Vous rêvez de devenir propriétaire sans devoir souscrire immédiatement un crédit hypothécaire? La location avec option d’achat et la location-vente sont deux alternatives intéressantes à l’achat classique. Elles vous permettent d’occuper le logement de vos rêves dès maintenant, tout en préparant son acquisition à votre rythme.
En Belgique, ces deux formules séduisent de plus en plus de jeunes acheteurs confrontés à la hausse des prix de l’immobilier. Mais attention: même si elles partagent un principe similaire – devenir propriétaire progressivement en commençant comme locataire – elles présentent des différences importantes. Voici comment bien les distinguer.
La location-vente: un projet à long terme
Dans le cadre de la location-vente, vous divisez votre acquisition en deux étapes distinctes. Dans un premier temps, vous louez le bien. Une fois la durée du contrat arrivée à échéance – c’est-à-dire que vous avez payé en tout ou en partie le prix d’achat du bien grâce à votre loyer -, vous en devenez l’heureux propriétaire. Comme il s’agit d’un contrat d’achat, il faudra passer un acte authentique pour formaliser le transfert de propriété, ce qui implique des frais notariaux et des droits d’enregistrement.
Pour éviter les incompréhensions et les tracas, il est essentiel d’avoir un accord clair entre le locataire-acheteur et le bailleur-vendeur. Il faut y définir le prix final de la propriété et le délai dans lequel il doit être payé, ainsi que les droits et les obligations des deux parties.
Les avantages de la formule:
- Vous avez la garantie que vous deviendrez le futur propriétaire de l’habitation.
- Vous financez l’acquisition du bien immobilier à long terme grâce à votre loyer, cela vous évite de faire un emprunt. Ce n’est donc plus de « l’argent jeté par les fenêtres ».
- Vous connaissez parfaitement la maison, ses défauts, les travaux éventuels à effectuer…
- Vous connaissez également le quartier, la ville, les commerces à proximité…
Les inconvénients de la formule:
- Il y a un contrat d’achat qui lie le propriétaire et le locataire, ce qui rend difficile la résiliation de l’accord si vous ne souhaitez plus acheter le bien.
- Comme vous vous engagez à acheter l’habitation à un moment convenu à l’avance, si vous découvrez des vices par la suite, il sera sans doute difficile de faire marche arrière.
La location avec option d’achat: réduire son emprunt
S’il fallait comparer la location avec option d’achat à une autre formule d’investissement, on pourrait mentionner le crédit-ballon pour la voiture. L’idée? Payer des mensualités durant un certain temps tout en bénéficiant de l’usage du bien, et verser le montant restant en une seule fois pour finaliser l’achat.
Dans le cadre de la formule « je loue, puis j’achète » le principe est le même: vous signez un contrat de location auprès du propriétaire du bien, et vous bénéficiez en même temps de l’option d’acheter la maison. On parle alors de leasing immobilier. Dans ce cas, le loyer que vous versez les premières années peut être utilisé comme paiement anticipé pour l’achat ultérieur de la maison. Le jour J, vous aurez ainsi besoin de moins de fonds propres pour pouvoir vous offrir le bien.
La durée de la location et le temps de réflexion peuvent aller jusqu’à 10 ans. Mais généralement, le locataire ne pourra déduire du prix d’achat que jusqu’à 5 ans de loyers versés. Cela signifie, par exemple, que pour un loyer de 800€, vous pourrez déduire, après 5 ans, 48.000 euros du prix d’achat. Un apport non négligeable… Retenez également qu’après 10 ans, l’option d’achat arrive à échéance et il ne vous sera plus possible d’acquérir le bien. Vous pourrez néanmoins rester locataire, sauf si le propriétaire décide de revendre sa maison.
Les avantages de la formule:
- Vous achetez une maison à un prix inférieur et réduisez ainsi le montant à emprunter.
- Vous investissez dans votre futur logement, tout en pouvant y vivre. Contrairement à la location classique, l’argent du loyer vous sert directement.
- Vous bénéficiez d’une grande flexibilité, car il n’y a pas de contrat d’achat. Si vous changez d’avis, rien ne vous oblige à acheter la maison.
- Vices, aménagements possibles, travaux nécessaires… Le bien immobilier n’a plus aucun secret pour vous.
- Vous ne devrez plus redécouvrir la ville, le quartier et partir à la chasse aux commerces. Vous connaissez la zone comme votre poche!
Les inconvénients de la formule:
- Le loyer sera un peu plus élevé que d’habitude, car il comprend les frais d’option d’achat, notamment.
- Si vous décidez finalement de ne pas acheter, vous aurez « perdu » tous les loyers versés jusqu’ici.