Quels avantages fiscaux pour le crédit hypothécaire?

Avec la suppression de l’avantage fiscal pour résidences secondaires et biens d’investissement, le crédit hypothécaire est-il encore vraiment intéressant fiscalement ? Le tour de cette question en six points.

Les règles autour des avantages fiscaux ont quelque peu changé ces derniers temps. Voici quelques précisions pour mieux s’y retrouver.

1 : Qu’est-ce qui a été supprimé exactement ?

Les avantages fiscaux pour les nouveaux emprunts pour résidences secondaires ou biens d’investissement ont été supprimés pour les crédits signés après le 31 décembre 2023. Les amortissements en capital et les primes d’assurance solde restant due ne donnent plus droit à des réductions fiscales pour ces emprunts.

Par contre les avantages pour les emprunts existants ont été maintenus. Ainsi les emprunts conclus avant le 31 décembre 2023 conservent leurs avantages fiscaux pour toute la durée de l’emprunt. Donc pour les emprunts antérieurs au 1^er janvier 2024, rien ne change : les avantages fiscaux étaient et restent limités à un montant maximal de 705 euros pour les amortissements en capital et les primes d’assurance solde restant dû.

2 : Qu’est-ce qui a été maintenu ?

Pour les nouveaux emprunts contractés à partir du 1er janvier 2024, la déduction des intérêts payés reste applicable. Les intérêts peuvent être déduits du revenu imposable lié au bien immobilier, ce qui réduit le montant de l’impôt sur les personnes physiques. Cette déduction des intérêts payés reste un avantage fiscal significatif. Les intérêts payés peuvent en effet être déduits non seulement du revenu imposable du bien financé, mais également du revenu immobilier imposable d’autres biens immobiliers déclarés. La déduction des intérêts se fait dans le cadre IX de la déclaration fiscale, sous la section “Fédéral”, où le montant total des intérêts payés doit être indiqué.

3 : Quid des refinancements ?

Les refinancements conservent la date de l’emprunt initial, à condition de ne pas prolonger la durée ou de modifier la garantie en mandat hypothécaire.

Pour  ce qu’on appelle la reprise d’encours (un emprunt sur le capital déjà remboursé) c’est la date officielle de réemprunt faite par votre banque qui est prise en compte (et qui pour pouvoir bénéficié des avantages fiscaux doit avoir été signée en 2023).

Pour un refinancement d’emprunt (quand on a renégocié un taux d’intérêt plus intéressant) il conserve la date de l’emprunt initial. Ce n’a donc pas d’impact sur les avantages.

4 : Des conditions strictes pour l’avantage fiscal

Ainsi, l’emprunt doit durer au moins dix ans, être garanti par une hypothèque, et concerner une habitation dans l’Espace économique européen (EEE). Seule la première tranche de 78.440 euros de l’emprunt bénéficie de l’avantage fiscal, avec une limite globale de 2.350 euros, soit la fameuse corbeille fiscale.

5 : Attention: les avantages fiscaux pour l’habitation familiale et secondaire peuvent varier en fonction des régions.

Pour bénéficier d’un avantage fiscal, l’emprunt doit aussi remplir un certain nombre de conditions :

• un emprunt d’au moins dix ans pour une habitation propre  et unique
• il doit être garanti par une hypothèque

Ensuite si la fiscalité pour les autres biens immobiliers est du ressort du gouvernement fédéral, la fiscalité de l’habitation familiale relève des Régions.

Ainsi :

• En Flandre et à Bruxelles-Capitale, les nouveaux emprunts pour l’achat d’une habitation principale bénéficient d’une réduction des droits d’enregistrement au moment de l’acquisition du bien, remplaçant les anciens avantages fiscaux.
• En Wallonie, c’est le “chèque habitat” qui offre un avantage fiscal en fonction des revenus et du nombre d’enfants à charge. Le montant maximal est de 1.520 euros pour les revenus inférieurs à 26.166 euros. L’avantage fiscal diminue progressivement avec l’augmentation du revenu et n’est plus disponible pour les revenus supérieurs à 100.926 euros. Un supplément de 125 euros est accordé pour chaque enfant à charge. Ce chèque ne dépasse jamais la durée de l’emprunt et est limité à 20 ans. Enfin, après dix ans, la valeur du chèque habitat est automatiquement divisée par deux. Si un autre bien immobilier est acheté pendant la durée de l’emprunt, le chèque habitat est également divisé par deux.

Vous avez emprunté pour financer votre habitation familiale à l’époque, mais vous avez changé de région ?  Vous perdez l’avantage fiscal régional pour cet emprunt, mais vous pouvez recevoir un avantage fiscal fédéral.

On notera cependant que pour les résidences secondaires, l’avantage fiscal et son montant varient aussi en fonction de la Région dans laquelle vous résidez et du moment où vous avez contracté l’emprunt. Car cela a un impact sur la corbeille fiscale fédérale. Ainsi Les Flamands et les Wallons qui ont emprunté pour leur habitation familiale avant 2016 ne pourront pas bénéficier d’un avantage (ou seulement de manière limitée) pour un emprunt contracté pour un autre bien immobilier. Pour les Bruxellois, c’est 2017.

Par ailleurs cette corbeille fiscale de 2.350 euros est souvent déjà remplie par d’autre prêts à long terme ou assurance investissement.

6 : Rien pour les emprunts complémentaires et des limites contre les abus

Aucun avantage fiscal n’est disponible pour les emprunts complémentaires pour des travaux de rénovation dans aucune des trois régions.

À cela s’ajoutent aussi des règles pour éviter tout abus et empêcher les prolongations ou les modifications de garanties sans nouvelle hypothèque de bénéficier des avantages fiscaux. Ainsi, depuis le 1er janvier 2023, prolonger la durée de l’emprunt ou convertir une garantie en mandat hypothécaire sans un nouvel acte notarié élimine l’avantage fiscal.