale des biens et de l’âge de l’usufruitier au jour de l’introduction de la requête. En effet, l’espérance de vie de l’usufruitier est prise en compte. Ainsi, plus celui-ci est jeune, plus il est susceptible de bénéficier longtemps de l’usufruit, et plus sa valeur est élevée. De plus, une distinction est faite en fonction du sexe de l’usufruitier.

Cette année, les tables sont basées sur un taux d’intérêt maximal de 2,25% (contre 1,34% en 2023). La totalité des chiffres sont disponibles ici.

Ainsi, l’usufruit d’une femme âge de 70 ans vaut 33,37% de la valeur totale du bien. En 2023, il était de 20,59. Soit une différence de plus de 10%. Imaginons qu’elle soit usufruitière d’un appartement à la Côte d’une valeur de 450.000 euros. Après conversion, sa part s’élève à 33,37% de 450.000 = 150.165 euros.

Quel est l’impact de cette hausse?

Une telle hausse a évidemment des conséquences tant pour l’usufruitier que pour le nue-propriétaire. On relève quatre cas de figure.

1. Planification successorale: un achat démembré pour éviter les droits de succession

Des parents achètent un bien immobilier mais veulent toutefois éviter à leurs enfants de payer des droits de succession trop importants lors de leur décès. Ils décident alors de procéder à un achat démembré: les parents achètent uniquement l’usufruit du bien immobilier, tandis que l’(les) enfant(s) achète(nt) la nue-propriété du même bien.

Cela signifie que le prix d’achat devra être partagé. Ce type d’opération coûtera beaucoup plus cher aux parents, puisque la valeur de l’usufruit a sensiblement augmenté. Dans ce cas-ci, l’usufruitier est donc plutôt « perdant ».

2. Planification successorale: un achat scindé qui réduit les droits de donation

Néanmoins, cette situation peut redevenir avantageuse pour les parents. Notamment dans le cas où c’est eux qui financeront la totalité du bien. De nombreux parents font en effet don de la somme nécessaire à l’achat de la nue-propriété. Ainsi, la hausse de la valeur de l’usufruit permet de réduire le montant des liquidités dont les parents font donation aux enfants. Par conséquent, les droits de donation seront eux aussi moins importants. Dans ce cas-ci, l’usufruitier est plutôt « gagnant ».

3. Le rachat de l’usufruit, pour mettre fin à un démembrement

Les enfants pourraient vouloir racheter l’usufruit de leurs parents afin de pouvoir profiter du logement tout en évitant une éventuelle cohabitation. Avec la hausse de la valeur de l’usufruit, les nues-propriétaires doivent débourser une somme plus importante pour devenir pleinement propriétaires.

De même si tout le monde décide de vendre le bien. Le prix de vente devrait alors être partagé. Les usufruitiers repartent les poches bien remplies, quand les nues-propriétaires se voient amputer d’une partie plus importante du fruit de la vente.

Dans les deux cas, l’usufruitier est plutôt « gagnant ».

4. La participation de l’usufruitier au financement des travaux

Pour éviter des situations financières déséquilibrées, le nu-propriétaire peut demander à l’usufruitier de contribuer proportionnellement aux coûts des travaux structurels. La valeur de l’usufruit par rapport à la valeur de la pleine propriété détermine le montant que chacun doit payer. Comment la valeur a augmenté, la participation de l’usufruitier dans le financement des travaux sera plus importante. Dans ce cas-ci, l’usufruitier est plutôt « perdant ».