Résidences secondaires: en Espagne, les soldes sont terminés

Vous ne trouverez plus d’occasions extraordinaires en Espagne. Mais si votre but n’est pas un gain rapide et que vous aimez le pays, vous en aurez largement pour votre argent.

L’économie espagnole a quasiment digéré la crise. ” Le pays enregistre pour la troisième année consécutive une croissance d’au moins 3 % et un PIB qui a pour ainsi dire renoué avec son niveau du début 2008 “, affirme Geoffrey Minne, économiste chez ING. Jan Van Hove, économiste en chef chez KBC, ajoute que le redressement de l’Espagne est depuis plusieurs années bien plus vigoureux que la reprise portugaise ou italienne : ” La crise espagnole était une crise immobilière et bancaire, explique-t-il. Les banques avaient été bien trop promptes à accorder des crédits hypothécaires. Lorsque le marché s’est effondré, elles ont eu des problèmes. Mais il n’y avait rien de fondamental à reprocher à l’économie du pays. D’où la vigueur de son redressement “.

La politique d’octroi de crédits a été durcie et les banques ont été renforcées. ” L’Etat a transféré les crédits douteux, de même qu’un grand portefeuille immobilier, dans une bad bank, explique Jan Van Hove. Une partie de ces biens a d’ores et déjà été cédée. Le reste peut être mis sur le marché à tout moment. Fin mai, ce portefeuille immobilier valait encore 40 milliards d’euros. Le processus de vente n’est pas sans effet sur le marché. Les acquéreurs n’oublieront donc pas que l’Etat peut mettre un frein aux augmentations de prix. Cela dit, la période des soldes est sans conteste finie, car les touristes se sont rués sur les maisons et les appartements ces dernières années. ”

Il existe un lien incontestable entre la santé économique du pays et les prix de l’immobilier. Le marché revit, surtout dans les villes et les zones touristiques. Entre janvier et mars, le mètre carré s’est vendu 5,3 % de plus en moyenne qu’au cours de ces trois mêmes mois en 2016. Les prix des maisons neuves ont augmenté un peu plus rapidement que ceux des maisons existantes. A Madrid, en Catalogne, à Ceuta et dans les Baléares, les prix ont grimpé plus vite que la moyenne nationale.

Les ” affaires exceptionnelles ” ont toujours un défaut

Les différences entre les régions sont extrêmement marquées. En dehors des zones touristiques et des grandes villes, les choses n’évoluent pas à la même allure, tant s’en faut. C’est en Murcie et en Estrémadure que l’on enregistre les hausses les plus timides (1 % environ). ” On a trop construit quand tout allait bien, estime Geoffrey Minne. Il y a aujourd’hui de véritables villes fantômes en Espagne. A 200 km de Madrid, un aéroport est resté inutilisé pendant plusieurs années après l’éclatement de la crise. On peut peut-être faire l’une ou l’autre bonne affaire à proximité, mais attention : lorsqu’elle n’est ni chauffée l’hiver, ni entretenue, une maison perd vite de sa valeur. ”

” Les affaires exceptionnelles ont toujours un défaut, avertit Marleen De Vijt, CEO de l’agence immobilière spécialisée Azull. Soit le bien est éloigné de la mer, soit il est mal isolé, etc., etc. ” Marleen De Vijt se souvient qu’avant la crise, les acquéreurs étrangers pouvaient emprunter jusqu’à 120 % de la valeur estimée de la résidence secondaire. A l’époque, les prix augmentaient d’année en année, y compris en dehors des villes et des endroits touristiques. ” Les appartements neufs enchérissaient de 10 % par an. Cela suscitait naturellement des velléités de spéculation. Certains investisseurs achetaient sur plan pour revendre avec une plus-value dès la fin des travaux, deux ans plus tard. Ce genre de situation n’existe plus. ”

Aujourd’hui, les banques espagnoles appliquent les mêmes critères que les institutions belges et les acquéreurs doivent disposer d’un apport personnel de 20 % au moins. ” Nous recommandons à nos clients d’avoir un apport personnel de 50, voire 60 %, car au prix d’achat s’ajoutent 13 à 14 % de frais de notaire, d’avocat et de TVA. ” Mieux vaut s’attacher les services d’un avocat si l’on veut avoir la certitude que le bien n’est pas grevé de dettes. En Espagne, le notaire n’a en effet pas le même rôle qu’en Belgique.

D’après Marleen De Vijt, les acquéreurs belges veulent avoir du beau temps toute l’année. ” Pour cela, il faut descendre au sud de Valence. D’après nous, le nord de la Costa Blanca est la région qui offre le meilleur rapport qualité-prix. ” En 2016, les Belges ont figuré parmi le top 5 des acquéreurs étrangers d’immobilier espagnol.

” Les achats en Espagne ne sont désormais plus réservés aux personnes âgées “, constate Leen Vermeulen, gérante de Hip Estates. D’après elle, les villas traditionnelles sont abandonnées au profit des appartements neufs et des villas très modernes. Marleen De Vijt confirme que les clients sont en quête d’un confort que les maisons plus anciennes n’offrent généralement pas.

Fiscalité

En Espagne, une TVA de 10 % est appliquée sur les constructions neuves. Si vous acquérez un bien déjà existant, vous serez redevable de droits d’enregistrement, dont le pourcentage diffère d’une région à l’autre. ” En Murcie, par exemple, les droits s’élèvent à 8 %, précise Marleen De Vijt. En Andalousie, le taux est fixé à 8 % au moins et grimpe jusqu’à 9 % pour les biens valant 400.000 euros et 10 % à partir de 700.000 euros. ” A cela s’ajoutent un certain nombre d’impôts sur les revenus, qui découragent la spéculation, voire l’investissement. Ainsi, les propriétaires sont redevables de 19 % d’impôt sur les revenus locatifs, de même que sur la plus-value éventuelle à la revente.

Dans certaines régions, il est obligatoire de s’enregistrer pour pouvoir mettre en location. En Andalousie, le propriétaire doit disposer d’une licence et prouver que le bien satisfait à des conditions minimum de sécurité et de confort. ” N’espérez pas plus de 2 à 2,5 % de rendement locatif net, avertit Marleen De Vijt. Mieux vaut décider que l’on achète pour soi, et que l’on récupérera éventuellement une partie des frais fixes en mettant le bien en location. ”

Hip Estates et Azull s’occupent, si le client le souhaite, de la mise en location. La première affirme louer plus facilement les appartements deux chambres et deux salles de bains situés à proximité d’un golf ou d’une station balnéaire. D’après la seconde, les appartements les plus prisés sont ceux équipés de trois chambres à coucher. ” Il faut évidemment pouvoir se le permettre, mais les ménages avec deux enfants sont davantage la norme que l’exception. Et chez eux, les enfants ont souvent chacun leur chambre “, argumente Marleen De Vijt.

La plus-value générée par le propriétaire lui-même n’est pas toujours imposée. ” Une maison équipée d’une piscine, par exemple, a davantage de valeur, compare Marleen De Vijt. Nous recommandons toujours à nos clients d’introduire une demande de permis pour l’installation d’une piscine ou pour des transformations. Si les travaux sont ensuite enregistrés au cadastre, la plus-value correspondante peut être dé-duite de la base imposable. ”

Où emprunter ?

Il y a trois manières d’emprunter pour acheter en Espagne : souscrire un prêt auprès d’une banque belge en hypothèquant un bien en Belgique, emprunter auprès d’une banque espagnole en établissant une hypothèque sur le bien en Espagne, ou emprunter à une succursale belge d’une banque espagnole en hypothéquant le bien espagnol. ” Il n’existe à ma connaissance qu’une seule banque en Belgique où l’on peut souscrire un emprunt de droit belge tout en établissant une hypothèque sur le bien en Espagne : c’est BBVA. Mais les taux y sont légèrement plus élevés qu’ailleurs “, précise Marleen De Vijt.

” La plupart des candidats acheteurs étrangers viennent tout juste de terminer leur emprunt dans leur pays, ajoute notre interlocutrice. Et ils n’ont pas nécessairement envie de reprendre une hypothèque sur leur maison. Si les choses tournent mal, ils préfèrent que la banque saisisse leur résidence secondaire. Mais les banques belges, de leur côté, veulent pouvoir agir en Belgique. C’est pourquoi on choisit souvent une banque espagnole, qui pourra saisir plus facilement sur place. Pour emprunter en Espagne, il faut pouvoir démontrer que l’on dispose de revenus en suffisance. Les banques espagnoles sont au moins aussi strictes – sinon plus – que les belges. Un de mes clients, qui vivait d’une allocation d’invalidité, a pu emprunter en Belgique mais pas en Espagne. Les taux variables sont monnaie courante dans la péninsule Ibérique alors que la plupart des Belges préfèrent la sécurité du taux fixe. ”