Mauvais PEB: comment calculer l’indexation de votre loyer en Wallonie?

PEB immobilier
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Mailys Chavagne
Mailys Chavagne Journaliste

Depuis ce 1er novembre, le loyer des logements énergivores peut à nouveau être indexé en Wallonie. Cela n’implique toutefois pas un retour à une indexation normale pour les baux concernés.

En octobre 2022, les autorités wallonnes ont introduit une mesure visant à limiter l’indexation du loyer en fonction du certificat PEB. Ainsi, seuls les logements disposant d’un PEB A, B ou C pouvaient être indexés à 100%. Les loyers au PEB D ne pouvaient eux être indexés qu’à 75%, ceux de catégorie E, qu’à 50%. Quant aux propriétaires d’un logement en location avec un mauvais certificat PEB (F ou G), l’indexation leur était tout bonnement interdite durant un an.

Une année qui vient s’achever. Et avec elle, la mesure… Ce 1er novembre 2023 a en effet signé la fin du blocage de l’indexation des loyers en Wallonie. Toutefois, un mode de calcul particulier sera appliqué pour les certificats PEB D, E, F ou G ou en cas d’absence de certificat.

Indexation du loyer: calcul classique

L’indexation classique du loyer est calculée selon la formule suivante: Loyer de base  X  nouvel indice / Indice de départ = nouveau loyer après indexation

– Le loyer de base: le loyer (hors frais et charges éventuels) fixé lors de la signature du contrat de bail;
– Nouvel indice: l’indice santé du mois qui précède celui de la date anniversaire du bail;
– Indice de départ: l’indice santé du mois qui précède celui de la signature du contrat de bail.

Indexation du loyer: nouvelle méthode de calcul

Dorénavant, lorsqu’arrivera la date d’anniversaire de la signature du bail, tout propriétaire d’un logement énergivore pourra suivre cette méthode de calcul de l’indexation du loyer. Pour cela, il aura besoin de connaître:

  • le loyer de base est: le loyer adapté entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023 ;
  • l’indice de départ est: l’indice santé du mois qui précède celui de la date anniversaire du bail intervenant entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023.

Mise en situation

Prenons un exemple: vous êtes propriétaire d’un logement au PEB E que vous louez depuis novembre 2019 pour la modique somme de 550€ par mois (+ charges). Votre locataire a officiellement signé le bail le mois précédent son installation dans ledit logement.

Voici les éléments importants à extraire:

  • Loyer: 550 euros.
  • Mois de la signature du bail: septembre 2019.
  • Mois du début de la location: novembre 2019.
  • Certificat PEB: E

Pour connaître le montant de l’indexation, vous aurez besoin de réaliser plusieurs calculs. Dans un premier temps, pour connaître votre loyer de base, il vous faut: le loyer indexé de 2021 et celui de 2022 (si l’indexation aurait pu se faire normalement).

Loyer indexé en 2021

Le loyer indexé (ou qui pouvait l’être) au 01/11/2021 se calcule ainsi: 550 euros X indice santé octobre 2021 / indice santé août 2019 = 550 X 113,94 / 109,07 = 574,55 euros.

Loyer indexé en 2022

Voici le loyer indexé si l’indexation avait pu se faire normalement: 550 euros X indice santé octobre 2022 / indice santé août 2019 = 550 X 127,92 / 109,07 = 645,05 euros.

Mais comme en 2022, les logements avec PEB E ne pouvait être indexé que de 50%. Il faut ajuster le montant obtenu. Pour ce faire, on fait la différence entre le loyer indexé à la date anniversaire du bail au 01/11/2022 et le loyer indexé au 01/11/2021. On applique 50 % sur le résultat obtenu.

  • 645,05 – 574,55 = 70,5 euros
  • 50% de 70,5 = 35,25 euros.

In fine, le loyer indexé au 01/11/2022 s’élève à 574,55 euros + 35,25 euros = 609,80 euros.

Loyer “adapté” indexé à partir de novembre 2023

Ce loyer adapté selon la mesure de 2022 servira donc de loyer de base pour le calcul de votre prochaine indexation. Attention, n’oubliez pas que l’indice de départ n’est plus l’indice santé du mois qui précède celui de la date anniversaire du bail intervenant entre le 1er novembre 2019 et le 1er novembre 2020 mais bien entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023.

Ainsi, pour le loyer “adapté” indexé au 01/11/2023, on obtient: 609,80 euros X indice santé octobre 2023 / indice santé octobre 2022 = 609,80 X 128,30 / 127,92 = 611,61 euros.

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