Portugal: “Le marché immobilier s’est remis en mouvement”

Par rapport à l’Espagne, le Portugal est moins couru par les Belges lorsqu’il s’agit d’acheter une maison de vacances. Pourtant, lors de la dernière édition du salon Second Home Expo à Gand, un visiteur sur 10 a clairement témoigné de l’intérêt pour le pays.

Depuis son entrée dans l’Union européenne en 1986, le niveau de vie avait fortement augmenté au Portugal. Mais la crise de 2008 est venue tout gâcher. Le déficit budgétaire et la dette nationale ont augmenté au point qu’en 2011, le pays s’est vu contraint de solliciter l’aide financière de l’UE. Trois ans plus tard, le Portugal a pu à nouveau quitter le programme d’aide, mais il restera encore sous surveillance rapprochée de l’Europe pendant minimum 10 ans. Si la dette de l’Etat reste provisoirement considérable, le Portugal affiche pour la troisième année consécutive une croissance économique moyenne de 1,5 % par an.

Au nord du pays, le prix de l’immobilier n’augmente quasiment plus. C’est ce que note Herman van Katwijk de l’agence Calvos Casas. ” Je remarque un intérêt accru de la part des candidats acheteurs, explique-t-il. C’est souvent lié à des problèmes dans leur pays d’origine. Certains Allemands, par exemple, en rupture avec la politique d’immigration d’Angela Merkel, envisagent d’émigrer. Côté offre, je peux voir que de nombreux biens sont à vendre. Il s’agit souvent d’appartements vendus par les banques parce que les crédits ne sont pas remboursés. Cet équilibre explique pourquoi l’immobilier ne monte plus, ou à peine. ”

Directrice de l’agence immobilière Divine Home, Chantal Bruining est active en Algarve, à l’extrême sud du pays. Dans cette région, elle constate que l’immobilier est à la hausse. ” Ici, le marché s’est remis en mouvement, confirme- t-elle. Avant, l’acheteur pouvait toujours négocier le prix et en sortir gagnant. Aujourd’hui, on constate que le prix de vente final est souvent très proche du prix initialement demandé. ”

Assisté par un avocat

Pour Chantal Bruining, acheter au Portugal est un processus clair, transparent et sûr. ” Tous les registres sont accessibles en ligne par les avocats, souligne-t-elle. Il est donc recommandé de faire appel à un avocat local. Au Portugal, l’avocat représente en outre les intérêts de l’acheteur. Ce n’est donc pas l’agent immobilier ou le notaire, comme c’est le cas en Belgique. L’avocat vérifie notamment l’exactitude des documents, et si les vendeurs sont habilités à vendre le bien. Il contrôle en outre s’il n’y a pas de dettes et de saisies immobilières et si toutes les autorisations requises ont été délivrées. Un avocat peut également préciser quels types de travaux de rénovation sont légalement admis. ”

” Se faire assister d’un juriste n’est effectivement pas un luxe, confirme Herman van Katwijk. Surtout dans les régions rurales, où les parcelles ne sont pas toujours clairement bornées. Le flou règne également dans les us et coutumes spécifiques tels que les servitudes de passage ou les droits liés à l’eau. Ici aussi, un avocat peut apporter ses lumières. Il est en outre important de vérifier que le vendeur est bel et bien le (seul) propriétaire. Sinon, des problèmes d’héritage peuvent ultérieurement venir compliquer les choses. ”

Impôts sur l’achat

Dans quelle mesure un achat immobilier au Portugal est-il taxé ? ” Il y a d’abord l’IMT : un droit de mutation dont le taux varie entre 1 et 8 %, précise Wim Vermeulen de Cazimir, bureau d’avocats qui accompagne les Belges dans l’achat de biens immobiliers à l’étranger. ” Les tarifs sont valables tant pour les achats privés que pour les transactions via une société. Pour certaines entités offshore, il y a toutefois un tarif fixe plus élevé, de 10 %. ” Le montant exact à payer dépend du prix d’achat. Mais il existe également des tranches exonérées :

Si vous achetez par exemple une habitation de 250.000 euros, le droit de mutation est de (250.000 euro x 7%) – 8.163,12 euros = 9.336,88 euros. Attention : ces pourcentages et exonérations ne sont valables que pour des maisons de vacances qui ne sont pas occupées en permanence. Si vous avez l’intention d’aller vous y installer définitivement, les tarifs varient entre 0 et 8 %. Pour une habitation modeste dont le prix ne dépasse pas 92.407 euros, vous ne paierez absolument aucun droit de mutation.

” Chaque transaction immobilière est par ailleurs soumise à un droit de timbre de 0,80 %, rappelle Herman van Katwijk, qui est également à charge de l’acheteur, tout comme les frais de notaire et droits d’enregistrement. Le notaire ne pratique pas de tarif fixe, mais pour une maison de 250.000 euros, il vous en coûtera maximum 175 euros. Les droits d’enregistrement, quant à eux, varient généralement entre 250 et 300 euros. Pour l’extrait du registre, vous paierez 30 euros supplémentaires, tandis que les frais d’avocat vous coûteront entre 1 et 1,5 % du prix d’achat. Les frais d’agence sont en principe à charge du vendeur. ”

Impôts récurrents

En tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous aurez aussi à payer des impôts récurrents. ” Il y a tout d’abord l’impôt immobilier annuel, calculé sur la valor patrimonial tributário, explique Wim Vermeulen. Cette base imposable, qui a vu le jour en 2004, tient compte de différentes caractéristiques de l’habitation. En tant que particulier, vous paierez de 0,30 à 0,45 %, selon la commune. Attention toutefois : si le bien reste vide, l’impôt peut être augmenté. Quant à ceux qui achètent une propriété via une entité offshore, ils paieront un impôt immobilier annuel de 7,5 %.

Il y a en outre un impôt sur les éventuels revenus locatifs. Pour les particuliers et les sociétés non portugaises sans résidence fixe dans le pays, le forfait s’élève à 28 % des revenus locatifs fixes. Celui qui achète une habitation via une société portugaise ou une société belge établie de manière fixe au Portugal paiera 17 % sur la première tranche de 15.000 euros et 21 % sur la partie restante. Les tarifs sont plus bas aux Açores, soit respectivement 13,6 et 16,8 %. Dans la plupart des communes du continent, vous paierez également une derrama de 1,5 %. ” Cet impôt supplémentaire est comparable aux centimes additionnels belges.

” Sachez en outre que si vous mettez votre habitation en location, vous serez redevable d’un droit de timbre de 10 % du loyer effectif, prévient Wim Vermeulen. Et si vous louez à une société portugaise, il y aura en outre une retenue de 25 %à la source, à titre d’avance sur l’impôt sur le revenu. ” Et si vous ne louez pas votre habitation au Portugal ? Dans ce cas, contrairement à ce qui se passe dans de nombreux autres pays, vous ne serez pas imposé sur la valeur locative théorique.