Du neuf concernant l’achat partagé d’un bien immobilier par une société

Le fisc a adopté un nouveau point de vue sur la valorisation de l’usufruit en cas d’achat partagé d’un bien immobilier par une société et son dirigeant.

Pour être certain de savoir si le fisc acceptera une construction fiscale planifiée, il y a moyen d’introduire une demande de ruling auprès du fisc. La commission de ruling fait dans ce cas connaître les conditions d’accord du fisc concernant cette opération. Beaucoup de rulings concernent l’achat partagé d’un bien immobilier, par lequel une société achète l’usufruit et son dirigeant la nue-propriété. Récemment, la commission de ruling a adopté un nouveau point de vue concernant la valorisation de l’usufruit.

Avantages fiscaux

L’usufruit peut durer 30 ans maximum, mais dans la pratique, les durées sont usuellement de 15 à 20 ans. Au plus la valeur de l’usufruit est élevée, au moins le chef d’entreprise doit personnellement payer pour la nue-propriété. L’avantage principal réside dans le fait que l’usufruit s’éteint automatiquement après cette période de 15 à 20 ans. Le dirigeant d’entreprise devient par conséquent en principe gratuitement le plein propriétaire du bien, dont la plus grande partie est payée par la société.

Pour la société aussi, des avantages fiscaux sont liés à l’achat partagé, explique Dirk Van Wal, partenaire chez BDO, un bureau de consultance fiscale. “Lorsqu’elle achète l’usufruit, il n’y a pas de distinction concernant le terrain, ce qui signifie qu’elle peut amortir la valeur du terrain. En cas de pleine propriété, la société peut uniquement amortir la valeur du bâtiment. Il n’y a pas d’impôt sur la plus-value si, à la fin de l’usufruit, la société vend le bien immobilier avec bénéfice. En outre, seul l’usufruit est soumis aux risques de l’entreprise. À mesure de l’écoulement de la durée, la valeur de l’usufruit diminue et par conséquent aussi la proportion dans le risque de l’entreprise.”

Pour optimaliser les avantages fiscaux d’un achat partagé, beaucoup de dirigeants d’entreprises sont enclins à estimer la valeur de l’usufruit de la manière la plus favorable possible. Mais le fisc pose une limite: la valorisation de l’usufruit doit se faire sur base de la ‘valeur réelle’. Celle-ci doit être recherchée au cas par cas. Selon le fisc, il faut tenir compte de l’état dans lequel le bien immobilier se trouve et des rénovations qui doivent y être faites. Si l’usufruit est surévalué, le dirigeant de la société est dans ce cas imposé sur un avantage de toute nature. Sur le montant au-dessus de la limite accordée, il paie un impôt comme sur un salaire, au taux d’imposition le plus élevé (50%, plus les taxes communales). Sur cet avantage, il doit aussi payer des cotisations sociales.

Nouvelle valorisation

La commission de ruling a confirmé que la valeur de l’usufruit correspond à la “valeur actuelle du loyer net futur”. Dirk Van Wal explique: “avec cette méthode de valorisation, on se base sur la décision d’investissement prise par la société. Est-il par exemple plus avantageux de louer pendant les vingt prochaines années ou d’acquérir en une seule dépense l’usufruit du bien immobilier ? Une société n’achètera l’usufruit que si elle peut en obtenir de plus hauts rendements qu’en payant un loyer chaque mois.”

“Auparavant, le fisc trouvait logique que l’usufruitier cherche un rendement correspondant à celui des obligations OLO de la même durée que l’usufruit, augmenté de 0,5 à 2%. Mais les taux d’intérêt des OLO sont actuellement très bas. Ce qui donne un taux d’actualisation inférieur – pour déterminer la valeur d’un loyer futur – et mène donc à une valeur plus élevée de l’usufruit. Ce qui est nouveau, c’est que la commission de ruling trouve plus logique que l’usufruitier cherche un rendement correspondant au rendement locatif net, soit le rapport entre le loyer net et les dépenses pour acquérir la pleine propriété. Dans la pratique, ce rendement varie souvent entre 3 et 6%. C’est remarquablement plus élevé que l’actuel taux d’intérêt des OLO – en juin, le taux d’intérêt moyen des OLO à 20 ans s’élevait par exemple à 1,01%. Si la valorisation repose sur la recherche, dans le chef de l’usufruitier, d’un plus haut rendement, la valeur de l’usufruit diminue.”

Une autre nouveauté est que la commission de ruling demande explicitement “de fournir un rapport rédigé par un expert indépendant” – par exemple un expert d’une agence immobilière, d’un bureau de comptabilité, d’une institution financière, d’un bureau de révisorat d’entreprise… Ce rapport doit donner une vue détaillée de la méthode de valorisation de l’usufruit. Il doit également être démontré que l’achat partagé génère un rendement équivalent pour l’usufruitier – la société – et le nu-propriétaire – le dirigeant de l’entreprise.

Le taux d’actualisation est déterminé à l’aide du rendement locatif net du bien immobilier. Celui-ci est calculé en divisant la valeur locative nette sur base annuelle par la valeur de la pleine propriété. La commission de ruling donne un exemple dans lequel la valeur locative brute sur base annuelle s’élève à 18.000 euros, la valeur locative nette à 15.000 euros et la valeur de la pleine propriété à 250.000 euros. Le taux d’actualisation s’élève dans ce cas à 0,06, soit 6%, ou 15.000 euros divisés par 250.000 euros. La valeur de l’usufruit en cas d’une durée de vingt ans est dans ce cas égale à 172.048,82 euros, selon la formule (15.000 : 0,06) x (1 – (1: 1,06) jusqu’à la vingtième). La valeur de l’usufruit est dans cet exemple égale à 68,82% de la pleine propriété.

Rupture de tendance

Dirk Van Wal a des réserves sur la nouvelle vision de la commission de ruling. “C’est une rupture de tendance dans la valorisation de l’usufruit. Il n’est pas très clair si ce nouveau point de vue sera aussi appliqué aux usufruits existants. La pratique nous dira si, lors de la détermination du rendement de l’usufruitier, il faudra se baser sur un taux d’actualisation égal au rendement locatif.”