Qui sait attendre jouira d’une belle plus-value

Choisir d’investir dans l’immobilier, c’est chercher à la fois un rendement locatif et une plus-value à terme. Celle-ci sera plus importante si le bien n’est pas revendu trop tôt.

Il faut en effet un certain nombre d’années avant de récupérer les frais qu’a entraînés l’achat immobilier. Pour les limiter, mieux vaut investir dans du neuf, bien situé, et s’assurer des possibilités de location. Mais en regard des coûts, il y a les revenus locatifs et les avantages fiscaux de l’emprunt, quoique réduits lorsqu’il s’agit de la deuxième acquisition.

Quels frais ?

Les droits d’enregistrement : ils atteignent 10% en Flandre et 12,5% à Bruxelles et en Wallonie. Seuls les appartements et maisons à bas revenu cadastral donnent droit – moyennant certaines conditions – au taux réduit pour habitation modeste de 5% en Flandre et de 6% en Wallonie. Dans le cas d’une maison neuve, les frais d’accès sont en principe plus lourds : 10% ou 12,5% de droits d’enregistrement sur le terrain et 21% de TVA sur la construction, voire 21% de TVA sur le tout, si terrain et bâtiment sont vendus par le même propriétaire.

A cela, il faut ajouter les frais de notaire, les frais afférents au crédit (inscription et/ou mandat hypothécaire), les frais de dossier, les frais annuels d’entretien – ces derniers équivalent grosso modo à un mois de loyer par an, voire deux mois pour les biens anciens et si l’on prend aussi en compte l’aide professionnelle à la location. Sans oublier le coût des grosses réparations, soit une somme annuelle avoisinant 0,5% de la valeur (actualisée) du bien, voire 1% pour les bâtiments anciens non encore rénovés.

Quels avantages ?

L’achat d’une première habitation permet de prétendre au bénéfice fiscal de la “déduction pour habitation propre et unique”, également appelée bonus logement, souvent évoqué dans nos pages.

Cela dit, il est bon de savoir, lorsqu’il s’agit d’un second achat, que si le prêt couvre au moins 10 ans et est garanti par une inscription hypothécaire, les remboursements de capital à la banque pourront également faire l’objet d’une déduction, fonction du montant emprunté (plafonné à 73.190 euros) et du revenu professionnel net de(s) (l’)acheteur(s). Le maximum des remboursements de capital donnant lieu à la réduction d’impôt s’élève à 2.200 euros par emprunteur et par an (montant valable pour l’année de revenus 2012). L’avantage fiscal effectif est égal à 30% de cette somme (à majorer des taxes communales économisées).

Les intérêts payés à la banque pour une deuxième habitation sont eux aussi déductibles du revenu immobilier soumis à l’impôt des personnes physiques de(s) (l’)acquéreur(s). Si la maison familiale ne génère pas de revenu immobilier imposable en tant que tel, il en va autrement de la deuxième habitation: si elle est louée au titre de logement privé, son/ses propriétaire(s) sera/seront taxé(s) sur le revenu cadastral indexé et majoré de 40%. Ce montant, indexé chaque année, est ajouté au revenu imposable du/des bailleur(s). Il est ainsi très rapidement taxé à 50% (plus les centimes communaux) mais, heureusement, les intérêts payés à la banque peuvent être déduits de ce supplément de revenu imposable.

Par contre, lorsque le bien est donné en location à une société ou à une personne qui destine les locaux à un usage exclusivement professionnel, le bailleur est taxé sur le loyer net réellement perçu (minimum : le RC indexé et augmenté de 40%.) Le loyer professionnel étant plus lourdement taxé que le revenu locatif privé, il est bon d’inclure dans le contrat de bail la clause qui interdit au locataire l’utilisation professionnelle du bâtiment ou d’une partie de celui-ci.

La plus-value : le propriétaire qui revend son bien après plus de cinq ans ne devra pas payer d’impôts sur la plus-value réalisée pour autant que la vente s’inscrive dans “les opérations normales de la gestion du patrimoine privé”. Condition qui, en principe, ne pose pas de problème.

En cas de revente dans les cinq années suivant l’acquisition, en revanche, la plus-value est taxée à 16,5% (plus centimes communaux).

Mais, comme l’illustre le cas ci-dessous, une ‘belle’ plus-value sur immeuble de rapport s’obtient à longue échéance. Il est en effet plus rentable de conserver son bien pendant… au moins dix ans avant de le revendre.

Cas concret

Dans Trends-Tendances n°48 du 29 novembre, J. Steenackers étudie le cas de conjoints de 49 ans désireux d’acheter aujourd’hui un immeuble de rapport de 180.000 euros et disposant d’un revenu net imposable de 42.000 et 50.000 euros. Pour ce faire, ils prélèvent ensemble 50.000 euros de leur épargne et contractent un emprunt de 155.000 euros sur 20 ans au taux d’intérêt fixe de 3,9%.

Y sont envisagés, pour évaluer le rendement de l’opération et le résultat en cas de revente après un, trois, cinq, dix et vingt an(s), trois scénarios – avec une plus-value de 1%, de 3% et de 5% – qui prennent en compte tous les frais et avantages fiscaux liés au crédit (cf. supra). Le rendement y est par ailleurs, dans chaque cas de figure, comparé avec celui d’un livret d’épargne et d’un autre placement mobilier plus fructueux.

Il en ressort que le rendement de l’investissement immobilier risque d’être négatif les neuf premières années. Par contre, en cas de revente après 10 ans, avec 3% de plus-value, l’appartement rapportera au couple un rendement de 6,74%, voire de 7,31%… après 20 ans.

Plus la durée de l’investissement augmente, plus le rendement du placement est intéressant.