Depuis mai 2025, les propriétaires bailleurs à Bruxelles doivent respecter une grille indicative de loyers. Objectif: lutter contre les loyers abusifs. Mais comment savoir si un loyer est trop élevé? Et que risque concrètement un bailleur qui dépasse les limites?
Aujourd’hui, environ 20% des loyers à Bruxelles sont considérés comme abusifs, selon des chercheurs de l’ULB. Afin d’endiguer ce phénomène, qui participe à la crise du logement, les autorités régionales ont mis en place une grille indicative des loyers, devenue (en partie) « obligatoire » depuis le 1er mai 2025. Plus question donc d’exiger un loyer largement supérieur à la valeur réelle du bien.
Un loyer imposé à Bruxelles? Pas tout à fait
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, la grille indicative des loyers n’impose pas un montant précis aux propriétaires. Elle reste bel et bien un outil non contraignant, qui permet de fixer un loyer de référence sur la base de plusieurs critères objectifs. Comme la localisation, la surface, la performance énergétique… Bref, une donnée utile pour déterminer si le montant demandé est raisonnable. Mais in fine, le propriétaire reste maître de son choix, et peut tout à fait ignorer ce loyer indicatif.
Dans ce cas, pourquoi parle-t-on « d’obligation »? Concrètement, ce n’est pas le loyer qui est imposé, mais sa transparence. Depuis mai 2025, le loyer de référence issu de la grille doit obligatoirement être mentionné dans le bail, en plus du loyer réellement demandé. L’objectif? Informer clairement le locataire et prévenir les abus.
Comment savoir si un loyer est abusif?
Selon les autorités, le loyer réel est présumé abusif lorsqu’il:
- dépasse de 20% son loyer de référence ;
- ne dépasse pas de 20% son loyer de référence, mais le logement loué présente des défauts de qualité qui en font baisser la valeur.
Mais attention, le seul prix ne suffit pas à définir un loyer comme abusif. Même s’il dépasse de 20% le loyer de référence, d’autres éléments peuvent intervenir dans l’évaluation du bien. Par exemple, il possède des matériaux de qualité onéreux (marbre, bois massif, pierre naturelle, travail d’artisan…), il est neuf ou vient d’être rénové, il compte un grand jardin ou une terrasse…
Chaque dossier est examiné au cas par cas. Mais que se passe-t-il si votre loyer est jugé « abusif » par les autorités compétentes?
Loyer abusif: quel risque réel pour le bailleur?
Si le bailleur propose un loyer abusif, il s’expose à une procédure de révision. Son locataire peut d’abord demander une révision du loyer auprès de la Commission Paritaire Locative (CPL). Celle-ci peut rendre un avis consultatif, qui servira de base à d’éventuelles négociations. Mais en aucun cas elle ne pourra imposer une révision du montant. Seul le juge de paix peut imposer une telle décision.
Ainsi, si aucun accord n’est trouvé, ou si le locataire préfère passer outre cette première étape, il peut s’adresser directement au juge de paix. Le recours devant le juge de paix dépend de la durée du bail:
- pour les baux de longue durée: la demande ne peut être introduite qu’à partir du 4ème mois du contrat de bail.
- pour les baux de courte durée supérieure à un an, ce délai est réduit à 3 mois ;
- pour les baux de courte durée inférieure à un an, il n’y a pas de délai.
- exception notable: si le juge a déjà ordonné une révision de loyer pour ce même bien, le locataire peut introduire une nouvelle demande à tout moment, sans attendre de délai.
Si le juge conclut à un loyer abusif, il peut imposer une révision du montant. L’application de cette réduction est alors rétroactive, au plus tôt 4 mois avant la demande. Le loyer pourra même être révisé rétroactivement dès le premier mois du contrat si le bailleur a déjà été condamné pour le même type d’abus.
En résumé, si un bailleur propose un loyer jugé abusif, il s’expose surtout à l’obligation de rembourser les loyers perçus en trop. En revanche, à ce jour, aucune amende ni sanction pénale n’est prévue.