Les actions immobilières européennes sont au plus bas depuis 2012, mais “il n’y a pas de crise immobilière”…

2023 est une année difficile pour le marché immobilier européen. L’indice Stoxx 600 Real Estate, qui regroupe les plus grandes sociétés immobilières cotées en bourse, en témoigne. Le cours a atteint son le plus bas niveau depuis janvier 2012. Gert De Mesure, expert en actions immobilières, parle d’une crise financière plutôt que d’une crise immobilière.

Depuis la hausse du taux directeur de la Banque centrale européenne (BCE), l’année dernière, le marché immobilier européen s’est lentement refroidi. Les emprunts étant devenus plus chers, le nombre de transactions sur ce marché a donc diminué dans de nombreux pays européens. Sur plusieurs marchés immobiliers, à l’exception de la Belgique, les prix de l’immobilier ont donc également baissé. Les taux d’intérêt se situent à 4 % depuis septembre et risquent bien de ne pas redescendre dans un avenir proche.

Un tel climat économique affecte inévitablement les autres secteurs. L’impact sur les sociétés immobilières est clairement visible dans l’indice Stoxx 600 Real Estate. Il a atteint son niveau le plus bas depuis janvier 2012. L’économie européenne a ensuite été touchée par la crise de la dette souveraine, qui s’est développée autour des dettes publiques de pays européens tels que la Grèce, l’Espagne et l’Italie.

Trends s’est entretenu avec Gert De Mesure, analyste spécialisé dans les valeurs immobilières. Malgré le cours négatif des actions, il ne parle pas de crise immobilière. “Les actions immobilières souffrent des conditions économiques, c’est très clair. Mais le chiffre d’affaires des sociétés immobilières se maintient cependant, voire augmente même. Cela est dû à deux choses. D’une part, les taux d’intérêt élevés ont augmenté l’indexation des loyers dans les États membres de l’Union européenne, et cela contribue aux résultats d’exploitation des sociétés immobilières. D’autre part, de nombreuses sociétés immobilières réglementées (SIR) sont couvertes contre les hausses de taux d’intérêt, ce qui leur permet de maintenir les résultats stables.”

Obligations et taux d’intérêt à long terme

Néanmoins, M. De Mesure voit certains arguments qui, surtout aux yeux des investisseurs institutionnels, ne plaident pas en faveur des actions immobilières. “Pendant des années, les actions immobilières ont été considérées comme une alternative solide aux obligations grâce à leurs dividendes élevés. Les obligations avaient un coupon incroyablement bas, de l’ordre d’un huitième de pour cent. Entre-temps, la situation s’est complètement inversée et les obligations sont à nouveau intéressantes et moins risquées.”

“En un an et demi, les taux d’intérêt à long terme ont augmenté de 3,5 %. C’est surtout la rapidité de cette hausse qui provoque une réaction négative chez les investisseurs. Dans le passé, il fallait six à sept ans pour que les taux d’intérêt à long terme se rétablissent après une telle hausse. Les investisseurs institutionnels réagissent très facilement en réduisant leur position dans les actions immobilières, sans tenir compte des entreprises qui sont couvertes ou non contre la hausse des taux d’intérêt.”

Augmentations de capital et ventes forcées

Les investisseurs en actions immobilières peuvent craindre que les entreprises aient besoin d’augmenter leur capital en vendant des actions, ce qui entraînerait une dilution de l’actionnariat. Seulement, par rapport à ces dernières années, un nombre relativement important d’actions doivent être vendues en raison de la baisse de leur prix. “Aujourd’hui, cette crainte est en quelque sorte derrière nous. Les SIR qui avaient besoin d’une augmentation de capital l’ont fait. Et donc cette vente a déjà contribué à déterminer le prix actuel”, explique M. De Mesure.

L’expert en actions immobilières s’inquiète également du fait que de nombreuses actions immobilières ont été achetées « par endettement » ces dernières années. “Cela s’est fait en sachant que l’on empruntait à un taux d’intérêt inférieur au dividende. Si le cours de l’action chute, les investisseurs doivent fournir davantage de garanties ou sont contraints de vendre. C’est problématique. »

Ne jamais rattraper un couteau qui tombe

De Mesure souligne que les sociétés immobilières belges se portent relativement bien, à l’exception des promoteurs immobiliers. “Nos SIR sont bien couvertes contre la hausse des taux d’intérêt. Notre marché est également mieux épargné par la dépréciation de l’immobilier, car les prix ont été moins élevés, que sur d’autres marchés. Le Royaume-Uni a connu une forte dépréciation. Les SIR belges ont toujours été les plus performantes en Europe, les actions ont donc été évaluées à un prix élevé”. Cependant, l’analyste ne voit pas encore de retournement immédiat dans les prix des actions immobilières. “Il ne faut jamais rattraper un couteau qui tombe”, dit le proverbe. Certains investisseurs se méprennent sur la baisse des prix des actions immobilières belges, qui étaient initialement évaluées à un niveau beaucoup plus élevé. Elles peuvent sembler une bonne affaire, mais tant que les taux d’intérêt ne se stabilisent pas, je ne m’attends pas à un changement.

L’analyste estime que lorsque les conditions du marché changeront, les entreprises ayant une bonne couverture d’intérêts seront les plus performantes sur le marché boursier. “Maintenant que les actions sont vendues, la couverture des intérêts n’est plus très importante et les gens veulent surtout se débarrasser de leurs positions dans l’immobilier. Si les actions immobilières redeviennent intéressantes, les investisseurs en tiendront compte. Les protocoles d’accord commenceront également à communiquer de manière plus détaillée sur leur couverture.