Avec plus de transactions et des prix plus élevés, le secteur immobilier regagne un peu de confiance. Grâce à un coup de pouce fiscal, l’espoir d’une amélioration renaît aussi chez les promoteurs, même si leurs problèmes sont loin d’être réglés. Entre-temps, la hausse des taux hypothécaires menace la fragile reprise.
Prudemment positif. Je suis plus optimiste que l’année dernière”, déclare Cedric Vanhencxthoven, à propos de la dynamique du marché immobilier belge. L’administrateur de l’agence immobilière Heylen Vastgoed constate toujours des conditions plus difficiles qu’avant 2022 – taux plus élevés, hausse des coûts de construction, incertitudes géopolitiques, etc. – mais, dit-il, “celles-ci ont entre-temps été largement absorbées et digérées. Les gens apprennent à y faire face”.
Même son de cloche du côté des économistes immobiliers Alissa Lefebre (ING Belgique) et Jonathan Frisch (Immoweb). “Après une diminution, puis une stabilisation de la hausse annuelle des prix jusqu’à la mi-2024, nous voyons maintenant une reprise des prix de l’immobilier, dit Jonathan Frisch. Des taux hypothécaires autour de 3% sont aujourd’hui, plus qu’auparavant, acceptés par les acheteurs.” Selon Alissa Lefebre, la baisse des taux hypothécaires au cours de l’année 2024 a marqué un tournant. “De nombreux candidats acheteurs qui avaient adopté une attitude attentiste sont ainsi revenus sur le marché. Début 2025, les taux hypothécaires ont d’ailleurs encore un peu baissé.”
Les chiffres de Statbel confirment l’activité accrue sur le marché immobilier belge : au premier trimestre de cette année, le nombre de ventes de logements était presque 30% plus élevé que sur la même période de 2024. Outre la baisse des taux, la diminution des droits d’enregistrement en Wallonie et en Flandre explique aussi l’activité accrue. “En Wallonie, on a vu des pics en décembre et en janvier parce que la baisse des droits d’enregistrement y a coïncidé avec la suppression du chèque habitat, remarque Jonathan Frisch. Pour certains acheteurs, l’ancien régime était en effet plus intéressant, mais pour d’autres, la réduction des droits d’enregistrement était une bonne raison de reporter leur achat à janvier.”
Différentes vitesses
Les chiffres les plus récents de la plateforme de données immobilières Realo, que nous vous présentons dans ce Guide de l’immobilier, montrent aussi une dynamique de prix à la hausse. L’an dernier, l’augmentation des prix des maisons sur une base annuelle n’avait atteint qu’un maigre 0,6% ; Realo rapporte désormais une hausse de 2,8%.
“Oui, les prix des logements sont en hausse, mais pas dans tous les segments, réagit Cedric Vanhencxthoven. Pendant et juste après le covid, nous avons en effet connu une forte hausse générale des prix. Pour les biens qui, en Flandre, tombent maintenant sous l’obligation de rénovation, on constate que l’évolution des prix est quelque peu freinée. C’est correct en soi.”
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Selon Cedric Vanhencxthoven, l’immobilier moyen de gamme, qui ne nécessite pas de trop gros travaux, se vend encore très bien. En revanche, le segment supérieur, à partir d’un million d’euros, est sous pression. “Les coûts d’une rénovation de villa – cuisine, sols, salle de bains… – sont considérables en raison de la surface, dit-il. De plus, ces habitations sont souvent situées sur de grandes parcelles, ce que les jeunes acheteurs ne trouvent pas toujours attrayant. Beaucoup d’acheteurs dans ce segment se posent aussi la question : investir dans un logement existant ou plutôt construire soi-même. Avec un budget de 1,5 à 2 millions d’euros ou plus, beaucoup d’acheteurs choisissent d’acheter un terrain et de construire eux-mêmes la maison de leurs rêves. Cela se fait au détriment de la vente des logements existants.”
“Les prix des logements sont en hausse, mais pas dans tous les segments.” – Cedric Vanhencxthoven (Heylen Vastgoed)
Coup de pouce fiscal pour le neuf
La hausse des prix du neuf reste en retrait par rapport à celle de l’existant. Realo a vu les prix des appartements neufs augmenter de 2%, et au dernier trimestre, il a même noté une légère baisse de 0,2%.
Que le neuf ait du mal n’a rien d’étonnant. La combinaison de coûts de construction en forte augmentation et d’une hausse des taux pèse sur l’accessibilité du neuf et le rend aussi moins attrayant comme investissement. À cela s’ajoute un désavantage fiscal : 21% de TVA contre des droits d’enregistrement nettement plus bas – et réduits en Flandre et en Wallonie – pour les logements existants.
Mais c’est précisément sur le plan fiscal qu’est arrivée aussi ce printemps une bonne nouvelle pour le secteur du neuf. L’accord de Pâques du gouvernement De Wever a confirmé la maintien du taux de TVA réduit de 6% en cas de démolition et reconstruction. Autre bonne surprise : les investisseurs qui achètent pour louer peuvent aussi en bénéficier.
30% – La proportion de logements supplémentaires vendus au 1er trimestre de cette année, par rapport au 1er trimestre 2024.
Plus d’intérêt des investisseurs
La mesure semble déjà avoir un effet. “Nous voyons clairement plus d’intérêt de la part des investisseurs”, dit Cedric Vanhencxthoven. Celui-ci ajoute toutefois que l’avantage fiscal n’est pas la seule raison de ce regain d’intérêt. “En raison de l’impact des incertitudes géopolitiques sur la Bourse, les investisseurs ont recommencé à s’intéresser à l’immobilier. L’an dernier, l’immobilier avait encore la concurrence des comptes à terme et des bons d’État, mais ceux-ci rapportent désormais moins, ce qui rend l’immobilier à nouveau plus attractif.”
Ce regain d’intérêt ne s’est toutefois pas immédiatement traduit en transactions supplémentaires. “L’extension du taux de 6% aux investisseurs avait bien été annoncée, mais n’a pas été mise en œuvre de suite, poursuit Cedric Vanhencxthoven. Cela a conduit à une attitude attentiste. Quand plus de clarté est venue, beaucoup d’actes de vente ont été signés sous conditions suspensives, en attendant le régime définitif de TVA. Aujourd’hui, nous voyons que les investisseurs représentent une part croissante dans les transactions.”
Chez les acheteurs pour usage personnel, Cedric Vanhencxthoven constate encore une nette différence avec les beaux jours d’avant la hausse des taux. “Ils sont aujourd’hui beaucoup moins disposés à contracter un crédit-pont, dit-il. Le moment de la transaction est donc reporté à cinq à six mois avant la livraison. À ce moment-là, l’acheteur – souvent quelqu’un qui veut aller vers plus petit – peut financer l’achat avec le produit de la vente de sa maison.”
Nouveau régime de TVA
Alissa Lefebre se montre prudemment optimiste quant au marché du neuf. “Le nouveau régime de TVA est une bonne nouvelle et peut donner un coup de pouce au marché, dit-elle. Car il améliore l’accessibilité du neuf. Mais nous ne nous attendons pas non plus à ce que cela résolve soudainement tous les problèmes du secteur de la construction. La reprise se fera progressivement, avec des hauts et des bas.” Selon l’économiste d’ING, des obstacles structurels compliquent la reprise, comme les longues et coûteuses procédures de permis et le fait que les taux et les coûts des matériaux restent plus élevés qu’avant 2022. “Un véritable ‘méga-boost’ n’est donc pas envisageable”, dit-elle.
Cedric Vanhencxthoven regrette que le nouveau régime de TVA reste strictement limité à la démolition et reconstruction. “Un meilleur critère serait : le projet contribue-t-il à la densification et n’entame-t-il pas d’espace ouvert. Dans ce cas, le taux de 6% devrait toujours s’appliquer, même s’il n’y a rien à démolir.”
Menace des taux
La reprise actuelle va-t-elle se maintenir ? Comme nos interlocuteurs l’ont déjà indiqué, elle est due en grande partie à la stabilisation et à la légère baisse des taux hypothécaires. Mais c’est précisément sur le front des taux qu’il y a une nouvelle incertitude : la tendance baissière a entre-temps laissé place à une légère hausse.
“Une nouvelle hausse significative des taux constitue la plus grande menace, estime Jonathan Frisch. Cela pourrait en effet repousser à nouveau une partie des candidats-acheteurs hors du marché.” Notre interlocuteur juge toutefois un tel scénario peu probable et table plutôt sur une stabilisation à une légère hausse du taux hypothécaire.
Alissa Lefebre partage cet avis. “Une énorme envolée des taux n’est pas à l’ordre du jour, dit-elle. Mais même à un niveau stable ou légèrement plus élevé, l’effet de la baisse des taux et de la réduction des droits d’enregistrement en début d’année disparaîtrait.”
“Une nouvelle hausse significative des taux constitue la plus grande menace. Cela pourrait à nouveau repousser une partie des candidats-acheteurs hors du marché.” – Jonathan Frisch (économiste)
Pour 2025, ING Belgique table sur une hausse des prix médians (Statbel) de 5%, une hausse en partie déjà réalisée au premier semestre. Pour l’année prochaine, la banque prévoit une augmentation modeste de 1,2%. “La demande immobilière restera également forte en 2026, mais la dynamique intense que nous avons observée au début de cette année se sera en grande partie calmée”, conclut Alissa Lefebre.
La valeur du logement bientôt réduite à celle du terrain ?
Le régime de démolition et reconstruction peut, selon Alissa Lefebre, avoir un impact sur le segment des logements énergivores. “Acheter un logement uniquement pour le terrain devient plus attrayant, surtout dans les régions où le terrain à bâtir est rare et cher, dit-elle. Cela pourrait donc accroître la demande pour les logements avec un mauvais score énergétique.”
Cedric Vanhencxthoven confirme : “Pour certaines maisons, il est presque impossible de les revaloriser jusqu’à un label A. Le choix logique est alors de démolir et de construire une nouvelle habitation durable.” Mais il constate que les propriétaires de tels biens ne sont pas encore prêts à adopter une telle démarche. “Pour beaucoup, c’est un choc : ils ont encore toujours des attentes de valeur élevées. De plus, ils ont souvent besoin du produit pour financer leur prochain achat, car les appartements aussi sont devenus plus chers. Il est donc parfois difficile d’accepter que leur logement, aujourd’hui, ne représente, en essence, plus que la valeur du terrain.”
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