À Bruxelles, une nouvelle étude de l’ULB révèle que les propriétaires dépensent bien moins pour l’entretien de leurs logements que ce que prévoit la fiscalité. Résultat : la rente locative grimperait jusqu’à 60 % du loyer payé par les ménages.
À Bruxelles, où 62 % des ménages sont locataires, la question des loyers pèse lourdement sur le budget des habitants. Entre 2010 et 2020, les loyers ont augmenté de 20 % de plus que l’inflation (mesurée à partir de l’indice santé). Désormais, les loyers représentent plus de 45 % du budget des ménages appartenant aux 25 % les plus pauvres, lesquels renoncent à d’autres dépenses essentielles pour se loger. Une étude exploratoire menée par Margot Dior Peelman et Hugo Périlleux (Université libre de Bruxelles) révèle que les frais d’entretien réellement assumés par les bailleurs sont bien moindres que ceux estimés par les pouvoirs publics. Conséquence : la rente tirée de la location apparaît particulièrement élevée.
Des frais d’entretien bien en deçà des estimations
En Belgique, la fiscalité foncière part de l’hypothèse que 40 % du revenu locatif couvre les frais d’entretien et de réparation. Or, l’étude démontre que la réalité est toute autre : sur la base d’entretiens avec 15 bailleurs possédant 22 logements, ces frais s’élèvent en moyenne à environ 10 % du loyer. Même les estimations issues de la littérature grise, qui situent ces coûts autour de 20 %, paraissent largement surestimées.
Une rente locative estimée entre 50 et 60 %
En appliquant le raisonnement des économistes classiques, la rente correspond à l’écart entre le prix payé (le loyer) et la valeur, entendue comme le travail nécessaire à la mise à disposition du bien. Or, à Bruxelles, où la majorité des logements sont anciens et déjà amortis, la rente locative nette représenterait 50 à 60 % du loyer.
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À cela s’ajoute un constat frappant : le temps de travail consacré par les bailleurs à la gestion d’un logement est très faible, environ 4 heures par mois et par bien. Rapporté aux loyers encaissés, cela correspond à des « salaires fictifs » largement supérieurs aux rémunérations moyennes en région bruxelloise.
Des résultats appelés à être élargis
Les auteurs reconnaissent les limites de leur enquête, fondée sur un échantillon restreint de propriétaires souvent réticents à partager leurs chiffres. Mais ils insistent sur la nécessité de reproduire ce type d’analyse à plus grande échelle, afin d’alimenter le débat sur la régulation des loyers et la fiscalité foncière.