L’usufruitier, pas le réel propriétaire du logement, sauf aux yeux du fisc

En tant qu’usufruitier, vous pouvez jouir d’un bien sans en détenir la pleine propriété. C’est néanmoins à vous que revient l’obligation de payer les taxes liées au logement.

Contrairement au locataire, le propriétaire d’un bien a le droit de tout faire dans son logement. Il peut y vivre, le mettre en location, faire des travaux, le vendre… Mais dans certains cas, il peut arriver que la propriété d’un bien soit divisée: on distingue alors l’usufruitier du nu-propriétaire. Chacun a ses propres droits et devoirs, également en matière d’impôts. Mais à combien s’élève la taxe pour chacun des partis?

Qu’est-ce qu’un usufruitier et un nu-propriétaire?

L’usufruitier a le droit de jouir d’un bien immobilier, qui appartient en fait à quelqu’un d’autre: le nu-propriétaire. Il peut donc occuper le logement, sans payer de loyer, ou même le mettre en location et en toucher les revenus locatifs. Pas question néanmoins de le vendre ou de le donner sans le consentement du nu-propriétaire. Vous ne pouvez pas non plus l’hypothéquer dans son entièreté (voir exception ci-dessous*). L’usufruit est un droit temporaire, qui s’éteint automatiquement au décès de l’usufruitier. Cette extinction ne suscite ni frais, ni formalités, ni droits de succession.

Petite précision*: l’usufruit est un droit réel qui peut être utilisé par son titulaire comme bon lui semble. Cela signifie que l’on peut, en théorie, vendre son usufruit à quelqu’un d’autre, et même l’hypothéquer. Dans ce cas, l’hypothèque ne porte alors que sur cet usufruit, et n’inclut pas la nue-pro­prié­té. Il s’agit en quelque sorte d’une demi hypothèque.

Le nu-propriétaire est officiellement le propriétaire d’un bien immobilier. Il peut en disposer mais il ne peut pas l’utiliser, ni en jouir. Il ne peut donc pas l’habiter ou le mettre en location, mais peut le vendre ou l’hypothéquer. Attention! La plupart des banques n’acceptent l’hypothèque que moyennant l’accord de l’usufruitier.

Comment sont-ils taxés?

La règle veut que l’usufruitier soit tenu de régler les frais liés aux charges périodiques du bien sur lequel porte son usufruit. Et ce compris les impôts… Bien qu’en tant qu’usufruitier, vous n’êtes pas le propriétaire effectif de l’habitation, aux yeux du fisc, vous en êtes le propriétaire fiscal. Et pour cause: le « revenu » imposable est tiré de la jouissance et de l’usage du bien. Or, c’est bien l’usufruitier qui jouit du bien.

En tant que nu-propriétaire d’un bien immobilier, vous ne devez donc jamais mentionner de revenu cadastral ou un quelconque loyer dans votre déclaration d’impôt, pas même partiellement.

Le calcul

Vous êtes usufruitier? La somme que vous devez payer comme impôts dépend de différents facteurs, dont votre âge. Plus vous êtes âgé, moins l’usufruit a de la valeur, et moins vous payerez donc d’impôts. Dans le calcul, entrent également en compte la valeur vénale de l’habitation et le rendement annuel de la pleine propriété de l’habitation.

Exemple concret

• Votre part en tant qu’usufruitier dans l’héritage d’une habitation s’élève à 120.000 euros.
• Le rendement annuel constaté sur cette habitation est de 5%.
• Si vous avez 56 ans, le coefficient est fixé à 11.

Le montant sur lequel vous êtes imposé s’élève donc à 120.000 x 0,05 x 11, soit 66.000 euros.