Pourquoi les taux des crédits hypothécaires ne sont pas près de baisser

Après plusieurs trimestres de forte baisse, le nombre de demandes de crédits hypothécaires a rebondi en Belgique au premier et deuxième trimestre 2024. Le signe de meilleures conditions d’emprunt ? Pas vraiment. Et la situation n’est pas près de s’améliorer dans un futur proche, de sorte qu’il n’est pas toujours judicieux de reporter son achat. La marge de négociation pour le prix d’un bien immobilier est plus importante aujourd’hui qu’elle ne le sera demain.

Selon un récent rapport de la Febelfin, la Fédération belge du secteur financier, la demande de crédits est à nouveau positive au deuxième trimestre : +4,48% par rapport au deuxième trimestre 2023. 2024 a marqué un tournant après plusieurs années de baisses qui ont culminé au premier trimestre 2023 à -36,76%.

Au deuxième trimestre 2024, ce sont les crédits à la rénovation qui ont le plus progressé, à +22,5%, là où les crédits à la construction sont toujours en territoire négatif, à -15%. Les crédits pour l’achat d’un logement sont eux dans la moyenne, à +4,7% par rapport à l’année dernière.

Credit : Febelfin

Les taux bougent très peu

Le signe de conditions de crédit plus intéressantes ? Pas vraiment. Un tour sur le site Immoteker permet de s’en rendre compte rapidement. Le taux d’intérêt moyen pour emprunter 250.000 euros sur un taux fixe de 20 ans, avec une quotité supérieure ou égale à 20%, est de 3,25%. Il y a un an, ce taux était 0,29% plus haut, soit une différence de 8.659 euros sur 20 ans.

Ce taux moyen a culminé jusqu’à près de 3,8% l’année dernière, mais n’a plus réellement évolué depuis le mois de janvier 2024. La baisse de 25 points de la Banque centrale européenne en juin n’a rien fait bouger, et il est peu probable que la baisse prévue au mois de septembre soit un grand bouleversement.

Ce qui explique la reprise de la demande de crédits, c’est plutôt le refroidissement des prix de l’immobilier, et les terribles chiffres de l’année dernière, lorsque les taux ainsi que les prix étaient élevés.

La fin de l’argent gratuit

Mais pourquoi les baisses des taux d’intérêt des banques centrales influencent peu les taux d’intérêt des prêts hypothécaires ? Car ces derniers sont surtout influencés par les taux à long terme. Ceux-ci sont actuellement plus bas que les taux à court terme, directement influencés par la politique monétaire. Les taux longs ont, eux, déjà intégré les baisses des taux des banques centrales depuis un certain temps.

En Belgique, le taux d’intérêt belge à dix ans (OLO belge à 10 ans) sert de principale référence pour fixer les prêts hypothécaires. Ce taux bouge très peu depuis le mois de janvier et se situe aujourd’hui à 2,82%. À l’avenir, “les taux hypothécaires pourraient faiblement diminuer ou faiblement augmenter d’ici à la fin 2025”, a estimé dans Le Soir Peter Vanden Houte, chef économiste chez ING Belgique, pas vraiment optimiste.

Dans HLN, Véronique Goossens, cheffe économiste chez Belfius, doute aussi que “les crédits immobiliers deviennent moins chers. Les tarifs étaient très bas dans le passé. Aujourd’hui, ils sont à un niveau plus normal.” Goossens évoque ici la réalité à laquelle sont confrontées les banques et qui explique pourquoi elles n’offrent pas des taux d’épargne mirobolants, en droite ligne avec les taux de dépôts de la BCE, et pourquoi elles y réfléchiront à deux fois avant d’offrir des taux hypothécaires trop intéressants : le taux d’intérêt moyen sur tous les prêts hypothécaires en cours est aujourd’hui d’à peine 2,15 %, influencé à la baisse par des années de politique accommodante des banques centrales.

Bref, aucune révolution n’est attendue à court ou moyen terme. Les acquéreurs ont baigné dans une époque désormais révolue : c’est la fin de l’argent gratuit.

Pourquoi il ne faut pas attendre

En reportant votre achat, vous pourrez peut-être gagner 0,25% sur votre taux hypothécaire. Mais les conditions du marché ne seront sans doute plus les mêmes. Malgré la timide reprise des demandes de crédits, le marché de l’immobilier est encore calme, ce qui permet d’avoir une plus grande marge de négociation sur les prix d’un bien : moins d’acheteurs, moins de concurrence.

Par contre, en janvier prochain, lorsque la réforme sur le droit d’enregistrement à 3% sera d’application en Wallonie par exemple, le taux hypothécaire sera peut-être un peu plus bas, mais la concurrence entre les acheteurs risque d’être très féroce, ce qui fera nécessairement monter les prix.

Retarder votre achat, dans le cadre d’un taux fixe, qui est plébiscité par 96% des Belges, n’est sans doute pas la solution miraclepour votre portefeuille.