Pourquoi la propriété n’est plus un must à Bruxelles

Le nombre de propriétaires qui occupent leur logement est en nette diminution à Bruxelles. Une situation qui va bouleverser le marché immobilier à l’avenir, en faisant notamment émerger de nouveaux concepts. De quoi rencontrer les besoins des “millennials”, qui seront de plus en plus réticents à passer trop tôt chez le notaire ?

Le constat est le même, année après année, depuis cinq ans. Le nombre de Bruxellois qui sont propriétaires d’un appartement ou d’une maison dans la capitale et qui y habitent ne cesse de diminuer. La proportion atteignait les 60 % il y a 15 ans. Elle était de 43 % en 2016. Et la plupart des indicateurs montrent que cette tendance à la baisse va se poursuivre dans les prochains mois, même si peu de statistiques circulent sur le sujet. Une nouvelle donne qui amène en tout cas son lot d’interrogations sur le devenir du marché immobilier bruxellois. ” Cette diminution n’a, pour moi, pas été suffisamment soulignée alors qu’elle est d’une extrême importance et qu’elle devrait entraîner de nombreux bouleversements sur le marché, relève Eric Verlinden, administrateur délégué du réseau d’agences immobilières Trevi. Elle devrait notamment pousser les acteurs immobiliers à s’interroger sur la production de logements locatifs. En produit-on assez pour répondre à cette nouvelle demande ? Je pense que la réponse est négative. ”

Les facteurs pour expliquer cette baisse du taux de propriété sont multiples. La hausse continue des prix de l’immobilier est l’un d’eux. Une situation qui touche particulièrement les jeunes et les ménages monoparentaux qui éprouvent de plus en plus de difficultés à mettre la main sur un bien. Et cela, de plus, dans un contexte où la propriété n’est justement plus, sur cette tranche d’âge, une priorité. La notion d’usage a pris le pas sur la possession. ” Les millennials ( les 25-35 ans, Ndlr) ne souhaitent plus s’endetter trop vite sur 20 ou 25 ans, explique Gabriel Uzgen, administrateur délégué de Besix Red. Ils souhaitent maintenir leur liberté d’action. Et puis, ils sont beaucoup plus nomades qu’auparavant. D’où l’émergence de nouveaux concepts immobiliers. ”

Quel impact économique ?

Cette tendance apparaît en tout cas principalement à Bruxelles, le taux de propriété étant toujours légèrement supérieur à 70 % pour l’ensemble du pays. Même si, selon certains observateurs, cette proportion est amenée à diminuer à hauteur de 65 % d’ici 2020, elle ne permettra toujours pas de rattraper certains pays européens tels que l’Allemagne, l’Autriche ou encore la France, qui dépassent à peine les 50 %. ” A Bruxelles, si on ne trouve pas d’alternatives pour aider les primo-acquéreurs à accéder à la propriété, soit ceux qui n’ont qu’un capital de 10.000 à 15.000 euros à investir, le nombre de propriétaires ne sera plus que de 25 % d’ici 15 ans “, prédit Eric Verlinden. Une baisse du taux de propriété qui entraîne en tout cas son lot d’interrogations sur le marché bruxellois de demain.

Avec un nombre de propriétaires-occupants à la baisse, peut-on dire qu’il s’agit d’un indicateur de vitalité ou de décroissance économique d’une ville ? La question n’est pas tranchée. ” S’il y a moins de propriétaires, c’est notamment car certaines personnes ont pris conscience que le coût d’un logement est trop élevé et que l’alternative locative est plus favorable pour eux, fait remarquer l’économiste Roland Gillet, professeur à la Sorbonne et à l’ULB (Solvay). Etre propriétaire est un luxe, d’autant que les incertitudes sont nombreuses. Pour le reste, cette diminution du taux de propriété ne change rien pour le secteur immobilier. Les appartements vont continuer à se vendre et à se louer puisque les besoins de la population sont les mêmes. Vous ne passerez pas d’un appartement quatre chambres à un studio, que vous soyez propriétaire ou non. Bref, cette situation ne démontre rien sur le plan de la croissance ou de la décroissance économique d’une ville, cela démontre uniquement que la philosophie des gens a évolué. ”

Une production de logements locatifs suffisante ?

Le core business d’un promoteur est essentiellement basé sur la construction et la vente rapide de ses appartements. Peu d’appartements neufs sont directement destinés à la location. Home Invest Belgium est l’un des seuls à agir de cette manière (avec notamment ses projets The Horizon et The Inside à Woluwe-Saint-Lambert). Mais il s’agit d’une SIR (société immobilière réglementée). ” Je ne pense pas qu’il faut s’inquiéter de cette situation, note Roland Gillet. Le marché immobilier continuera à trouver son équilibre. Les investisseurs ont vocation à louer leur bien. Le marché ne sera pas en demande. ”

Y a-t-il trop d’investisseurs sur le marché ?

Citydev.brussels est le contre-exemple par excellence. Cet acteur public tente de mettre des logements acquisitifs neufs à prix abordables sur le marché. Il en livre plus de 200 par an. Et pas question de les voir partir dans le giron locatif. ” Les conditions pour se séparer d’un bien sont très restrictives, explique Benjamin Cadranel, directeur de citydev.brussels. Il n’est pas question qu’un propriétaire qui a acheté un bien en dessous des prix du marché le mette en location aux valeurs du marché. Nous favorisons la dimension anti-spéculative. Nous construisons pour faire diminuer la pression foncière et remonter le taux de propriété. Nous estimons qu’un quartier se développera plus aisément avec des propriétaires-occupants, qui s’impliqueront davantage dans l’amélioration de leur cadre de vie. ”

Sur les nouvelles promotions d’appartements, il n’est pas rare que la proportion d’investisseurs dépasse les 60 %. La faiblesse des taux d’hypothécaires et la stabilité de la brique expliquent cette ruée vers cet actif. Une situation qui a permis de développer une nouvelle offre locative. Même si elle est relativement standardisée. ” Je le dis clairement : il y a, dans certains quartiers bruxellois, une suroffre d’appartements de deux chambres de 80 m2, lance Gabriel Uzgen. Tous les promoteurs ont construit ce type de logement ces dernières années. Or, ce produit ne correspond plus à la demande. Ce qui va causer certains problèmes à l’un ou l’autre promoteur. Il est important de mieux connaître le marché et de s’ouvrir vers de nouveaux horizons, ce que Besix Red s’active à faire. ”

Et Roland Gillet d’embrayer dans cette voie : ” L’offre actuelle est beaucoup trop large et stéréotypée par rapport à la diversité des locataires. Sans parler du fait qu’il s’agit souvent du même type de produit, livré au même endroit et au même moment. Il faut donc espérer que l’investisseur a calculé son rendement en tenant compte d’un chômage locatif important. Sans quoi, il s’expose à de nombreuses déconvenues “.

Quelles alternatives voient le jour ?

Secteur conservateur par excellence, l’immobilier découvre sur la pointe des pieds la digitalisation de ses activités. Une évolution qui va modifier les pratiques mais également les profils. La jeune génération est ultra-connectée, mobile, exigeante en matière de services et moins attachée à la propriété. Une nouvelle donne qui commence à être assimilée sur le segment du bureau. Et qui va devoir l’être par le volet résidentiel. De nouveaux concepts vont donc apparaître. Que ce soit le coliving ou les résidences à appartements avec service ( lire en page 27). Les millennials de demain, et encore davantage ceux d’après-demain, devraient bouleverser le marché. Et Bruxelles n’y échappera pas.