Crédit hypothécaire: Belfius innove avec un taux variable… qui ne peut pas augmenter

À l’occasion du salon Batibouw, qui ouvre ses portes ce 15 février, Belfius propose une formule inédite de crédit hypothécaire: le taux variable “protégé”. La promesse? Bénéficier des éventuelles baisses de taux, sans risque. Mais est-ce vraiment intéressant? L’avis de deux spécialistes.

La plupart des banques proposent plusieurs formules en cas de crédit logement. Pour accompagner leur emprunt, les clients ont ainsi le choix entre un taux d’intérêt fixe ou variable. Et si une nouvelle offre combinait les avantages de ces options? C’est en tout cas comme ça que souhaite se démarquer la banque Belfius, en proposant un produit inédit sur le marché hypothécaire: le taux variable « protégé ». Une formule de crédit hypothécaire où le taux d’intérêt ne peut jamais dépasser le taux initial.

De quoi s’agit-il?

Concrètement, cela signifie que l’augmentation maximale du taux d’intérêt (CAP) est de 0%, garantissant ainsi que votre taux ne pourra jamais excéder celui fixé au début du contrat, sauf dans des circonstances exceptionnelles telles que la suppression d’une réduction conditionnelle. En revanche, le taux peut diminuer, sans toutefois devenir négatif.

« Une formule pareille est assez créative », juge d’emblée Coene Brecht, du site comparatif Guide-Épargne. Aujourd’hui, 97 à 98% des crédits sont à taux fixe. La partie variable reste donc marginale. Cette nouvelle offre suscite néanmoins l’intérêt, notamment en raison de la promesse qu’elle véhicule. « Le client bénéficie d’une protection, et c’est ça qui la rend intéressante. Bien qu’elle reste un tout petit peu plus chère que le taux fixe », ajoute l’expert.

Avec un taux variable protégé, le client est en effet assuré de ne pas voir augmenter sa mensualité ou la durée du crédit. Cela ne peut que baisser. Il opte dans ce cas pour un taux d’intérêt légèrement plus élevé que celui proposé pour un taux fixe. Mais cette différence ne sera jamais trop grande sans quoi cela n’est plus intéressant pour le client, avance Belfius.

Si on observe les fiches tarifaires de la banque, on note par exemple que pour un crédit 5/5/5 +0%/-2% sur une durée de 25 ans, le taux annuel initial est de 3,925%. Avec cette formule, lors des révisions quinquennales, le taux ne pourra pas augmenter au-delà du taux initial, mais il pourra diminuer jusqu’à 2% en dessous de ce taux, sans jamais devenir négatif.

La différence avec un taux variable

Dans le cas d’un taux variable, la mensualité à verser ou la durée du crédit peut augmenter ou baisser suivant l’évolution des taux du marché, dans des limites prédéterminées. “Nous ne pouvons pas prévoir ce que le taux va faire, mais nous savons bien que ce taux va souvent et fortement varier”, pointe Viviane Meynen qui a conçu le nouveau produit. “Mais si le marché baisse, le client veut en profiter. Il essaie de renégocier son contrat, mais n’est pas dans une position très confortable. Et puis, ce refinancement a aussi un coût.” 

Un taux variable pur peut souvent doubler, souligne Yves Evenepoel, expert financier chez Test-Achats. « Imaginez qu’on contracte un taux variable de 3,5%, et que celui-ci double. Il pourrait alors arriver à 7%! C’est un facteur qu’on ne peut jamais prédire: le taux va évoluer avec les obligations linéaires d’État ». Un risque qui disparaît complètement avec le nouveau produit de Belfius.

« En comparaison avec un taux variable, c’est peut-être mieux de prendre le taux variable protégé, parce que s’il peut diminuer de 2%, ce n’est pas mauvais », juge encore l’expert de Test-Achats.

Une variable imprévisible…

Pourtant, il est important de ne pas se jeter sur la première offre alléchante venue, nuance Yves Evenepoel. « Le prêt hypothécaire est un produit qui nécessite de négocier. Dans un comparateur, j’ai déjà vu une offre pour un taux fixe à 2,8%. C’est quand même une grosse différence par rapport au nouveau produit de Belfius. »

Et si le taux variable protégé garantit une protection contre les éventuelles hausses des taux, rien ne garantit une baisse de ceux-ci, au profit du consommateur. « Il est possible que dans 5 ans, le taux diminue suffisamment. Mais il peut aussi ne diminuer que de 0,3%. Dans ce cas, notre produit reste toujours plus cher que le taux fixe. »

Et c’est peut-être ça « le piège » d’une telle offre, selon Coene Brecht. « Le downside (potentiel de baisse, ndlr) est limité. Même si les taux descendaient vraiment bas et qu’on revenait à la situation qu’on a connue il y a maintenant 4 ou 5 ans, les banques se seraient protégées pour ne pas avoir à baisser leurs taux en dessous d’un certain niveau ».

Attention aux frais annexes

Au-delà du taux d’intérêt, un crédit hypothécaire implique également divers frais annexes: assurance incendie, assurance solde restant dû, ouverture d’un compte à vue… Ces coûts peuvent varier sensiblement d’une banque à l’autre et influencer significativement le coût total de l’emprunt. « Le but d’un banquier n’est pas seulement de vendre le prêt hypothécaire. Il essaie de vendre toute une gamme de produits », ajoute l’expert de Test-Achats. Si le client refuse d’y souscrire, la banque peut décider d’augmenter le taux d’intérêt initial.

Pour autant, « il est impossible de prédire si Belfius compensera ce taux attractif par des frais supplémentaires. Sans preuve, c’est impossible de prendre une telle position », rétorque Coene Brecht. D’où l’importance de comparer minutieusement les offres et de négocier les conditions. « Dans tous les cas, quand on fait cet exercice, le message principal est que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) ne joue pas. Pour un crédit hypothécaire, il n’y a rien de standardisé: ce TAEG peut contenir différents éléments chez différents acteurs sur le marché », explique l’expert. Il souligne également que cet exercice est généralement plus simple avec un taux fixe, puisqu’il n’y a aucune incertitude sur l’évolution des mensualités. « Mais avec un taux protégé, on connait déjà le worst case scénario, puisque le taux initial n’augmentera jamais », conclut-il.

Vers plus de concurrence?

Reste à savoir si cette nouvelle offre relancera la concurrence et inspirera d’autres banques à lancer des produits similaires. « Je suis certain que les autres banques regardent ça de très près, oui », estime le spécialiste du comparateur Guide-Épargne. Peut-être verrons-nous à l’avenir naître des produits similaires, au taux de départ et aux conditions plus avantageuses…