Seconde résidence à l’étranger: comment bien s’entourer?

Il est tout à fait possible d’acquérir et de gérer une seconde résidence à l’étranger à partir de la Belgique, à condition de pouvoir compter sur des personnes de confiance.

Acheter une résidence de vacances sans sortir de son fauteuil ? En principe, c’est possible. Les agents immobiliers disposent de photos et de vidéos à foison pour vous présenter sous toutes ses coutures la villa espagnole dont vous avez toujours rêvé. Pas besoin non plus de se déplacer pour la procédure juridique qui peut, elle aussi, se régler à distance. Mais possible ne signifie pas idéal. Fin 2019, plus de 150 Flamands ont traîné la société immobilière belge Creadomus en Allemagne devant le juge. Ils ont payé 45.000 à 90.000 euros pour des appartements présentant de nombreux vices. Les acheteurs mécontents reprochaient à la société de leur avoir vendu de véritables taudis.

” Je déconseille vivement d’acheter à distance… Sur photo, le logement est presque toujours plus attractif qu’en réalité “, explique Wim Vermeulen, partenaire du bureau d’avocats Cazimir. Or, les photos sont parfois le seul support disponible, dans le cas d’une nouvelle construction notamment. ” Une visite s’avère indispensable. Et ceci afin de ‘sentir’ l’habitation, le village ou la ville où elle se trouve. Je conseille toujours aux candidats acheteurs de se rendre sur place, à la fois en été et en hiver, pour se rendre compte de la réalité. ”

Reste que même si vous faites le déplacement une ou deux fois, il vous sera difficile de superviser toute la procédure sur place. Ne fût-ce parce qu’elle ne se règle pas en un jour. C’est encore plus vrai dans le cas d’une nouvelle construction, où il est quasiment impossible – à quelques exceptions près – de suivre le bon déroulement des travaux in situ. La solution ? Vous entourer des personnes les plus compétentes possibles, auxquelles vous déléguerez les tâches que vous ne pouvez assumer seul. Et cela commence par l’avocat…

Trouvez un avocat du coin

Si vous avez l’intention d’acheter une seconde résidence en Espagne ou en Italie, mieux vaut évidemment vous adjoindre les services d’un conseiller au fait des subtilités juridiques de ces pays. Attention, certains agents immobiliers proposent d’emblée plusieurs noms. ” Ne collaborez jamais avec l’avocat suggéré par l’agent immobilier, prévient pourtant Wim Vermeulen. S’ils se connaissent, ils agissent probablement main dans la main. Ce peut être le début d’un long chemin de croix. ” Cherchez donc plutôt un conseiller dont vous êtes sûr qu’il défendra exclusivement vos intérêts, comme vous le feriez en Belgique. ” Un conseiller indépendant permet d’éviter pas mal de problèmes, indique Wim Vermeulen. Une procédure judiciaire à l’étranger, très longue, complexe et à l’issue incertaine, est à éviter à tout prix. En Italie, je n’ai encore jamais vu un client belge gagner un procès contre un Italien, même si tous les arguments étaient clairement en faveur de notre compatriote. ”

Où trouver un conseiller indépendant ? Utilisez votre réseau de contacts. Vous avez des amis ou des connaissances qui possèdent une seconde résidence dans la même région ? Que pensent-ils de leur avocat ? Autre piste possible : faites appel au réseau de votre avocat en Belgique qui dispose parfois d’un réseau international et peut vous recommander des confrères étrangers fiables.

Méfiez-vous du notaire

Place maintenant au notaire… Si la procédure de vente doit se faire à distance, la tentation est évidemment grande de faire confiance à un spécialiste local. Mais ici aussi, et on l’a déjà dit, faites preuve de prudence. En Belgique, le notaire joue un rôle indépendant fondamental impliquant de nombreuses responsabilités importantes. Mais ce n’est pas le cas dans tous les pays.

En Espagne, le notaire est un simple fonctionnaire qui se contente de contrôler l’identité de l’acheteur et du vendeur, et de modifier le titre de propriété. Il ne vérifie pas la conformité du permis d’urbanisme, ni les possibles hypothèques grevant le bien. A vous – ou à votre avocat – d’assurer les vérifications qui s’imposent. Le notaire n’est pas tenu non plus de superviser le contenu de l’acte et n’est nullement responsable ni de l’exactitude ni de l’exhaustivité des dispositions. Le notaire espagnol note les desiderata des deux parties, sans plus. En Italie, il n’est même pas besoin de recourir à un notaire pour effectuer une transaction immobilière. Bref : dans ces pays, ne misez pas trop sur les bons conseils de ces professionnels. Une réalité tout autre en France, où le rôle du notaire est quasi identique à celui exercé en Belgique.

Envoyez votre architecte

Si vous faisiez construire en Belgique, vous vous rendriez sur le chantier chaque semaine, voire chaque jour, pour vous assurer du bon déroulement des travaux, ce qui n’est évidemment pas possible si vous faites bâtir la villa de vos rêves dans le sud de l’Europe. Vous pouvez certes faire confiance à l’architecte local mais comme il collabore probablement souvent avec l’entrepreneur, ceux-ci se couvrent mutuellement.

La solution ? Envoyez votre architecte ou votre entrepreneur belge à votre place. ” Surtout si vous comptez construire ou rénover, explique Wim Vermeulen. Vous pouvez évidemment faire appel à un architecte local mais il s’en référera aux normes locales. Or, il faut savoir que dans les pays méridionaux, les critères de qualité ne sont pas toujours les mêmes que chez nous. ”

Il peut aussi s’avérer utile d’engager, en plus de l’architecte local, un expert (comme un deuxième architecte indépendant) qui supervise l’architecte et l’entrepreneur. ” Chez nous, ce n’est pas vraiment nécessaire mais, à l’étranger, vous devez pouvoir compter sur une personne de confiance sur place, qui vérifiera si les travaux s’effectuent correctement, avec les matériaux convenus dans le cahier des charges “, insiste Wim Vermeulen .

Le strict contrôle de la qualité du bâti permet d’éviter bien des désagréments. ” Une fois la vente finalisée, il est quasiment impossible d’imputer des problèmes potentiels au vendeur. Mieux vaut donc assurer ses arrières “, souligne encore l’avocat.

Engagez un ” home manager ”

Dernière question : qui s’occupera de la maison (et éventuellement des locataires) en votre absence ? Si vous êtes en bons termes avec le voisinage, vous pouvez éventuellement faire appel à vos connaissances qui habitent à proximité. Une autre solution consiste à recourir aux services d’un home manager professionnel d’une société spécialisée dans la gestion des secondes résidences. Les agents immobiliers proposent parfois ce service. Les réparations, le nettoyage, l’entretien du jardin et de la piscine font habituellement partie du pack de services qui peuvent toutefois être élargis, par exemple au remplissage du frigo ou à la remise des clés aux locataires. Le home manager peut également sous-traiter les petits travaux de rénovation et de transformation (travaux de peinture ou réfection de la terrasse entre autres).

Par ailleurs, si vous souscrivez un abonnement fixe auprès d’un home manager, sachez que certains services sont souvent déjà compris comme l’inspection et l’aération mensuelle de l’habitation, pour éviter que le bien ne reste fermé pendant de longs mois. La boîte aux lettres est levée régulièrement et le courrier envoyé par mail.

Les tarifs varient évidemment en fonction des services prestés. En Espagne, la plupart des services home manager démarrent à 350 euros par an. Mais choisissez-en un de préférence dans les environs immédiats de votre habitation, pour une qualité de service optimale.