Louer sa résidence française: les bailleurs doivent effectuer trois déclarations fiscales

LOUER EN FRANCE. Le bailleur ne peut utiliser le logement que comme résidence secondaire et non comme résidence principale. © Getty Images

Si vous souhaitez louer votre résidence de vacances en France, c’est possible à condition de respecter les règles en vigueur relatives à la location d’un meublé de tourisme. Vous devez en informer à la fois la commune et l’administration fiscale.

La location d’un “meublé touristique” en France concerne un logement individuel – comme une villa, un appartement ou un studio – proposé à la location. “Le logement doit être pourvu de mobilier, de literie, d’une cuisinière à gaz ou de plaques de cuisson, d’un réfrigérateur et d’ustensiles de cuisine”, explique Marc Stubbe, juriste actif en tant que consultant immobilier pour les Belges et les Néerlandais en France. “En cas de copropriété, vous devez vérifier si le règlement ne contient pas une clause d’usage exclusivement résidentiel (‘habitation exclusivement bourgeoise’). Celle-ci interdit tout usage professionnel, donc aussi la location touristique du logement.”

Un bailleur ne peut louer le logement plus de 90 jours consécutifs par année civile à un seul et même client. “Les clients louent à la journée, à la semaine ou au mois, explique Marc Stubbe. Ils doivent jouir de l’usage exclusif du logement loué, ce qui signifie que le bailleur ne peut pas être présent pendant la période de location. Il ne peut utiliser le logement que comme résidence secondaire, et donc pas comme résidence principale.”

Les bailleurs peuvent aussi utiliser un contrat de location mobilité ou bail mobilité, par exemple pour un stage, une formation ou un emploi temporaire, si le locataire remplit toutes les conditions. La durée peut alors être portée à 10 mois. Les locataires qui n’ont pas la nationalité française doivent remplir un formulaire de police s’ils louent plus de 90 jours.

Formalités auprès de la commune

Avant qu’un bailleur puisse mettre un meublé touristique à disposition, il doit le déclarer à la commune. Informez-vous à l’avance sur les démarches à suivre. Si le propriétaire fait appel à un agent immobilier, un intermédiaire ou une plateforme en ligne pour louer le logement de vacances, cet intermédiaire doit informer le bailleur de toutes les obligations.

Marc Stubbe distingue trois procédures possibles. Dans certaines grandes villes, parmi lesquelles Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Strasbourg, Toulouse et Tours, le bailleur doit d’abord demander une autorisation de changement d’usage. Ce n’est qu’une fois cette autorisation accordée que le logement peut être déclaré comme meublé touristique.

Dans d’autres grandes villes – principalement les villes de plus de 200.000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne – la déclaration doit d’abord être faite, puis l’autorisation de changement d’usage demandée. Dans les autres communes, la seule déclaration suffit. Le changement d’usage signifie que la commune donne l’autorisation d’attribuer au logement une destination touristique.

Règle de compensation

“En échange de cet accord, la commune peut imposer une règle de compensation, précise Marc Stubbe. Celle-ci vous oblige à acheter un local commercial de surface équivalente et à le transformer en logement. Informez-vous donc auprès de la commune pour savoir si cette règle s’applique. Le non-respect de cette obligation peut être sanctionné par une amende civile pouvant aller jusqu’à 50.000 euros. Le juge peut même ordonner de remettre le logement dans son état d’origine et imposer une astreinte de 1.000 euros par jour et par mètre carré.”

“En échange du changement d’usage en meublé touristique, la commune peut imposer une règle de compensation.” – Marc Stubbe, consultant immobilier

Lors de la déclaration d’un meublé touristique auprès de la commune, un numéro de déclaration est attribué. Il doit être mentionné dans chaque annonce où le logement est proposé à la location. Le fait de ne pas déclarer un logement à la commune peut également être sanctionné par une amende civile pouvant aller jusqu’à 5.000 euros.

Taxe de séjour

Si la commune prélève une taxe de séjour, le propriétaire est tenu de la percevoir auprès du locataire et de la reverser au budget communal. Vous pouvez rechercher le montant exact en ligne. Si vous louez via une plateforme qui agit aussi comme intermédiaire de paiement, c’est cette plateforme qui doit percevoir la taxe de séjour et la reverser.

Les bailleurs doivent s’inscrire au registre Sirene de l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE). Cela peut se faire gratuitement via le guichet en ligne Guichet des formalités des entreprises. Une fois cette formalité remplie, le bailleur reçoit un numéro SIRET (système d’identification du répertoire des établissements) pour s’identifier auprès des services fiscaux.

Les bailleurs doivent faire trois déclarations fiscales. Les revenus issus de la location en tant que bailleur non professionnel sont soumis à l’impôt sur le revenu. Les bailleurs qui utilisent une plateforme pour louer leur logement doivent y déposer chaque mois de janvier un document reprenant le montant brut des transactions de l’année écoulée.

En outre, des cotisations sociales sont dues dès que les revenus locatifs dépassent un certain seuil. Le fait que le bailleur doive ou non s’acquitter d’une taxe professionnelle ou cotisation foncière des entreprises (CFE) dépend de l’emplacement et de l’usage personnel du bien loué. Vérifiez auprès du centre des impôts des entreprises (SIE) local si vous êtes redevable de cette taxe.

L’avantage d’une classification

Vous pouvez envisager de demander une classification pour votre meublé touristique en France auprès d’un organisme d’évaluation reconnu ou accrédité. Pour cela, vous pouvez vous rendre sur le site d’Atout France. La classification donne une indication du niveau de confort et d’équipement du logement. Il existe cinq catégories : d’une étoile à cinq étoiles.
“Une telle classification peut offrir des avantages fiscaux, comme une exonération de la taxe foncière ou de la taxe de séjour dans certaines zones, un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs pour les micro-entreprises ou l’évitement d’une taxe de séjour majorée, explique le juriste et consultant immobilier Marc Stubbe. Une classification est en principe valable cinq ans, mais elle peut être retirée de manière anticipée en cas de défaut d’entretien.”

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