Résidence secondaire: un luxe qui peut cacher un fardeau financier

Être multipropriétaire, oui, mais à quel prix? Car au-delà du coût initial de l’achat, cet investissement entraîne une kyrielle d’autres dépenses. Soyez prévenu!

Avoir une petite maison dans les Ardennes ou un appartement à la mer vous fait rêver depuis de nombreuses années? Plus qu’un lieu de détente, une résidence secondaire peut devenir un investissement intéressant… Mais aussi un gouffre financier, si on ne gère pas correctement son budget. Voici une série de frais auxquels il faut prêter attention.

Être multipropriétaire, un investissement intéressant?

Une question-clé, qui va bien entendu dépendre de votre achat. Si vous investissez dans un appartement situé dans la commune de Knokke, d’une valeur de près d’un million d’euros, dans le seul but de le louer, pas sûr que cela en vaille la peine. Le rendement locatif ne sera jamais suffisant pour rentabiliser l’investissement de départ.

Par contre, si vous visez plus petit (et surtout moins cher!), que vous en profitez toute votre vie, que vous louez le bien quand vous n’y êtes pas, et que vous le revendez plus tard, c’est là que ça peut devenir intéressant.

Retenez une chose: la localisation a un impact non négligeable. « Un appartement situé juste à côté de la mer peut coûter jusqu’à 27% de plus qu’un appartement situé à plus de 10 minutes de marche de la côte » détaille Immoweb dans une récente étude. « Pour les appartements situés à 1 à 5 minutes de la plage, leur valeur augmente de 9,6%. » Et puis, un appartement avec garage se vendra toujours mieux qu’un appartement sans garage…

Un impôt sur le revenu des personnes physiques

En tant que propriétaire d’une seconde résidence, vous devrez supporter une charge fiscale supplémentaire à l’impôt des personnes physiques. Le revenu cadastral indexé de ce bien immobilier multiplié par 1,40 est ajouté à vos revenus imposables et taxé aux taux progressifs.

Néanmoins, cet impôt supplémentaire peut être limité (voire complètement neutralisé) grâce au financement de la résidence secondaire par un emprunt. Les intérêts sont en effet déductibles de vos revenus immobiliers. Pour les emprunts datant d’avant le 1er janvier 2024, les amortissements en capital et l’éventuelle prime d’une assurance solde restant dû peuvent donner droit à la réduction d’impôt fédérale pour l’épargne à long terme de 30%. 

Un précompte immobilier

Tout propriétaire d’un bien immobilier paie chaque année le précompte immobilier, qui est également valable pour une résidence secondaire. Le montant à payer représente un certain pourcentage du revenu cadastral de votre seconde résidence. Ce pourcentage est majoré des additionnels communaux, provinciaux et des agglomérations. Il est donc impossible de dire exactement combien vous devrez payer.

Autre point important: étant donné qu’il ne s’agit pas de votre domicile principal, vous ne pouvez jamais obtenir de réduction du précompte immobilier, par exemple pour enfants à charge.

Une taxe à l’échelle communale

Près de 90% des communes belges appliquent une taxe sur les résidences non principales. Elle est due par les propriétaires qui ne sont pas domiciliés dans leur habitation et qui ne la mettent pas en location. Cette taxe supplémentaire dépend de la commune où elle est située. Elle varie de 0€ à Charleroi, entre autres, à 2.749,39 euros à Berchem-Sainte-Agathe, commune qui impose le plus lourdement les multipropriétaires en Belgique. Pourquoi une telle taxe? Elle sert principalement à financer l’utilisation des infrastructures et facilités, comme les services d’incendie et de police, collecte des déchets et entretien des espaces publics…

Des frais d’entretien et des charges communes

Même si vous n’y passez que quelques semaines par an, vous devez entretenir votre bien. Électricité, gaz, chauffage, eau… Les factures risquent donc de s’accumuler. Sans compter l’éventuel passage d’une femme de ménage pour faire les poussières et chasser les araignées. Vous devrez également souscrire une assurance incendie, pour couvrir d’éventuels dégâts.

Si vous avez acheté un appartement ou un bien situé dans un domaine privé, vous n’échapperez pas aux charges communes. Il y a toujours des frais d’entretien des parties communes comme l’ascenseur, le couloir, le toit, la façade ou les jardins.