“Un nouveau quartier de la gare pour dépoussiérer l’image de Gemboux”

Aspirée par les prix et la dynamique du Brabant wallon, Gembloux subit une pression foncière de plus en plus forte. Les projets s’y multiplient, dont l’importante réhabilitation d’un chancre situé à proximité de la gare. De quoi faire entrer d’ici peu la ville dans une nouvelle dimension.

Ils ont mis du temps à s’apprivoiser mais les deux hommes sont aujourd’hui sur la même longueur d’onde pour transformer Gembloux. Rencontre entre le bourgmestre Benoît Dispa et le directeur du développement de Thomas & Piron, Joël Polus.

TRENDS-TENDANCES. Ces dernières années, Gembloux semblait avoir mis entre parenthèses la plupart des demandes de permis pour les projets d’envergure. Pour quelles raisons?

BENOÎT DISPA. Ce n’est pas tout à fait exact. Il est vrai qu’il existe à Gembloux une pression urbanistique importante qui se traduit par une croissance démographique avérée ( 26.000 habitants fin 2020, Ndlr). La Ville a essayé d’accompagner ce processus par un développement des équipements collectifs, de manière à ne pas avoir qu’un développement résidentiel. Nous essayons d’être à la fois soutenant et critique, c’est un dialogue qui existe depuis toujours pour tendre vers les meilleurs projets possibles. Ce qui est vrai, c’est que concernant les projets aux alentours de la gare, nous les avons mis en pause le temps de relancer un plan communal d’aménagement. Qui, au final, a abouti à l’adoption d’un plan de remembrement urbain (PRU). Cette phase a entraîné le refus de tout projet. Cet outil permettra d’avoir des développements plus qualitatifs.

Quand allez-vous relancer la machine?

B.D. Des projets sortent régulièrement! Même s’il est évident que les dossiers du plateau de la gare ( deux projets voisins de 900 logements au total, pilotés par Actibel d’un côté, Besix Red et Thomas & Piron de l’autre, Ndlr) feront entrer Gembloux dans une autre dimension.

JOËL POLUS. Ce travail du PRU effec- tué avec le bureau d’urbanisme Alphaville était très intéressant car il a rassemblé tous les acteurs concernés, que ce soit Actibel, Thomas & Piron, Besix Red, la SNCB et la Ville. Nous ne nous sommes pas retrouvés devant le fait accompli. Nous aurions bien évidemment apprécié aller plus vite. Mais il faut reconnaître que cette démarche a permis de développer un projet urbanistique cohérent pour un projet de gare: densité, mixité et mobilité douce. Il s’agit en tout cas de l’activation d’une réserve foncière particulièrement intéressante.

Quelle est alors votre stratégie immobilière?

B.D. Nous faisons face à une grande dualité avec le centre-ville et les villages. Gembloux est une ville à la campagne. Notre objectif est de préserver les caractères ruraux des villages alors que, du côté de la ville, nous nous autorisons une certaine densification. D’autant que nous sommes un pôle à l’échelle de la Wallonie, via la présence de la faculté, les facilités de communication, etc.

Et ressentez-vous cette pression foncière?

B.D. Oui, elle est forte. Et pas uniquement de la part des promoteurs. Les habitants introduisent également bon nombre de dossiers. Ce qui fait que la charge du service Urbanisme est assez importante avec près de 200 permis introduits chaque année. Quant à notre stratégie, je dirais que nous sommes dans une politique de l’entre-deux. Toutes les vannes ne sont pas ouvertes. Nous essayons d’avoir un développement maîtrisé, qui est à la fois global, durable et intégré et qui tient compte des dimensions nécessaires à une bonne qualité de vie.

Quelle place occupe Gembloux dans la stratégie de Thomas & Piron?

J.P. Celle de poursuivre dans la voie des aménagements de quartiers de gare, comme à Louvain-la-Neuve. Nous avions identifié depuis bien longtemps l’enjeu stratégique que Gembloux pouvait revêtir en matière d’attractivité immobilière. On y retrouve une diversification du bâti très intéressante, qui va d’un habitat rural à une offre bien plus dense en ville. Avec, de plus, une gare, la sixième de Wallonie en termes d’affluence, qui permet d’arriver très rapidement à Bruxelles. Enfin, Thomas & Piron était actif à Gembloux bien longtemps avant d’avoir acquis en 2012 son projet du plateau de la gare. Via le projet de la Sucrerie notamment, qui mêlait maisons et appartements.

Un mot sur ce nouveau quartier de 16 hectares qui va transformer Gembloux, comment le voyez-vous?

J.P. Pour notre part, nous espérons déposer une première demande de permis de près de 200 appartements en juin. Cela représentera 57.000 m2, avec quelques commerces et des bureaux. La concrétisation de ce projet, qui s’étalera sur une décennie, sera phasée. Il est clairement difficile d’anticiper l’évolution précise de l’habitat. La taille des projets sera donc adaptée aux capacités d’absorption du marché en matière d’appartements neufs. L’urbanisation sera progressive et tiendra compte des contraintes du site. La N4 et la ligne de chemin de fer influenceront les typologies d’habitats et les gabarits d’immeubles.

Comment gère-t-on une concurrence entre deux promoteurs qui oeuvrent sur un même site et qui sont au même stade de développement?

B.D. En fait, la Ville s’est rendu compte il y a quelques années que les deux projets étaient conçus de manière indépendante. Et étaient donc potentiellement concurrentiels. Les promoteurs ne se parlaient pas. Le PRU a permis de déterminer le cadre global. Après, c’est chacun son business.

J.P. Nous ne nous concertons pas sur la stratégie de commercialisation. Mais, il semble évident que tant les prix que les typologies de logements des deux projets ne seront pas très différents l’un de l’autre. Nous avons juste une longueur d’avance en matière de demande de permis ( Actibel envisage une demande fin 2021, Ndlr). L’idée est de démarrer le chantier en 2023 pour accueillir les premiers habitants début 2025.

Très peu d’appartements neufs ont été mis en vente à Gembloux ces dernières années. Avez-vous des craintes sur la capacité d’absorption du marché local à digérer cet afflux?

J.P. Nous n’en avons aucune, compte tenu notamment de notre expérience sur le site de la Sucrerie. Les appartements se sont vendus avec une certaine facilité. Ce projet-ci est d’une autre ampleur, ce qui explique que nous étalerons la concrétisation de ce quartier dans le temps. Mais vendre des appartements à proximité d’une gare a beaucoup de sens pour nous. Nous pouvons vraiment imaginer des habitants qui pourront vivre sans voiture puisqu’ils auront de nombreux services à proximité, de même qu’une gare. Qui plus est, la Ville compte construire une école dans le quartier. La mixité des fonctions sera complète.

A quel point ce projet va-t-il changer le visage de Gembloux?

B.D. Il ne va pas changer l’identité de Gembloux. Les 1.180 logements sont un chiffre maximaliste. Ce nombre est à voir dans la durée. J’espère que ce projet pourra opérer la transformation du quartier de la gare. C’est actuellement un chancre industriel. La rénovation de la gare en 2007 n’a pas eu l’effet escompté sur la revitalisation des alentours. Le potentiel est en tout cas important, vu ce noeud intermodal. Ce que j’apprécie, c’est que le quartier sera développé selon le Référentiel quartier durable de la Région wallonne. J’aspire donc à ce que ce quartier ait un caractère exemplaire et visionnaire.

A quels profils de nouveaux habitants vous attendez-vous?

J.P. On ratisse large ( sourire). Vu les différents types de biens, nous allons drainer des publics très différents, que ce soit un profil de personnes âgées qui veulent quitter leur maison pour rejoindre un appartement moderne proche des services ou des primo-acquérants et des investisseurs. Ces différentes classes d’acquéreurs permettent de générer une belle mixité sociale. On le voit dans nos autres développements.

Certains parlent de Gembloux-la-Neuve, vu que vous accueillez ou allez accueillir de nombreux ménages qui n’arrivent pas à se loger à Louvain-la-Neuve. Partagez-vous ce constat?

J.P. C’est un phénomène que nous avons toutefois déjà pu observer entre Namur et Andenne. La pression sur les prix est très importante dans la capitale wallonne. Et lors de nos derniers développements à Andenne, nous avons observé qu’une population qui souhaitait rester à proximité de Namur était bien présente. Ce qui lui a permis de découvrir un endroit où il fait bon vivre. Cette réalité économique est rencontrée dans bon nombre d’endroits en Wallonie.

Quels sont encore les derniers chancres à réhabiliter à Gembloux?

B.D. Celui du plateau de la gare est le “plus beau” ( sourire). Plusieurs sites ont déjà été réhabilités, comme ceux de la Manufacture, de la Sucrerie ou d’une ancienne coutellerie. Le site d’Euro Fonderie sera l’un des derniers à être transformés en quartier de vie. Par ailleurs, à proximité du site de la Campagne d’Enée, un important projet existe également avec le Quartier Enée porté par Mitiska. Il devrait permettre d’accueillir une zone d’activité économique pour PME, des bureaux, de l’horeca, des loisirs et une zone d’activité commerciale ( sur 27.000 m2 au total, Ndlr).

Et Thomas & Piron a-t-il encore quelques ambitions à Gembloux?

J.P. Oui, nous regardons toujours les possibilités qui existent. Certains sites nous intéressent. Nous avons la conviction que Gembloux a encore la capacité d’accueillir du logement neuf de qualité.

D’autant que des possibilités de développement de lotissements sont encore possibles…

B.D. En effet. Le Stop Béton a l’effet paradoxal d’inciter à l’urbanisation. Tout le monde se précipite actuellement.

J.P. Il y a en ce moment une forte demande pour les maisons. C’est indéniable. Nous ne proposons plus des lotissements quatre façades comme on le faisait il y a 15 ou 20 ans. Il faut un minimum de mitoyenneté pour ne plus consommer le territoire comme avant. Les deux visages de Gembloux impliquent d’offrir également ce type d’habitat.

B.D. Il y a encore quelques projets en gestation. Ils ne sont plus conçus comme avant, et de manière à ce que ces développements s’intègrent dans les différents villages. Ce dialogue n’est pas toujours aisé avec les promoteurs mais reste capital pour respecter aussi la vision des habitants et le tissu existant.

Comment peut-on qualifier le positionnement de Gembloux sur la carte de l’immobilier wallon?

J.P. Cela dépend bien évidemment du revenu des personnes. Mais, dans l’ensemble, Gembloux reste une zone accessible, ce qui fait son attrait. Nous ne sommes pas au niveau des prix de Namur ou de Louvain-la-Neuve. Même si, il ne faut pas se leurrer, les prix ont également bien augmenté ces dernières années à Gembloux. Je pense toutefois que cela reste le bon moment d’acheter car, vu la manière dont la ville va se développer, les prix vont avoir tendance à continuer à monter à l’avenir.

B.D. Ces perspectives nous obligent en tout cas à agir sur le volet du logement public et à travailler sur le logement abordable.