La location de votre propriété italienne à des tiers est relativement complexe. Une condition préalable est que le bien possède la qualification de “uso abitativo”, ce qui signifie qu’il est destiné à l’habitation résidentielle.
Via son agence immobilière Advitalia, le juriste belge Nicolas Dewulf accompagne les acheteurs et propriétaires en Italie. “La location de votre maison ou appartement est ici assez complexe, explique-t-il. Elle n’est autorisée que si le bien est cadastralement reconnu et qualifié pour l’habitation résidentielle (uso abitativo). Le bâtiment ne peut donc pas être enregistré au cadastre local comme grange, garage ou grenier. Si vous louez malgré tout un tel espace, non seulement c’est illégal, mais cela pose aussi des problèmes avec l’assurance en cas d’incendie ou de sinistre.”
“Proposer à la location un maximum de quatre unités résidentielles est considéré comme une activité occasionnelle et donc non professionnelle. Une condition supplémentaire est que les contrats de location soient d’une durée maximale de 30 jours. Dans ce cas, une simple déclaration auprès de la commune où se situe votre maison ou appartement suffit pour signaler que vous envisagez une location occasionnelle de courte durée. Il n’est alors pas nécessaire de disposer d’un numéro de TVA, ni de permis ou de certificats de compétence.”
“Pour une location occasionnelle, une simple déclaration à la commune où se situe votre maison ou votre appartement suffit.” – Nicolas Dewulf (Advitalia)
Codice Identificativo Nazionale
En revanche, en tant que bailleur, vous devez préalablement solliciter un numéro CIN (Codice Identificativo Nazionale). Il s’agit d’un code d’identification unique pour les hébergements touristiques délivré par le ministère italien du Tourisme, visant à rendre la location plus transparente, sûre et équitable. La procédure de demande s’avère souvent un véritable parcours administratif. Il est conseillé de se faire assister par un comptable ou fiscaliste local.
Vous n’obtiendrez un numéro CIN que si votre logement satisfait à certaines conditions minimales. Il doit non seulement être habitable à titre résidentiel. Mais il doit aussi respecter des dimensions minimales, répondre à des normes d’hygiène et de sécurité, etc. N’oubliez pas d’indiquer le numéro CIN dans toutes vos communications et publicités relatives à la location saisonnière. Il doit également être visible à l’extérieur du bâtiment.”Dès que vous louez votre bien, vous devez déclarer vos locataires dans un délai de 24 heures via un portail en ligne du gouvernement italien, précise Nicolas Dewulf. Cela permet de vérifier l’identité des touristes dans le cadre de la sécurité nationale et de la lutte contre le terrorisme.”
Obligations fiscales
Sur le plan fiscal, c’est à vous de veiller à vous mettre en conformité en tant que bailleur. “Vous pouvez intégrer les revenus locatifs dans votre impôt sur le revenu italien, où ils seront soumis au barème progressif par tranches, indique Nicolas Dewulf. Mais la plupart des bailleurs belges ne déclarent pas d’impôt sur le revenu en Italie. Vous pouvez alors opter pour le régime dit cedolare secca. Il s’agit d’un taux d’imposition forfaitaire de 21% sur les revenus locatifs que vous déclarez spontanément, pour autant que vous ne louiez qu’une seule unité. À partir de deux unités résidentielles louées, ce taux passe à 26%.”
Il convient en outre de vérifier si la commune où se situe votre bien applique une taxe de séjour. Si tel est le cas, vous devrez la facturer et la verser aux autorités locales.
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