L’intérêt pour les résidences de vacances en Allemagne croît, tant auprès des investisseurs privés que des amateurs de résidences secondaires. “Mais quiconque souhaite acquérir un bien immobilier en Allemagne doit d’abord bien se préparer”, avertit Peter Antonissen, de la société néerlandaise de développement Sparcs BV.
Le marché allemand des résidences de vacances suscite l’intérêt depuis plusieurs années. Peter Antonissen connaît bien la mécanique : choix de l’emplacement, conception des plans, collaboration avec les municipalités, construction et vente. “Nous avons déjà réalisé plus de 250 unités d’habitation en Allemagne”, indique le directeur de Sparcs BV, un promoteur spécialisé dans les résidences de vacances.
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Peter Antonissen a constaté récemment un durcissement de la réglementation. Une des premières questions que, selon lui, un acquéreur doit se poser est la suivante : achète-t-il pour son usage personnel ou pour la location ? “Cette distinction est essentielle, explique-t-il. Celui qui loue peut récupérer la TVA sur le prix d’achat en Allemagne, mais alors l’usage personnel est limité. L’acheteur est ainsi considéré comme un petit entrepreneur.”
C’est le même conseil que donne l’avocate Evelyne Van der Elst, du cabinet Legacy, spécialisé en planification patrimoniale internationale. Selon elle, quiconque envisage d’acheter une résidence de vacances en Allemagne a généralement intérêt à le faire en tant que particulier. “Il arrive que des clients demandent s’ils ne peuvent pas procéder via leur société (de management), explique-t-elle. Mais cela complique souvent l’acquisition et s’avère fiscalement moins avantageux.”
Une telle structure peut être opportune s’il s’agit d’une activité locative. En revanche, celui qui achète en Allemagne exclusivement pour son plaisir le fait mieux en privé. “Le bien est alors entièrement enregistré à son nom au cadastre et il n’y a pas d’avantage TVA, mais on est libre d’y séjourner autant qu’on le souhaite.”
Procédure d’achat et obligation déclarative
La procédure d’acquisition d’un bien immobilier en Allemagne ressemble fortement à celle en vigueur en Belgique : un notaire est obligatoire et des droits d’enregistrement sont dus, variant de 3,5 à 6,5% selon le land. “Autre différence importante par rapport à des pays comme l’Espagne, poursuit-elle, en cas d’usage strictement privé, il n’y a pas d’impôt annuel sur l’usage du bien. Celui qui loue, par contre, paie bien des impôts sur les revenus locatifs. Dans tous les cas, une taxe foncière annuelle est due, perçue au niveau communal.”
“Dans tous les cas, une taxe foncière annuelle est due, prélevée au niveau communal.” – Evelyne Van der Elst, avocate chez Legacy
Même si cette résidence de vacances allemande est imposée en Allemagne, le fisc belge souhaite également être informé. Dans les quatre mois suivant l’acquisition, le bien doit être déclaré auprès de l’Administration générale de la documentation patrimoniale. Cela peut se faire via MyMinfin. Le fisc attribue alors un revenu cadastral (RC) basé sur la valeur vénale actuelle. “Ce RC doit être repris chaque année dans la déclaration fiscale belge, explique Evelyne Van der Elst. La Belgique doit exonérer ces revenus, mais le RC peut tout de même influencer votre taux d’imposition belge.”
Frein discret aux nouveaux projets
Au niveau national, l’Allemagne a clairement freiné ces dernières années le développement de nouvelles résidences de vacances, surtout dans les villages touristiques. Mais ce frein crée aussi de nouvelles opportunités, observe Peter Antonissen. “D’anciens hôtels sont transformés en appartements situés juste à côté des remontées mécaniques. C’était impossible auparavant, aujourd’hui ce sont des projets uniques.”
Evelyne Van der Elst constate également que l’Allemagne – comme d’autres pays européens – semble évoluer vers des règles plus strictes concernant la location touristique : “Je ne suis pas étonnée que des promoteurs signalent qu’il devient plus difficile de classer des biens en tant que résidences de vacances. Dans beaucoup de pays, on veut protéger le marché local contre les investisseurs étrangers qui occupent des logements pour la location à court terme.”
Un piège fiscal peu connu mais important en Allemagne est le risque de se voir attribuer un statut de résident fiscal.
“Celui qui séjourne de longues périodes chaque année en Allemagne, par exemple dans une résidence de vacances, court le risque d’être considéré comme résident fiscal par l’administration fiscale allemande, avertit Evelyne Van der Elst. Cela peut avoir de lourdes conséquences, principalement en matière de planification successorale, car l’Allemagne pourrait alors revendiquer le droit de taxer votre succession mondiale.”
Risque de double imposition
De toute manière, l’Allemagne taxera la résidence de vacances allemande en cas de décès. “La Belgique taxe le patrimoine mondial de quiconque y réside au moment du décès, précise Van der Elst. Donc aussi votre résidence de vacances en Allemagne. Et comme l’Allemagne prélève également des droits de succession, il existe un risque de double imposition. Un bon plan successoral est donc crucial.”
Evelyne Van der Elst recommande de réfléchir à l’avenir. “Peut-être pouvez-vous déjà structurer l’achat en partie via vos enfants, ou même procéder à une donation. Tout dépend de votre situation, mais acheter d’abord et voir ensuite n’est pas une bonne stratégie.”
“La législation en Allemagne est assez uniforme, mais des aspects tels que les droits de mutation varient selon les länder”, prévient Peter Antonissen.
Marché immobilier stable
Ce que Peter Antonissen apprécie surtout en Allemagne, c’est la stabilité du marché immobilier. “Aux Pays-Bas, un bien peut prendre 200.000 euros en trois ans. En Allemagne, les prix augmentent beaucoup plus progressivement. Pas de pics ni de chutes soudaines – cela inspire confiance.” Cette stabilité s’accompagne toutefois de fortes différences de prix entre les régions. “À la campagne, on peut acheter une maison avec cinq chambres pour 80.000 euros. Même s’il faut souvent encore beaucoup rénover. Dans nos projets neufs, nous demandons rapidement 300.000 euros pour un appartement de deux ou trois chambres. Mais là, vous êtes sur un emplacement de premier choix.”
Quelles sont les régions les plus populaires ? “Winterberg et la région montagneuse de l’Eifel restent des valeurs sûres, observe Peter Antonissen. Le tourisme estival et hivernal dans les zones de ski signifie un taux d’occupation plus élevé et donc un meilleur rendement. La Forêt-Noire et la côte Baltique se portent également bien. Même si cette dernière est surtout prisée par les Berlinois.”
“La résidence de vacances en Allemagne offre stabilité, réglementation claire et opportunités intéressantes. Mais elle reste complexe pour qui n’est pas familier du système, conclut Peter Antonissen. Faites-vous accompagner par un avocat local. Assurez-vous de savoir exactement ce que vous achetez – et si vous avez le droit de le louer. Alors, investir dans une résidence de vacances en Allemagne peut être un choix avisé.”
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