La faiblesse des taux d’intérêt est historique. En conséquence, pas mal d’investisseurs se tournent vers les appartements ou les studios. Quel rendement net pouvez-vous en attendre ? Et qu’en est-il sur le plan fiscal ?
Le compte d’épargne ne rapporte quasi plus rien. De plus en plus de personnes investissent dès lors dans des studios ou des appartements à des fins locatives. Contrairement à ce que les belles brochures portent à croire, le rendement net du loyer annuel se situe en général entre 2 et 3% du prix d’achat, droits d’enregistrement et/ou TVA inclus. C’est notamment lié aux frais et à la fiscalité.
Petite règle générale pratique: votre rendement annuel net est égal à huit mois de loyer. Pour une nouvelle construction, cela peut grimper jusqu’à neuf mois, car elle nécessite peu de frais. Si l’on applique cette règle de base et que cela résulte à 2,5% net du prix d’achat ou plus, c’est en général une bonne affaire.
Impôts
Le propriétaire qui loue un appartement ou un studio à une personne privée à des fins privées n’est pas taxé sur le loyer perçu, mais uniquement sur le revenu cadastral (RC) indexé multiplié par 1,4. Ce n’est pas si mal et cela correspond à environ 1 à 1,5 mois de loyer brut. Attention néanmoins, car il n’y a pas de possibilité de déduire les frais (amortissements, assurances, réparations, etc.) fiscalement.
Seuls les intérêts sur le crédit pour l’achat du bien sont déductibles (de manière limitée) fiscalement. Vous n’avez également pas droit au bonus logement (en Flandre) ou à un chèque habitat (en Wallonie), car ces avantages ne s’appliquent qu’au logement propre.
Outre l’impôt sur le loyer dans l’impôt des personnes physiques, vous devez aussi payer le précompte immobilier ou l’impôt foncier. Ceux-ci sont calculés sur base du revenu cadastral indexé. Les tarifs varient prodigieusement d’une commune à l’autre.
Vente
Vous espérez bien sûr, un jour, vendre le bien avec une belle plus-value. Mais que payerez-vous alors encore au fisc, en plus des droits d’enregistrement (ou de la TVA) déjà payés à l’achat ? En principe, vous n’êtes pas taxé sur le bénéfice réalisé à la vente s’il y a au moins cinq années écoulées entre l’achat et la vente du bien. Si ce n’est pas le cas, vous serez taxé à hauteur de 16,5% sur la plus-value calculée forfaitairement.
