Appel à candidatures pour redessiner le cœur du Quartier européen

La Commission européenne a entamé un arbitrage important dans son portefeuille immobilier historique. Pas moins de 21 immeubles existants sont transférés d’un coup à l’Etat belge. La procédure est enclenchée.

Alors que la Commission Européenne cherche à réduire et à réorganiser ses espaces de bureaux en vue de les rendre plus durables à l’horizon 2030, une vaste opération immobilière se met rapidement en place, qui suscite depuis quelques mois pas mal de rumeurs et de spéculations vu son importance.

On peut le comprendre: à terme – sans doute à l’horizon 2024 -, pas moins de 21 bâtiments existants (liste ci-dessous) seront transférés en une seule fois, via l’État belge, à Cityforward, un nouveau fonds immobilier créé l’an dernier avec la SFPI (Société Fédérale de Participations et d’Investissement) et Ethias comme actionnaires principaux.

Cityforward accompagnera l’opération en tant que partenaire dans l’acquisition des droits sur les immeubles et a mandaté KBC Securities et Barclays Bank pour réaliser une consultation de marché visant à permettre à terme aux investisseurs de soutenir financièrement la SFPI dans la transaction.

Task Force transitoire

Une Task force conjointe entre les instances locales, administratives et régionales concernées permettra à la Région bruxelloise de faire un pas substantiel dans la bonne direction. Pour veiller à une mixité des fonctions (bureau/résidentiel/commerce/équipements/services) dans les futurs immeubles à reconvertir – avec l’objectif de convertir environ 30% du portefeuille actuel de bureaux à d’autres usages -, cette Task Force doit rapidement s’entourer d’une équipe pluridisciplinaire dédiée, forte de solides compétences en matière d’urbanisme, d’études de faisabilité et de concertation. C’est pourquoi elle vient de lancer un appel à candidatures notamment pour repenser le tissu du Quartier européen et le rendre plus durable et venir renforcer la cellule d’appui existant déjà pour l’analyse technique des bâtiments et l’expertise juridico-financière.

La procédure pour désigner un maître d’ouvrage privé en charge de cet important dossier vient d’être lancée par le BMA, le bureau du Maître architecte bruxellois (https://bruplan-my.sharepoint.com/personal/ldurt_bma_brussels/_layouts/15/onedrive.aspx?id=%2Fpersonal%2Fldurt%5Fbma%5Fbrussels%2FDocuments%2FCityForward%20UE&ga=1).

Appel au marché

Les acteurs habituels du marché immobilier pourront participer à la transaction à deux moments différents. Après que la Task force aura abouti à un master plan d’ici l’année 2024 comprise, Cityforward procédera à une seconde consultation du marché, où l’actionnariat des différents projets sera ouvert afin de trouver des partenaires (privés, institutionnels et publics) qui codévelopperont alors les projets.

Il est important de mentionner que la Commission Européenne n’a pas de prélocation sur les immeubles à redévelopper, mais pourra, si elle le souhaite, rentrer en concurrence avec d’autres candidats locataires lorsque les biens concernés seront remis sur le marché une fois rénovés ou reconvertis aux normes actuelles selon la feuille de route prédéfinie.

La gestion de cet important portefeuille à repositionner a été confiée au gestionnaire de portefeuille immobilier Whitewood, qui travaillera en synergie avec Cityforward et en étroite collaboration avec la Région bruxelloise et les communes concernées. «A ce stade, la transaction est en phase d’analyse et reste conditionnée par les décisions propres aux différents acteurs publics; mais elle représente une opportunité unique pour toutes les parties concernées de réaliser de concert leurs visions respectives en termes environnementaux, sociaux et économiques», tempère Frédéric Van der Planken, le CEO de Whitewood.

300.000 m² concernés par l’opération

Pas moins de 300.000 m² concentrés dans le CBD (Central Business District) sont concernés. Sur papier, l’intention est bien de profiter de l’important portefeuille mis sur la table pour rompre définitivement avec la monofonctionnalité des quartiers concernés. Les 21 bâtiments sous gestion seront divisés en 12 entités remises sur le marché. La première étude à lancer rapidement portera sur l’implantation et l’intégration urbaine, la densité et la hauteur des bâtiments, ainsi que sur le programme assurant la mixité des fonctions au sein des immeubles concernés. Elle commencera par une vision globale de la répartition dans le Quartier européen et se termine par des lignes directrices stratégiques pour chaque groupe de bâtiments.

Appel à candidatures pour le 22 mai

Le dossier d’appel à candidatures mis en ligne depuis ce 8 mai par les services du BAM (Maître architecte bruxellois) détaille d’ailleurs l’ensemble du portefeuille à reconvertir et en donne les principales orientations futures visées en termes de fonctions. Parmi les biens les plus imposants, outre le complexe Loi 130 (37.000m²), pièce maîtresse au menu, on trouve également la tour Madou (40.000m²), mais aussi des mastodontes comme le complexe Beaulieu 25-33 (40.000m²) à Auderghem, le centre de conférences Borchette (20.000m²) et le Luxembourg 46 (17.627m²).

Il mentionne également de manière détaillée et par bâtiment les dates de départ estimées des occupants européens actuels, programmées pour la plupart entre 2025 et 2027 en fonction du type de contrat en cours (propriété/emphytéose/leasing). Sur la base des reçues avant le 22 mai prochain, un entretien oral sera programmé avec 4 équipes retenues. Les honoraires sont fixés à 100.000 euros.