Résidences secondaires: Portugal, bienvenue au paradis fiscal

Le Portugal attire nettement moins de vacanciers belges que l’Espagne. Le pays offre pourtant pas mal d’avantages aux acheteurs potentiels d’une seconde résidence. Sa fiscalité avantageuse séduit de plus en plus d’investisseurs immobiliers.

Depuis son adhésion à l’UE en 1986, le Portugal a vu sa prospérité augmenter d’année en année. Un véritable conte de fée auquel la crise de 2008 a mis un terme temporaire. Neuf ans plus tard, le pays renoue avec la croissance : chômage en baisse et croissance économique de 1 % au premier trimestre 2017, le meilleur résultat de toute la zone euro. Malgré les récents feux de forêt dont elle a été victime, la Lusitanie semble être sortie de l’impasse pour de bon.

La relance se fait également sentir au niveau des prix immobiliers. Chantal Bruining, de Divine Home, opère dans la région méridionale de l’Algarve. ” Pour le moment, la demande dépasse l’offre, dit-elle. Le régime fiscal pour les résidents non habituels (non habitual residents ou NHR) attire de nombreux étrangers. Les personnes ayant séjourné minimum 183 jours par an au Portugal ne sont pas imposées sur les revenus de leur retraite ni sur les dividendes ou intérêts étrangers. Les investisseurs profitent du règlement des fameux ” visas dorés ” qui permet aux citoyens non-UE d’obtenir un permis de séjour à l’achat d’un bien de 500.000 euros minimum. ”

” Le Portugal offre de nombreux avantages fiscaux, confirme An-Sofie De Vos, d’Immo Portugal, active dans la région centrale de la Côte d’Argent où les prix poursuivent leur ascension. Outre le régime NHR avantageux pour les retraités, une réglementation préférentielle vient d’être instaurée en faveur des particuliers qui mettent leur habitation de vacances en location. Ils ne paient plus que 8,75 % d’impôt sur les revenus locatifs, contre 28 % auparavant. De plus, le Portugal n’applique ni taxe sur les résidences secondaires, ni droits de succession en ligne directe. ”

Malgré la hausse des prix, il est possible de s’offrir une nouvelle villa luxueuse avec piscine privée pour 220.000 euros TVA incluse sur la côte d’Argent. Un appartement neuf au bord de la plage se négocie à partir de 110.000 euros. ” Les prix immobiliers ont augmenté assez progressivement dans cette région, précise Alex Auwerkerken, de DSP Properties. La progression devrait se poursuivre selon nous, mais sans grands à-coups. ” Contrairement à Lisbonne, à une centaine de kilomètres de là. Dans la capitale, l’immobilier a en effet renchéri de 35 % en cinq ans, du fait notamment de l’engouement des célébrités.

Dans l’extrême nord du pays, les prix n’ont pour ainsi dire pas bougé par rapport à l’an dernier. ” Dans les régions où les prix étaient très élevés avant la crise, on constate même un recul dû au désintérêt des acheteurs étrangers, explique Herman van Katwijk, actif principalement dans la province septentrionale de Minho. Les banques qui possèdent un formidable arsenal d’habitations dans tout le pays, des appartements essentiellement, cherchent à s’en défaire. Dans le nord, il est possible de faire de très bonnes affaires à partir de 50.000 euros parfois. ”

Frais liés à l’achat

Vous envisagez d’acheter une seconde résidence au Portugal ? ” Prenez contact avec un avocat car il défend ici les intérêts juridiques de l’acheteur, contrairement au notaire et au courtier, conseille Chantal Bruining. Ses honoraires s’élèvent à 1 % du prix d’achat, auquel il faut ajouter 23 % de TVA. L’avocat vérifie si les documents sont en ordre, si tous les permis nécessaires ont été obtenus, si le bien n’est pas grevé par une hypothèque ou des dettes. Il peut aussi vous renseigner sur les transformations autorisées. ”

Il faut également tenir compte de l’impôt sur le transfert de propriété (IMT) au moment de l’achat. Le montant total dépend d’une part du prix d’achat et d’autre part de votre intention d’occuper le bien de façon permanente ou non. ” Le tarif varie de 0 à 8 %, explique Alex Auwerkerken. Une exonération est prévue pour chaque tranche d’achat. Si vous payez 200.000 euros pour une habitation servant de seconde résidence, prévoyez une taxe IMT d’environ 5.840 euros. Mais si vous optez pour une modeste maison de maximum 92.407 euros comme résidence permanente, vous ne payerez aucun impôt sur le transfert de propriété. ”

” L’acheteur immobilier doit également acquitter un droit de timbre de 0,80 %, ajoute Herman van Katwijk. Attendez-vous donc à payer 1.600 euros de frais supplémentaires sur une habitation de 200.000 euros. Sans hypothèque, comptez 125 euros de frais de notaire et 250 euros de frais d’enregistrement. Si vous passez par un courtier, la commission est due par le vendeur. Par contre, si le candidat acheteur fait appel à un intermédiaire pour trouver un bien correspondant à ses souhaits, il est redevable d’une commission de 5 % sur le prix d’achat, auxquels il faut ajouter 23 % de TVA. “

Impôts récurrents

L’heureux propriétaire d’une habitation au Portugal doit également acquitter des impôts annuels récurrents. A commencer par la taxe foncière des municipalités (IMI) calculée sur la valor patrimonial tributário (valeur patrimoniale tributaire). ” Cette taxe tient compte des différentes caractéristiques de l’habitation “, explique Wim Vermeulen, de Cazimir, bureau d’avocats spécialisé dans l’aide aux Belges désireux d’acquérir un bien immobilier à l’étranger.

” En tant que particulier, vous payez sur cette valor patrimonial tributário un IMI de 0,30 à 0,45 % selon la municipalité concernée. En zone rurale, la taxe est moins élevée qu’en zone urbaine. Sachez aussi qu’en cas d’inoccupation du bien, la taxe peut être majorée. A titre d’information : les habitations onéreuses sont plus lourdement taxées. Si la valeur totale de votre achat dépasse 600.000 euros, vous devrez acquitter une taxe supplémentaire de 0,7 %. Si votre maison vaut plus d’un million d’euros, le supplément s’élève à 1 %. ”

Dans la plupart des communes portugaises du continent, vous serez aussi redevable du derrama (1,5 %), une taxe comparable aux centimes additionnels en Belgique. Si le bien n’est pas mis en location, contrairement à de nombreux autres pays, le Portugal ne taxe pas la valeur locative théorique. ” Par contre, si le bien est loué, les revenus locatifs nets seront taxés, précise An-Sofie De Vos d’Immo Portugal. Le tarif a toutefois été raboté à 8,75 % pour les particuliers. ”

” En cas de location de l’habitation, un droit de timbre de 10 % sera réclamé sur le loyer réellement perçu, note enfin Wim Vermeulen. Sachez aussi que vous êtes tenu de renseigner les revenus locatifs ou la valeur locative dans votre déclaration fiscale en Belgique. En cas de non location, vous pouvez éventuellement mentionner la valor patrimonial tributário, ce qui risque de vous propulser dans une tranche fiscale supérieure.