Ces dernières années, les détenteurs de résidences secondaires à la mer ont dû payer presque trois fois plus d’impôt provincial que les habitants permanents. Le Conseil d’État vient d’annuler cette mesure parce qu’elle violait le principe constitutionnel d’égalité.
Les propriétaires d’une résidence secondaire à la côte belge payaient, depuis l’année de revenus 2023 (exercice d’imposition 2024), plus d’impôt provincial que les résidents permanents. Selon le règlement établi par le conseil provincial de Flandre-Occidentale, une résidence secondaire est définie comme “tout logement privé qui ne sert pas de résidence principale au propriétaire, locataire ou utilisateur, mais qui peut être utilisé pour l’habitation”.
Cela comprend donc toutes les maisons, appartements et studios de la province pour lesquels, au 1er janvier de l’année d’imposition, personne n’était inscrit au registre de la population de la commune où le bien est situé. L’impôt est dû par la personne physique ou morale qui est propriétaire du bien au 1er janvier. Que celle-ci soit inscrite ou non dans une autre commune de Flandre-Occidentale.
“L’impôt provincial pour les détenteurs de résidences secondaires s’élevait à 130 euros par an pour l’année de revenus 2023, explique Koenraad Geerts, qui officie pour le cabinet d’avocats Geerts & Vanderveeren. C’est presque trois fois plus que l’impôt provincial de 44 euros pour les ménages ayant leur domicile dans la province. Les habitants permanents “isolés” ne paient, pour leur part, que 22 euros. Ainsi, pour l’année de revenus 2024, la taxe provinciale sur les résidences secondaires a été fixée à 147 euros. Alors que pour les résidents permanents, elle sera comprise entre 24,5 et 49 euros.”
Une justification insuffisante
Un certain nombre de détenteurs de résidences secondaires ont introduit une réclamation. En 2023, la cour d’appel de Gand a jugé que cet impôt était contraire au principe d’égalité et à l’interdiction de discrimination. Le Conseil d’État a suivi ce raisonnement. Puisque, selon son arrêt du 27 mai 2025, il n’existe pas de justification objective et raisonnable suffisante pour qu’un détenteur de résidence secondaire doive payer un impôt supérieur à celui exigé pour un résident permanent.
Pour justifier ce tarif plus élevé, la province de Flandre-Occidentale avait avancé que les détenteurs de résidences secondaires engendraient des coûts supplémentaires. Et qu’elle devait adapter ses infrastructures à la présence de ce groupe. “Le Conseil d’État n’est pas d’accord avec cela, déclare Koenraad Geerts. Selon le Conseil d’État, la province ne peut pas démontrer que des investissements comme, par exemple, des pistes cyclables, sentiers pédestres et domaines provinciaux sont différents, selon qu’ils profitent aux habitants ou aux détenteurs de résidences secondaires.”
Cette décision du Conseil d’État a contraint la Province à annuler cet impôt plus élevé sur les résidences secondaires. Cela signifie qu’elle devra rembourser les impôts perçus à tous les propriétaires d’une résidence secondaire en Flandre-Occidentale qui ont payé la taxe.
Remboursement
Les conséquences de l’arrêt ne se limitent pas à l’exercice d’imposition 2024 (les avertissements-extraits de rôle pour l’exercice 2025 n’avaient pas encore été envoyés, ndlr). Ce remboursement concernera aussi les deux années précédentes. “Ceux qui ont payé l’impôt provincial pour 2021 et 2022 peuvent également demander un remboursement. Les personnes lésées peuvent pour cela introduire une demande de dégrèvement d’office”, affirme l’avocat Koenraad Geerts.
La province de Flandre-Occidentale a déjà annoncé qu’elle prendrait elle-même l’initiative du remboursement. Les propriétaires lésés ne devront pas introduire de demande. Dans un message publié sur son site web, elle indique maintenant que ses services prennent des mesures pour restituer l’argent. “L’administration contactera de sa propre initiative les contribuables à ce sujet”, peut-on lire. Mais la Province précise aussi que cela pourrait toutefois encore prendre un certain temps.
L’arrêt du Conseil d’État obligerait la Province à rembourser l’intégralité du montant de l’impôt perçu. Et donc pas seulement la différence avec l’impôt provincial des résidents permanents de Flandre-Occidentale. La facture s’élèverait alors à environ 36 millions d’euros.
Taxes communales
Celui qui possède une résidence secondaire a aussi conscience que l’impôt provincial est souvent dérisoire comparé à la taxe sur les résidences secondaires que la commune réclame. L’idée sous-jacente est que les détenteurs de résidences secondaires profitent des mêmes équipements et infrastructures communaux que les habitants permanents. Mais qu’ils n’y contribuent pas via l’impôt des personnes physiques. C’est pourquoi une contribution financière distincte leur est demandée.
Dans six communes côtières sur dix, il s’agit d’un impôt forfaitaire. Ce forfait ne fait aucune distinction selon le type et la valeur du bien immobilier. Le propriétaire d’un petit studio au centre-ville paiera donc autant que celui d’un penthouse avec vue sur mer. Selon la station balnéaire, les taxes varient entre environ 675 euros et un peu moins de 1.300 euros.
“La taxe communale sur les résidences secondaires a elle aussi donné lieu ces dernières années à plusieurs procès. Surtout contre les communes côtières où les habitants permanents ne doivent pas contribuer via l’impôt des personnes physiques”, explique encore Koenraad Geerts. C’est le cas à Coxyde, Knokke-Heist et La Panne. Un taux de 0% s’y applique pour l’impôt additionnel aux personnes physiques. Les contestataires ont déjà obtenu plusieurs fois gain de cause. Encore une fois en raison d’une violation du principe d’égalité.
La côte belge n’est pas seule concernée
L’impôt communal sur les résidences secondaires ne s’applique évidemment pas qu’aux stations balnéaires. Dans plus de la moitié des communes flamandes, un tel impôt existe. À Louvain, par exemple, le propriétaire d’une résidence secondaire paie pour l’année de revenus 2024 (exercice d’imposition 2025) un montant forfaitaire de 1.637,50 euros. Pour un kot étudiant avec une surface au sol nette de moins de 60 m², le prix s’élève à 118 euros, ou 52,50 euros pour les étudiants bénéficiant d’une bourse.
L’impôt sur les résidences secondaires ne doit pas être une sorte de punition visant à les décourager.
La jurisprudence montre que l’impôt sur les résidences secondaires doit rester modéré. Et ne pas être une sorte de punition visant à décourager les résidences secondaires. Si vous estimez que l’impôt est injuste dans la commune où vous disposez d’une résidence secondaire, vous pouvez envisager d’introduire un recours. Celui-ci qui doit être fait par lettre recommandée dans les trois mois suivant la réception de l’avertissement-extrait de rôle. Dans le cas où le collège communal rejette votre recours, vous disposerez alors de trois mois pour faire appel auprès du tribunal.
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