Louer son bien via une agence immobilière sociale: avantages et inconvénients

Il est possible de confier la mise en location d’une maison ou d’un appartement à une agence immobilière sociale. La formule présente de nombreux avantages pour le bailleur. A quoi faut-il s’attendre ?

Si vous êtes propriétaire d’une habitation que vous donnez en location, les loyers constituent une part importante de vos revenus. Si vous louez à un particulier, le régime d’imposition des revenus locatifs vous est favorable. Vous n’êtes pas taxé sur les revenus réellement perçus mais sur un revenu cadastral (indexé) majoré de 40 %. En outre, vous pouvez déduire de cet imposable les intérêts des prêts que vous avez conclus pour financer le logement ou d’autres biens immobiliers mis en location.

Si votre locataire fait un usage professionnel du logement, en revanche, vous serez imposé sur les revenus locatifs perçus. Un bail (classique) présente également plusieurs inconvénients. Il s’agit pour l’essentiel de trouver des bons locataires qui entretiennent correctement le bien et paient correctement le loyer. La pratique montre qu’il n’est pas toujours évident de trouver de bons locataires. En outre, le bailleur est encore tenu à plusieurs obligations administratives. Vous devez contracter un bail dans les règles légales, le faire enregistrer, établir un état des lieux, souscrire une assurance incendie, prendre en charge certains travaux de réparation et d’entretien et surveiller l’entretien de l’habitation. Une mise en location (classique) peut donc être source de bien des maux de tête.

Agence immobilière sociale

Vous pouvez opter pour une formule alternative de mise en location, par l’entremise d’une AIS, une agence immobilière sociale. Ces ASBL sont nées de l’insuffisance en logements sociaux, qui visent à proposer des logements payables à des locataires en difficultés financières. Les trois régions ont compétence en cette matière. D’une manière générale, on peut affirmer que les AIS viennent chercher sur le marché locatif privé des propriétaires-bailleurs disposés à mettre en location leur bien à des locataires sociaux. Les AIS interviennent en tant qu’intermédiaires entre bailleur et locataire et prennent en charge l’accompagnement de ce dernier. Le propriétaire loue l’habitation à une AIS, qui va la sous-louer à un locataire bénéficiaire d’un accompagnement social. Le loyer convenu sera inférieur à celui que le propriétaire-bailleur peut obtenir sur le marché locatif privé. Pour qu’un logement puisse être loué à une AIS, il doit satisfaire à une série de normes de qualité régionales en matière de sécurité, de qualité de l’habitat et de santé. Le bailleur bénéficie en revanche de plusieurs avantages.

Avantages et inconvénients pour le bailleur

Louer via une AIS présente plusieurs avantages. En tant que bailleur, vous êtes assuré que le contrat de bail est conclu pour une période fixe de neuf ans. Vous êtes également sûr de percevoir chaque mois les loyers, même si le sous-locataire ne devait pas payer à temps l’AIS.

Sans devoir chercher vous-même les locataires, vous pouvez bénéficier malgré tout de la protection de la loi sur les baux à loyer. L’AIS se substitue à vous pour chercher de nouveaux locataires si l’occupant des lieux fait défaut en cours de contrat. Vous ne devez donc pas craindre le vide locatif ; l’AIS assurera la continuité du paiement des loyers.

L’AIS reste d’ailleurs le locataire principal et, à ce titre, prend en charge toutes les obligations du locataire. Par ailleurs, elle remplit un certain nombre d’obligations en lieu et place du bailleur. Il s’agit notamment de l’établissement de l’état des lieux d’entrée. En fin de bail – en principe au bout de neuf ans -, l’AIS s’engage à restituer le logement dans le même état qu’à l’entrée, exception faite de l’usure normale. Le bail est enregistré à l’initiative de l’AIS, qui prend également en charge l’entretien de l’habitation. L’AIS veillera à ce que le bien loué soit correctement assuré contre le risque d’incendie. Dans de nombreux cas, vous pourrez aussi, par l’entremise de l’AIS, faire appel aux primes régionales si vous faites effectuer des travaux de rénovation à votre habitation. Enfin, vous ne serez pas taxé sur les loyers réellement perçus mais sur un revenu cadastral (indexé) majoré de 40 %. Un impôt identique donc à ce qu’il aurait été si vous aviez loué directement sur le marché locatif privé.

Le principal inconvénient pour le bailleur est que le loyer que vous pourrez demander sera inférieur au loyer normal sur le marché privé. Le loyer que vous pouvez demander à l’AIS se fonde sur des prix de référence qui varient en fonction de l’environnement du bien et de la superficie. Avec un bail normal, vous pouvez demander, en début du contrat, une garantie locative qui pourra servir si le locataire quitte le bien et a causé des dommages au logement. Ce n’est pas possible si le bail est conclu avec une AIS. L’absence de garantie est compensée par l’obligation faite à l’AIS de restituer le bien dans le même état qu’au début du bail.

Sachez toutefois, comme évoqué plus haut, qu’il ne sera pas tenu compte de l’usure normale, d’où l’intérêt d’un état des lieux établi de concert avec l’AIS. Celle-ci assure l’entretien, ce qui ne signifie pas que l’agence prendra à son compte toutes les réparations et toute la maintenance. En effet, la loi sur les baux à loyer reste d’application et elle impose les grandes réparations au bailleur. Les petits travaux, comme l’entretien de la chaudière, seront payés par l’AIS. Si vous avez la garantie de percevoir le loyer pendant neuf ans, en revanche, vous n’avez pas la possibilité de résilier le bail plus tôt. Cela peut poser problème si vous souhaitez vendre l’habitation avant ce délai ; le nouveau propriétaire devra respecter le bail en vigueur. Ce sera également le cas de vos héritiers si vous deviez décéder avant la fin du bail. Enfin, tenez également compte de ce que l’AIS peut elle-même résilier anticipativement le bail moyennant préavis.

Réduction d’impôt pour rénovation

Pour que le logement puisse être mis en location par l’AIS, il devra répondre à plusieurs normes de qualité. Il se pourrait donc que vous deviez d’abord effectuer des travaux avant de le louer à une AIS. Dans ce cas, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt, décidée à la fin 2006. Avant 2014, il s’agissait d’une réduction fédérale, mais la mesure a été régionalisée dès l’exercice d’imposition 2015. Les trois régions sont donc désormais compétentes. Pour le moment, seule la Région bruxelloise a fait usage de sa compétence pour supprimer cette réduction d’impôts à partir de l’exercice 2017. Les régions flamande et wallonne conservent encore (pour l’heure) la réduction d’impôt fédérale.

Cette réduction régionale s’applique à chaque logement rénové mis en location dans le cadre d’une AIS et s’élève au total à 45 % des frais du bailleur. La réduction d’impôt est accordée pendant neuf années successives – la durée normale du bail -, à hauteur de 5 % par an. Elle est plafonnée à 1.150 euros, montant retenu pour l’exercice 2017. Pour clarifier, prenons un exemple. Mettons que la rénovation de votre logement coûte 30.000 euros. Durant neuf ans, vous bénéficierez d’une réduction de 1.650 euros (30.000 x 5 %), toutefois limitée à 1.150 euros. Si vous n’aviez investi que 15.000 euros, vous auriez obtenu une réduction de 750 euros (15.000 x 5 %). Sachez aussi que cette réduction n’est pas cumulable avec les dépenses déductibles en frais professionnels – par exemple, si vous avez un usage professionnel partiel de la maison – et avec l’avantage fiscal de la déductibilité des intérêts – dans le cas d’investissements professionnels. La rénovation peut également provoquer une hausse du revenu cadastral. Pour les rénovations achevées avant 2014, le revenu cadastral ne sera pas modifié pendant la durée du bail, neuf années donc. Ce n’est plus le cas à partir de l’exercice d’imposition 2015. Si la rénovation entraîne une hausse du revenu cadastral, elle sera appliquée et vous devrez payer un précompte immobilier majoré.

Pour que la réduction d’impôt puisse être appliquée, plusieurs conditions doivent être réunies. Le logement à rénover doit avoir été mis en service au moins 15 ans avant le début des travaux. Ces travaux doivent avoir été effectués et facturés par un entrepreneur. Pour les travaux effectués à partir du 1er janvier 2011, l’entrepreneur ne doit plus être enregistré ; avant cette date, c’est obligatoire. Les travaux doivent bénéficier de la TVA réduite (6 %) applicable aux habitations d’au moins 15 ans. Il s’agit notamment des travaux d’amélioration, réparation et entretien des sanitaires, électricité et rafraîchissement de la façade. Le coût total des travaux doit être d’au moins 11.520 euros, TVA comprise. L’entrepreneur doit émettre une facture au donneur d’ordre spécifiant la nature des travaux et, le cas échéant, une ventilation entre les frais des travaux donnant droit – ou non – à la réduction d’impôts. L’entrepreneur doit également y mentionner qu’au moment du début des travaux, le bâtiment était en usage depuis au moins 15 ans. Pour cela, le donneur d’ordre doit fournir une attestation à l’entrepreneur. Le contribuable qui fait effectuer les travaux et demande la réduction d’impôt doit tenir la facture à la disposition du fisc, de même que la preuve de paiement et une copie du bail de neuf ans ou du mandat de gestion de neuf ans entre l’AIS et le contribuable.