Avec des prix relativement bas et une dynamique de construction correcte, le marché immobilier belge se distingue favorablement dans une nouvelle étude européenne comparative de Deloitte. Derrière les chiffres positifs se cache toutefois une réalité moins rose : l’offre de logements correspond de moins en moins à l’évolution de la composition des ménages belges.
Après une période de reprise et de fortes hausses de prix, le marché immobilier européen cherche un nouvel équilibre. C’est ce que souligne Deloitte dans son nouveau baromètre de l’immobilier (Property Index). Cette étude annuelle compare les marchés résidentiels dans toute l’Europe, y compris la Turquie et Israël. Malgré des contextes régionaux différents, de nombreux marchés rencontrent des défis similaires. L’accessibilité financière des logements se dégrade, l’offre peine à suivre la demande et le marché locatif subit également de plus en plus de pression.
Nouvelle offre de logements
La Belgique se situe généralement dans la moyenne européenne, mais présente parfois des écarts surprenants par rapport à la tendance générale.
En Turquie, le nombre de logements neufs est le plus élevé : 6,85 logements pour 1.000 habitants. Israël (5,62) et la Pologne (5,33) suivent. À l’autre extrême, la Bosnie-Herzégovine (1,04), la Hongrie (1,39) et l’Espagne (1,78) affichent les chiffres les plus bas. La Belgique se situe relativement haut avec 4,56 logements pour 1.000 habitants, ce qui lui vaut la sixième place.
Le nombre de nouveaux chantiers de logements par millier d’habitants permet de mesurer le dynamisme de la construction de logements dans chaque pays. En 2024, l’Italie enregistre le score le plus bas (0,94 logement pour 1.000 habitants), tandis que l’Irlande se place largement en tête (12,84 logements). La Belgique se positionne à nouveau dans la moitié supérieure du classement avec une neuvième place (4,02 logements pour 1.000 habitants).
Le parc immobilier
Dans les dix-sept pays pour lesquels Deloitte dispose de données, le parc moyen s’élève à 450 logements pour 1.000 habitants. La Bulgarie arrive en tête pour la deuxième année consécutive avec 672 logements, suivie de la France (556) et — de manière assez surprenante — de la Belgique (490). La Grèce ferme le classement avec 288 logements pour 1.000 habitants.
Les prix
La Belgique occupe une position intermédiaire parmi les marchés les plus chers. Le prix moyen demandé pour un logement neuf est de 3.248 euros le mètre carré. Le Luxembourg domine le classement avec un prix moyen de 8 760 euros par mètre carré.
Les taux hypothécaires
Parmi les 28 pays analysés, la Hongrie affiche le taux hypothécaire moyen le plus élevé (9,35 %) et la Bulgarie le plus bas (2,83 %). La Belgique se situe dans les marchés hypothécaires les moins chers, avec 3,13 %. La moyenne pour tous les pays étudiés est de 4,36 %.
Le Property Index peut suggérer que la situation du marché immobilier belge est relativement favorable. Cela contraste toutefois avec les alertes de plus en plus fréquentes sur une crise du logement imminente liée à un déficit d’offre.
Un décalage entre l’offre et la demande
« Sur base des chiffres, on pourrait effectivement conclure que le marché belge est à peu près en équilibre », note Cédric Van Meerbeeck de Deloitte Belgium. “Nous construisons dans notre pays environ autant de logements qu’il y a de nouveaux ménages et les prix restent modérés à l’échelle européenne. Sur le papier, il n’y a donc pas de problème. »
« Seulement 7 pour cent des logements bruxellois ont été construits après 1981, ce qui indique un parc immobilier très vétuste.
Pourtant, les alertes ne sont pas infondées, selon Van Meerbeeck. Le problème ne vient pas d’un manque global de logements, mais d’un décalage croissant entre l’offre et la demande. « Le nombre de petits ménages et de personnes seules augmente, tout comme la demande des jeunes et des seniors. Cela crée un écart entre l’offre existante et ce qui est réellement recherché en termes de taille, de prix et d’emplacement, tant sur le marché locatif que sur le marché de l’achat. De plus, la Belgique dispose d’un parc immobilier très ancien. Outre la construction neuve, un effort important de rénovation est nécessaire. »
Un parc très vétuste à Bruxelles
Van Meerbeeck s’inquiète particulièrement de l’évolution du marché bruxellois : « Seulement 7 pour cent des logements bruxellois ont été construits après 1981, ce qui indique un parc immobilier très vétuste. Bruxelles est également dans une double impasse : l’absence de gouvernement régional ne facilite pas les choses. En outre, la capitale applique des règles urbanistiques strictes, imposant des surfaces minimales et majoritairement de grands logements. L’objectif est de ramener des familles en ville, mais cela ne correspond plus à la réalité : il y a de plus en plus de personnes seules et de jeunes qui recherchent de plus petits logements. »
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