Revendre sa maison directement après rénovation ? Mauvais plan !

Il n’est pas rentable de rénover son bien immobilier juste avant de le vendre, selon une étude menée conjointement par Immoweb et ImmoPass en Wallonie. Pour espérer récupérer les frais engagés, l’idéal est de patienter cinq ans avant d’envisager la revente.

Depuis la crise énergétique, acheteurs et locataires apportent une attention toute particulière au score PEB du bien qu’ils convoitent. Corollaire : l’écart de prix entre les logements économes en énergie et les passoires énergétiques s’est fortement creusé ces dernières années. Aujourd’hui et demain plus encore qu’hier ! Et cela en raison des obligations de rénovation qui seront bientôt imposées aux propriétaires de logements énergivores.

En Wallonie, en 2021, une maison affichant un score PEB B était près de 20% plus onéreuse qu’une bâtisse comparable au score F, selon une étude de la Banque nationale Belgique. Aussi, un appât du gain pourrait pousser certains propriétaires à envisager une rénovation avant revente afin de gagner quelques lettres sur l’échelle de la performance énergétique du bâtiment (PEB). Un projet qui ne s’avère toutefois pas rentable, révèlent le site immobilier Immoweb et l’expert en rénovation énergétique ImmoPass.

Rentabilité négative pour tous les scénarios

En revendant directement un bien immobilier après les travaux, les montants engagés pour atteindre une classe énergétique supérieure dépassent la plus-value en termes de prix. Par exemple, un bien classé D qui est rénové pour atteindre un label B (saut de deux classes) nécessite un investissement de 487 euros/m² et n’apportera une plus-value que de 192 euros/m² en cas de revente, soit une rentabilité négative. Pour un logement classé G et amélioré pour atteindre une PEB A, le coût de la rénovation au m² s’établit à 827 euros, alors que le prix lors de la revente ne sera supérieur que de 377 euros/m². Une rentabilité également négative, comme pour tous les autres scénarios.

Comment rendre son investissement rentable ?

L’idée est de profiter des primes à la rénovation octroyées au niveau régional, et donc de postposer la revente d’au moins cinq années. La revente immédiate après rénovation entraîne une non-éligibilité aux primes à la rénovation. L’avantage est destiné aux seuls propriétaires occupants, obligation étant faite pour ceux-ci de résider dans le bien durant au moins cinq ans, faute de quoi ils sont tenus de rembourser entièrement ou en partie les aides reçues. Les primes, dont les montants sont fonction des revenus du ménage, réduisent certes le coût des travaux, mais assurent-elles un retour sur investissement positif ?

Afin d’évaluer la rentabilité des travaux de rénovation, Immoweb a pris pour référence un ménage wallon moyen dont les revenus se situent entre 38.300 et 50.600 euros (catégorie de revenus R3), bénéficiant ainsi d’une prime trois fois plus élevée. En tenant compte de la prime, les coûts réels sont réduits, ce qui rapproche le projet de la rentabilité. Toutefois, sur base de la moyenne des devis, même avec une réduction moyenne des coûts de 43% grâce à la prime, la rentabilité demeure négative pour tous sauts d’étiquettes énergétiques.  

Pour une maison de 150 m² qui serait rénovée en profondeur afin de passer de la classe G à A, les coûts (déduction faite des primes) s’élèveraient à 73.650 euros pour une supplément de prix de 56.550 euros à la revente. Soit un écart de 17.100 euros. Notons toutefois que le calcul d’Immoweb ne tient pas compte des économies de chauffage et de l’évolution des prix de l’immobilier à moyen terme.

Existe-t-il d’autres leviers ?

Les auteurs de l’étude conseillent judicieusement de demander suffisamment de devis, les différences de prix demandé pouvant parfois être surprenantes. Par ailleurs, en matière de rénovation, il est souvent plus avantageux de tout réaliser en une fois (et donc de sauter plusieurs classes de PEB lors que l’on parle d’amélioration énergétique) que de procéder étape par étape, et ce en raison des coûts fixes associés à un chantier. Bien sûr, il faut avoir les fonds à disposition, les primes à la rénovation n’étant attribuées qu’en fin de travaux, après paiement à l’entrepreneur.