Seconde résidence en Espagne| Un seul mot d'ordre: négociez

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20-07-2020, 10:10 Mise à jour le: 20-07-2022, 09:27 Source: Trends-Tendances

Terrain préféré des Belges qui rêvent d’une seconde résidence à l’étranger, l’Espagne a été durement touchée par le Covid-19. Le pays conserve malgré tout ses atouts à long terme, même si la crise sanitaire risque de pousser les prix à la baisse pendant un certain temps. La consigne reste toutefois claire : renseignez-vous et sachez négocier si vous ne voulez pas que l’achat de votre petit coin de paradis se transforme en cauchemar.

Le soleil, la mer, la plage. Tels sont les principaux ingrédients recherchés par les Belges qui désirent se procurer une seconde résidence à l’étranger. Avec une moyenne de 320 jours d’ensoleillement par an dans de nombreuses régions, l’Espagne remporte dès lors un franc succès, même si ce taux d’ensoleillement n’a rien d’exceptionnel dans le bassin méditerranéen.

Niveau de vie toujours moins élevé

Pourquoi ce pays est-il donc toujours la destination préférée des candidats acheteurs de seconde résidence ? Tout est question de prix. Contrairement à la France et à l’Italie, le niveau de vie y est jusqu’à 30% moins élevé qu’en Belgique. Les prix de l’immobilier y sont également plus bas qu’en France et en Italie, plus proches de ceux pratiqués en Belgique. Au pays de Cervantès, il est ainsi possible de devenir propriétaire d’un bien vendu au prix de 1.700 euros le mètre carré (moyenne nationale), voire 1.300 euros dans des régions aussi appréciées des Belges que la Costa Blanca. Par comparaison, sur la côte belge, le mètre carré s’écoule à plus de 3.000 euros en moyenne dans presque toutes les stations balnéaires.

Achetez un bien existant plutôt que sur plan.

C’est que, de manière plus globale, le marché immobilier d’Europe méridionale ne s’est pas encore complètement remis de la crise bancaire de 2008. En tout cas pas en matière de prix. Juste avant que cette crise ne se déclenche, la moyenne espagnole tournait encore autour des 2.275 euros le mètre carré. Le sud de l’Europe reste pourtant une destination prisée, et pas seulement pour la modicité de ses coûts. Azull, leader incontesté du marché belge des secondes résidences en Espagne, a ainsi récemment réalisé une enquête auprès de plusieurs centaines de propriétaires, candidats acheteurs, clients intéressés et promoteurs. S’il en ressort que presque deux sondés sur trois (59% des répondants) souhaitent acheter une habitation dans un pays d’Europe méridionale pour sa qualité de vie supérieure, puis son soleil, moins d’une personne interrogée sur cinq (19%) évoque un motif commercial (” une bonne affaire ” ou un placement).

Seconde résidence en Espagne| Un seul mot d'ordre: négociez — © GETTY IMAGES

Nettement moins de transactions

Par ailleurs, on sait que l’Espagne est un des pays d’Europe ayant payé le plus lourd tribut au Covid-19 : 28.000 morts. Soumis à un confinement très strict de plusieurs semaines, le pays a fermé ses frontières aux touristes et aux candidats acheteurs. Pourtant, malgré cette réalité, il n’a pour ainsi rien perdu de son attrait, selon l’enquête d’Azull. En effet, à peine 3% des sondés ont fait une croix sur leur projet de seconde résidence en Espagne, alors que seulement 20% le remettait à plus tard.

Que dire de ces acheteurs ? D’après l’enquête, ils sont près de la moitié (44%) à désirer un bien pour y passer des (courtes) vacances et le louer le restant de l’année, un quart (24%) a l’intention d’y passer l’hiver et un autre quart (27%) compte en faire sa résidence principale. Ce dernier chiffre se révèle nettement plus élevé qu’avant. Le télétravail auquel de nombreux employés ont été forcés ces derniers mois semble avoir donné des idées à certains. Un job de consultant IT peut en effet s’exercer aussi bien dans un flat en Espagne que dans un bureau à Bruxelles…

Autrement dit, la crise actuelle présente des avantages et des inconvénients. Premier constat : le nombre de transactions et les prix diminueront plus que probablement à cause de la crise sanitaire. L’an dernier, l’Espagne affichait une moyenne de 200 ventes immobilières à des étrangers par jour ouvrable, soit 25 par heure de travail ! Et 3.500 à 4.000 de ces acheteurs étaient des Belges. Or, si les chiffres du premier trimestre 2020 sont plutôt encourageants, ” le nombre de transactions enregistrées au deuxième trimestre sera catastrophique “, prévient Marleen De Vijt, CEO d’Azull.

Revoyez votre offre à la baisse

Le marché risque-t-il pour autant un effondrement ? Des rumeurs circulent sur les réseaux sociaux : bon nombre de nos compatriotes évoquent une crise du marché immobilier espagnol semblable à celle de la crise bancaire. Certains prédisent même un effondrement des prix de l’ordre de 25 à 30%. Rumeurs infondées selon Raf Jacobs, Belge installé en Espagne depuis 20 ans, CEO du bureau d’expertise Inspire Property Experts et professeur en sciences immobilières à l’université de Barcelone. ” A la veille de la crise financière, les prix ont grimpé en flèche, laissant présumer une bulle spéculative. Or, ce n’était pas le cas ces dernières années. Le secteur immobilier s’avère plus sain, les propriétaires sont moins endettés et, last but not least, les taux sont historiquement bas, beaucoup plus bas qu’à l’époque. ”

Un point de vue que partage Marleen De Vijt selon qui la crise immobilière ne sera ni aussi grave ni aussi longue. ” La crise bancaire a duré de 2008 à 2013 et provoqué un effondrement des prix de 40%. Il n’y a aucun risque aujourd’hui car la suroffre n’est pas aussi extrême. Par contre, des réductions de 10%, voire légèrement supérieures, sont tout à fait possibles. ” Raf Jacobs cite pour sa part une fourchette de 5 à 20%. ” Ne vous laissez pas berner par le grand nombre de visites actuel, avertit-il. C’est un peu comme le premier jour des soldes. Les prix se tasseront effectivement un peu partout dans le pays, même si le phénomène est complexe et tout sauf homogène. Cela dépendra essentiellement de l’effet immédiat que produira le bien sur l’acquéreur potentiel, de la popularité de la situation mais aussi et surtout de l’empressement du propriétaire, autrement dit du caractère forcé ou non de la vente. Mais méfiez-vous des ‘grosses’ réductions. Un bien en mauvais état ou mal situé pourrait être présenté comme une opportunité à saisir. ”

L’offre est qualitative et suffisante.

Un conseil très important de nos deux experts : n’hésitez pas à négocier les prix. D’autant que certains propriétaires, certaines agences n’affichent pas (encore ? ) de réduction. ” Les meilleurs négociateurs feront les meilleures affaires “, affirme Marleen De Vijt. Plutôt qu’une réduction du prix de vente, certains vendeurs essaient par ailleurs de convaincre les candidats acheteurs avec des packages genre chèques-meubles ou des réductions sur les appareils électroménagers. Mais là aussi, la consigne est claire : n’hésitez pas à réclamer une réduction, le fameux cashdeal. Raf Jacobs suggère en outre aux candidats qui ont déjà visité le bien convoité avant la pandémie et souhaitent concrétiser leur projet de retourner en Espagne. ” Si vous voulez faire une réelle bonne affaire, oubliez vos points de référence d’avant la crise sanitaire et revoyez votre offre à la baisse. ”

Achetez un bien existant

A en croire les Espagnols, le Covid-19 pourrait aussi changer nos habitudes d’achat. Selon les promoteurs locaux, le littoral très fréquenté sera délaissé au profit de l’arrière-pays, plus calme. La petite villa indépendante avec jardin et/ou piscine l’emportera sur l’appartement dans un condominium avec piscine commune. Une affirmation pas forcément juste, à en juger par l’enquête d’Azull dans laquelle 86% des sondés disent ne rien vouloir changer à leurs intentions d’achat, ni en termes de localisation, ni en termes de proportions de l’habitation.

L’achat sur plan est-il conseillé en ces temps de crise sanitaire ? Marleen De Vijt est formelle : ” Achetez un bien existant. L’offre est suffisante et qualitative. Inutile de prendre des risques supplémentaires comme la faillite du promoteur “. Des risques supplémentaires que résume Raf Jacobs : ” Quand vous achetez un logement, vous faites équipe avec l’agence ou le promoteur qui se cachent derrière. Or, d’après moi, 20% des agences devront mettre la clé sous le paillasson à cause de la crise du coronavirus. D’où l’importance de bien se faire conseiller. Ce n’est certainement pas du luxe “.

Costa Blanca ou Barcelone ?

On l’a dit, le Covid-19 n’a semble-t-il rien changé aux préférences des Belges. Pour un bon rapport qualité/prix, Marleen De Vijt recommande la Costa Blanca ou plus précisément la région de Murcie, dans le sud de la Costa Blanca, entre Alicante et Carthagène. ” Une région très intéressante pour les candidats acheteurs qui en veulent pour leur argent. Il est encore possible d’y faire construire une villa pour 300.000 euros environ. Après la crise sanitaire, Tenerife redeviendra également assez intéressante pour ceux qui veulent passer l’hiver au soleil. Les prix redeviendront raisonnables. Par contre, je n’investirais pas le moindre euro à Ibiza. Sur cette île, les prix de l’immobilier attirent un certain public mais n’ont aucune pertinence économique. ”

A ceux qui souhaitent faire un bon placement, Raf Jacobs, lui, conseille d’acheter plutôt en ville. ” Plus le taux d’occupation est élevé, plus le rendement locatif est intéressant. Pour une occupation optimale, mieux vaut alors investir dans une ville aux nombreux attraits touristiques que sur la côte qui tourne au rythme du tourisme saisonnier. Les villes attirent aussi davantage les expatriés qui louent sur de plus longues durées, à un prix plus élevé que les touristes. Veillez aussi à privilégier une bonne situation (centrale) plutôt qu’un bien de grande taille. “

Trois démarches à ne surtout pas négliger

1. Si vous souhaitez acheter un bien, commencez par établir un ” accord de réservation ” avant même le compromis. Il vous en coûtera mais c’est la meilleure façon de retirer le bien immobilier du marché. N’oubliez pas qu’en Espagne, les agents n’ont pas l’exclusivité de la vente d’un bien.

2. Faites-vous conseiller par un avocat spécialisé. Le notaire espagnol ne joue pas du tout le même rôle qu’en Belgique. Son rôle est essentiellement administratif. Il se contente de vérifier l’identité (la signature) de l’acheteur et du vendeur, et assure le bon déroulement financier de l’opération.Demandez à votre avocat de réaliser les investigations nécessaires en matière de saisies, d’hypothèques, d’amendes administratives, de limitations de propriété.

3. Introduisez une demande de numéro N.I.E. suffisamment tôt. En Espagne, les étrangers ne peuvent rien faire sans ce numéro d’identification pour non-résidents, que ce soit l’achat d’une voiture ou d’un bien immobilier, l’ouverture d’un compte en banque ou une connexion au réseau électrique. L’avocat peut également s’en charger.

“Si nous avions pu stopper la procédure, nous l’aurions fait”

Ils sont Belges, ont voulu investir en Espagne et racontent comment le Covid-19 a modifié leur projet. Ou pas…

Linda et Christophe, un couple de trentenaires, travaillent dans le secteur IT. A l’automne 2019, ils se sont rendus en Espagne pour visiter une petite vingtaine de biens avant de craquer pour une nouvelle construction à Rojales, au sud d’Alicante. Mais la crise du coronavirus a reporté la signature de l’acte final. Linda et Christophe trépignent pourtant d’impatience à l’idée de prendre enfin possession de leur pied- à-terre. ” Nous sommes heureux d’acheter la maison de nos rêves, même si le prix convenu est peut-être un peu élevé. Nous étions dans un tout autre état d’esprit au mois d’avril. Si nous avions pu stopper la procédure, nous l’aurions fait. Mais nous avions déjà versé 40% d’acompte sur un compte bloqué. ”

Pour Bart, la pandémie a été un déclic. ” L’envie d’acheter en Espagne me taraudait depuis un ou deux ans mais le manque de transparence du marché immobilier espagnol me faisait toujours reculer. N’importe qui peut vendre un bien immobilier et la procédure est tout sauf professionnelle. ” Cet entrepreneur ouest-flandrien a toutefois fait récemment une offre sur un appartement à Barcelone sans même s’être rendu sur place. ” Je suis convaincu d’avoir réalisé un bon investissement, notamment parce que j’ai réussi à faire baisser le prix de 10%. Si les prix devaient encore diminuer en automne, je pourrais bien faire un autre achat. Mais ce doit être un bon projet susceptible de devenir un placement intéressant. ”

Le Covid-19, par contre, a mis fin au rêve espagnol d’Andrea et Franky. ” Début mars, nous avons signé un accord de réservation pour une villa à Torre del Mar sur la Costa del Sol, à une demi-heure de l’aéroport de Malaga. Nous étions aux anges. Jusqu’à ce que le Covid-19 passe par là. Nous comptions payer la villa grâce notamment à la vente d’une part importante de notre portefeuille d’actions. Mais le vent de panique qui a soufflé en Bourse au moment de la crise du coronavirus a dévalorisé notre portefeuille de 40%. ” Les quinquagénaires ont donc décidé de renoncer provisoirement à leur rêve et d’interrompre la procédure. ” On y a perdu quelques plumes mais on préfère attendre la fin de la crise sanitaire. ”

Investir dans l’immobilier espagnol est devenu une seconde nature chez Geert. L’entrepreneur indépendant et consultant en management qui achète pour louer possède déjà deux appartements à Barcelone. ” Le rendement locatif est d’environ 4% à Barcelone, c’est plus qu’en Belgique. Et les prix immobiliers devraient rattraper ceux de Paris et de Londres. ” Amateur de ” biens de caractère “, il avait un troisième projet en vue avant la crise du coronavirus. ” J’ai mis ce projet sur ‘pause’. J’attends de voir comment évoluent les prix. ”