“Pour construire du bureau à Liège, il faut avant tout créer du business”

Si le pipeline est bien rempli avec 250.000 m2 de projets de bureaux, le marché liégeois patine quelque peu. Peu de projets, finalement, sortent de terre. Or, il y a urgence : les besoins des entreprises ne peuvent être remplis. Certaines vont donc voir ailleurs.

L’un sillonne la Wallonie depuis près de 20 ans, l’autre depuis plus de 10 ans. Christophe Nihon, administrateur délégué d’ImmoQuest, un courtier actif dans l’immobilier d’entreprise en Wallonie, et Pierre Gustin, directeur Entreprises et Institutionnels Wallonie chez ING, ont un regard particulièrement éclairé sur la vitalité de l’immobilier d’entreprise. Interview de deux grands défenseurs de la métropole liégeoise.

TRENDS-TENDANCES. Dans sa dernière étude de marché, ImmoQuest relevait que Liège disposait d’un pipeline de projets de bureaux de près de 250.000 m2. Peut-on donc désormais dire que la Cité Ardente va entrer dans la cour des grands en matière d’immobilier de bureaux ?

CHRISTOPHE NIHON. Liège a toujours été active en la matière. Mais il est vrai que ce pipeline offre de nouvelles pers-pectives. Il faut toutefois tempérer les ambitions par rapport à ce relevé : il concerne des projets qui s’étaleront sur plusieurs années, dont certains se concrétisent, et d’autres qui ne se réaliseront jamais.

La prise en occupation de surface de bureaux se stabilise ces dernières années entre 15.000 et 20.000 m2. Le contexte économique et entrepreneurial wallon est-il aujourd’hui favorable à une dynamisation de ce marché ?

PIERRE GUSTIN. Je vois, je sens et je constate que Liège devient la ville d’affaires wallonne par excellence. Pendant longtemps, certains ont affirmé que l’axe E411 allait supplanter les autres régions. Il n’en est rien. Certaines entreprises bruxelloises ont bien déménagé en Brabant wallon. Mais une fois à Namur, aucune ne descend plus bas. Liège prend donc ce rôle de pôle d’affaires wallon. Elle possède, de plus, des éléments très structurants, comme l’aéroport. C’est un élément clé du développement de la Cité Ardente. Des services y sont créés et des halls d’entreprises sortent de terre. Avec une recette claire et simple à la fois : la création de business entraîne des besoins de bureaux.

A propos d’aéroport, Liège Airport a dévoilé mi-septembre son projet de 50.000 m2 de bureaux sur un site adjacent de 12 ha. Comment voyez-vous cela ? S’agit-il d’un cas isolé, ou le volet ” bureau ” doit-il se développer encore davantage dans la périphérie liégeoise ?

C.N. Le développement de l’aéroport de Liège n’est qu’une suite logique de ce qui se fait ailleurs, que ce soit à Zaventem ou à Charleroi. Tous ces aéroports disposent d’un pôle de bureaux. Or, à Liège, il n’y en avait pas. Il s’agit donc avant tout de rétablir une réalité économique plus conforme à ses ambitions. Attention toutefois aux choix stratégiques et géographiques à effectuer à l’avenir. Car il faudra surtout davantage prendre en compte la complémentarité avec le centre-ville. Lors d’une de nos dernières études, nous relevions que le B to B et le B to C n’étaient pas concurrents. Un exemple ? Ceux qui travaillent dans des bureaux situés à l’aéroport ont des fonctions qui les obligent à utiliser leur voiture. Comme des commerciaux, par exemple. D’où leur présence en périphérie pour faciliter l’accès. Par contre, il est plus opportun pour les travailleurs des services publics de privilégier le centre-ville, où la qualité de vie et les services sont meilleurs.

Il n’y a donc aucune opposition entre les deux…

C.N. Non. C’est de la complémentarité. La fonction et l’évolution de l’entreprise déterminent sa localisation.

Quand on voit la carte des futurs projets, il ne semble pas y avoir de véritable ligne de conduite sur le plan géographique. Ne faudrait-il pas adapter l’offre aux types d’entreprises qui vont s’implanter dans le futur en terres liégeoises ?

P.G. En accordant des permis, les pouvoirs publics peuvent déjà orienter d’une certaine manière l’offre. C’est un premier levier. On le voit avec le développement du Val Benoît (11.500 m2 de bureaux). L’objectif de la Ville de Liège est de créer le plus de bureaux en centre-ville le long, notamment, du tracé du tram qui sera véritablement un projet structurant. Aller un cran plus loin en matière de réglementation ne serait, il me semble, pas opportun.

En tant que banquier, êtes-vous actuellement dans une période de transition en matière d’octroi de crédits ?

P.G. Vu le contexte macro-économique, nous sommes relativement prudents sur le segment du bureau. Et cela concerne toute la Belgique. Pourquoi ? Car les modes de fonctionnement évoluent très vite. Le marché tend vers une rationalisation des surfaces. Il ne faut donc pas se tromper. Il est évident qu’actuellement, nous n’octroierons plus de crédit sur un bâtiment construit à blanc, c’est-à-dire entièrement spéculatif ( qui ne dispose pas de locataires, Ndlr). A Liège, il me semble que le dernier date de 2007.

Même si un projet intègre toutes les composantes actuelles ?

P.G. Cela dépend bien évidemment de sa situation. Il y a une différence entre une implantation à l’aéroport de Liège et une autre au milieu des champs. Mais nous ne laisserons plus un entrepreneur partir seul dans cette direction. Car certains immeubles éprouvent déjà des difficultés à se louer aujourd’hui.

Cette affirmation n’est-elle pas un peu en contradiction avec le taux de vacance pour le moins minime (1,5%) du parc actuel qui, au total, s’élève à près de 600.000 m2 ?

C.N. Il est vrai que, actuellement, il n’y a plus de bureaux disponibles à Liège. Dès que nous recevons une demande pour une surface de plus de 600 m2, nous ne pouvons y répondre favorablement. Les locations s’effectuent donc aisément, même s’il ne s’agit pas toujours du premier choix. Pour le moment, nous sommes clairement dans une situation d’attente. Il serait bon que des projets sortent de terre à court terme. Or, seuls les projets Féronstrée et Cadran pourraient toutefois répondre d’ici peu à la demande, même si la configuration intérieure de ce dernier est complexe.

Vu le peu de projets qui sortent de terre et le parc actuel qui est pour le moins vieillissant, certaines entreprises sont-elles poussées à aller voir ailleurs ?

C.N. Il y a en tout cas, dans le cadre du segment semi-industriel, un sentiment de frustration qui apparaît. Même une demande de 1.200 m2 ne peut actuellement être rencontrée. Et aucun renouveau en la matière ne semble poindre. Le manque de terrains et de rotation dans les transactions, la lenteur de centaines de permis d’urbanisme… font que nous en sommes au point de nous dire que le seul moyen d’avoir des nouveaux bâtiments sur le marché semi-industriel sont des faillites. C’est surréaliste de ” se réjouir ” de ce type d’échec…

P.G. Il y a clairement un manque d’espaces industriels. Liège perd des entreprises à cause de cette situation. Il y a, de plus, un manque de rapidité en matière d’octroi de permis dans les zonings. Ce manque de stratégie pénalise tout le secteur.

Vous avez des exemples d’entreprises qui ont rebroussé chemin ?

P.G. Liège est passée à côté de l’arrivée d’une importante entreprise chinoise, juste avant celle d’Alibaba. Son nom n’a jamais été révélé officiellement. Ce n’est qu’un exemple parmi d’autres. C’est regrettable car s’il est possible de remplir quelques dizaines de milliers de mètres carrés de bureaux à Charleroi en quelques mois suite à l’arrivée d’une entreprise d’envergure, c’est qu’il est possible de le faire également à Liège et qu’un marché existe. L’attractivité naturelle de Liège, de par ses équipements et sa localisation, est l’une des meilleures d’Europe. Que ce soit l’aéroport, le Trilogiport, son réseau de voiries ou de transports en commun, la Cité Ardente recèle d’atouts.

On assiste à un double phénomène aujourd’hui : une nécessité d’augmenter la taille du parc et de renouveler le bâti existant. Vu l’importance de la demande, quels sont les éléments qui freinent alors les développeurs ?

C.N. Pour les investisseurs institutionnels ou internationaux, le principal frein est lié à la taille des développements. Il y a peu de projets qui dépassent les 20 ou 30 millions d’euros, la taille critique minimum qui les intéresse. Mais ceux qui se sont lancés dans un tel projet ont réussi. A titre personnel, si j’avais les moyens, je l’aurais fait depuis bien longtemps. J’y crois. Les derniers à s’être lancés n’ont pas connu de déconvenues.

Quelle est la marge de progression du ” take-up “, la prise en occupation, qui tourne en moyenne autour de 18.000 m2 ces dernières années ?

C.N. Primo, si le take-up est faible mais constant, c’est clairement lié à un manque de bâtiments. Secundo, il est impossible de créer artificiellement un marché de bureaux. Deux pôles existent en Région wallonne : à Charleroi et à Liège. Le pôle tertiaire et économique namurois a, de son côté, été créé par le monde politique. Liège dispose par contre d’un pôle économique puissant. Il restera toutefois toujours composé de sociétés liégeoises qui vont se développer et de quelques sociétés qui y déménageront grâce à certaines locomotives (Alibaba, Mithra, etc.). Ce qui liera toujours le marché du bureau au développement industriel.

P.G. Liège est, en fait, un pôle industriel qui crée des bureaux dans un second temps. Ce n’est pas sa vocation première. A Liège, il y aura d’autant plus de bureaux que la conjoncture sera favorable pour accueillir des entreprises. Et non l’inverse. Aujourd’hui, je ne vois absolument pas comment Liège pourrait faire grimper son take-up à 100.000 m2. La croissance organique n’est, de plus, pas positive pour les bureaux.

Y a-t-il donc un avenir pour le marché du bureau dans la métropole liégeoise ?

P. G. Il faut rester modeste. Liège est une petite ville. Elle ne deviendra jamais un pôle d’attraction européen et ne pourra concurrencer Bruxelles. Il faut croire dans ce qui est organique. Soit : ce qui va se créer de sa propre activité. Nous pouvons être optimistes par rapport à l’attractivité de Liège comme ville qui se développe grâce à son industrie. Et de là, en deuxième vague, des bureaux viendront se greffer à sa croissance naturelle.

“Il y a une concentration trop importante des projets de bureau”

ImmoQuest vient de publier sa seconde étude du marché liégeois du bureau. Christophe Nihon s’est davantage penché cette fois sur la répartition géographique des (nombreux) projets en cours de développement. Avec une remarque : les alentours de la E25 entre Loncin et les Hauts Sarts sont bien peu fournis en matière de bureaux. ” Quand on regarde la carte, on observe en effet qu’il y a une concentration de projets à certains endroits et une absence, étonnante, à d’autres, explique le courtier. Sans raison car le tissu économique et la demande sont bien présents sur l’entièreté du territoire et cela correspond à la complémentarité business/tertiaire. ”

Christophe Nihon estime que le pipeline actuel est trop concentré. Et que cela va donc susciter un certain attentisme chez quelques développeurs. ” La croissance des parcs d’affaires doit être effectuée en fonction des besoins des entreprises, poursuit-il. Aucun argument fiable ne peut pourtant être avancé pour expliquer ce déficit de développement dans cette zone. “